§ 1

Uchwala się “Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Legnicy na lata 2003-2008” stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Legnicy.

§ 3

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.

Zarząd Gospodarki Mieszkaniowej w Legnicy w 2002 r. zarządzał 1.742 budynkami mieszkalnymi, w których znajdowało się 15.668 lokali mieszkalnych i 697 lokali użytkowych. Powierzchnia eksploatowanych zasobów komunalnych wynosi 938 tys. m², z tego lokali mieszkalnych 889 tys. m² p.u. i lokali użytkowych usytuowanych w budynkach mieszkalno-użytkowych 49 tys. m² p.u.

Udział powierzchni lokali użytkowych, które powinny dawać wielokrotnie większe wpływy (w przeliczeniu na 1 m² p.u.) niż lokale mieszkalne, jest dużo niższy od średniej krajowej i wynosi niewiele ponad 5% (przy średniej krajowej około 12 %).

Średnia wielkość mieszkania w zasobach ZGM wynosi około 57 m² p.u. i jest znacznie wyższa od przeciętnej krajowej dla tej formy zasobów, wynoszącej około 45 m² p.u.

Należy podkreślić, że w stosunku do średnich krajowych zasoby mieszkaniowe zarządzane przez ZGM w Legnicy charakteryzują się przeciętnie znacznie gorszymi parametrami dotyczącymi wieku i standardu substancji mieszkaniowej. Jest to przede wszystkim efektem ponad 2,5-krotnie większego udziału budynków kategorii II (tabela 3).

2001 r.

2002 r.

Kategorie budynków:

Tabela 4. Wyposażenie mieszkań gminnej jednostki mieszkaniowej w Legnicy w podstawowe instalacje i urządzenia – stan na koniec grudnia 2001 i 2002 r.

Można stwierdzić, że część wskaźników wyposażenia mieszkań w podstawowe instalacje jest w Legnicy lepsza od średnich krajowych odnoszących się do zasobów komunalnych. Szczególnie odnosi się to do gazu przewodowego (o 27 punktów procentowych więcej niż średnio w kraju) oraz wodociągu sieciowego i kanalizacji (o około 6-7 punktów procentowych więcej). Pozostałe wskaźniki są gorsze niż średnio w kraju. Dotyczy to w szczególności instalacji centralnego ogrzewania (o 26 punktów procentowych mniej) i centralnej ciepłej wody (o około 17 punktów procentowych mniej), w mniejszym stopniu łazienki (o 7 punktów procentowych mniej) i ustępu spłukiwanego (o 3 punkty procentowe mniej) (tabela 4) .

W latach 2003-2004 założono sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych na poziomie po 500 lokali rocznie, w latach 2005-2007 po 550 lokali a w 2008 roku 600 przy przeciętnej wielkości mieszkania 57 m² p.u. Zakładamy, że średnio w ciągu roku 400 mieszkań wykupionych przejdzie pod obcy zarząd.

Realizując te założenia gmina Legnica ma szansę osiągnąć w 2008 r. poziom prywatyzacji gminnych lokali mieszkalnych w wysokości około 33%, a więc średni poziom istniejący w 2001 r. w miastach o podobnej wielkości.

W latach 2003-2008 zakładamy wzrost liczby lokali socjalnych o około 180 mieszkań (tj. średnio o około 30 mieszkań rocznie), będzie to możliwe poprzez dokonywanie przekwalifikowań lokali dla rodzin znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej. Przewiduje się zrealizowanie tylko 50 % planowanego poziomu ubytków lokali mieszkalnych, związanego z koniecznym wyburzeniem budynków będących w bardzo złym stanie technicznym. Oznaczałoby to zatem konieczność pozyskania spoza zasobu gminy lub wybudowania w latach 2003–2008 około 90 lokali mieszkalnych (średnio około 18 rocznie). W przypadku braku zainteresowania przez małe spółdzielnie mieszkaniowe, nabyciem dwóch budynków przy ul. Chocianowskiej przewidzianych do sprzedaży w drodze przetargu gmina podejmie decyzję o ich remoncie i adaptacji na lokale mieszkalne. Potencjalnie planuje się pozyskanie, w tym wypadku, ok. 80 mieszkań. Natomiast zwolnione lokale w części, ze względu min. na stan techniczny, będą przekwalifikowywane na lokale socjalne.

Ponadto gmina w dalszym ciągu będzie popierała rozwój budownictwa mieszkaniowego w formie Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Przedstawione założenia pozwoliłyby również pokryć do 2008 r. około 20-25% istniejących potrzeb miasta w zakresie lokali socjalnych.

Niekorzystna struktura wiekowa zasobów powodująca konieczność ponoszenia wielomilionowych nakładów finansowych na zatrzymanie procesu postępującej degradacji technicznej budynków mieszkalnych wymaga dalszego angażowania środków na remonty kapitalne. Przy niskim wskaźniku stopy remontowej w stosunku do kosztu odtworzenia co stwierdza istnienie luki remontowej rzędu ponad 230 mln zł –istnienie luki finansowej będzie w dalszym i bliższym okresie stałym elementem gminnej gospodarki mieszkaniowej.

W odniesieniu do zasobów komunalnych, występuje zjawisko nieracjonalnego podtrzymywania w stanie teoretycznej zdolności do zamieszkiwania budynków całkowicie zużytych, zarówno pod względem technicznym, jak i względem moralnym. Jest to efekt występowania znacznej luki odtworzeniowej, wynikającej z rozmiarów realizowanego budownictwa mieszkaniowego.

Z punktu widzenia potrzeb remontowych, można je podzielić na bieżące oraz okresowe. Należy przyjąć, że zabiegi konserwacyjne będą prowadzone we wszystkich posiadanych budynkach, niezależnie od ich wieku i ogólnego stanu technicznego. Potrzeby koncentrować się będą głównie w sferze remontów gruntownych, a także w zakresie remontów pośrednich i zabezpieczających.

Z orientacyjnych wyliczeń wynika, że do remontów bieżących zakwalifikowano 100% powierzchni zasobów, do remontów pośrednich i zabezpieczających prawie 21% powierzchni, natomiast do remontów gruntownych około 23% ogółu powierzchni zasobów. Dla określenia wartości odtworzenia przyjęto koszt budowy 1m² powierzchni użytkowej w wysokości 2.300 zł. Założenie to było podstawą określenia wielkości zasobów mieszkaniowych zakwalifikowanych do remontów.

Przeprowadzenie szacunkowych wyliczeń wielkości zasobów mieszkaniowych ZGM w Legnicy zakwalifikowanych do poszczególnych kategorii remontów stanowi podstawę określenia ich potrzeb remontowych.

Wysokość niezbędnych nakładów finansowych ustalono przy przyjęciu następujących założeń:

przy czym przeciętny koszt remontu gruntownego powinien kształtować się na poziomie około 35% kosztu odtworzenia ( 30% dla odtworzenia stanu pierwotnego i 5% dla dostosowania warunków mieszkaniowych do standardu współczesnego ).

Z przeprowadzonych w ten sposób wyliczeń wynika, że potrzeby remontowe w zasobach mieszkaniowych ZGM w Legnicy można szacować na około 231 mln zł. Z tego nakłady na konserwacje i naprawy bieżące około 12,5 mln zł, koszty remontów pośrednich i zabezpieczających około 44,0 mln zł, natomiast koszty remontów gruntownych około 173,5 mln zł.

Tabela 6. Prognoza środków na remonty i konserwacje zasobów mieszkaniowych w latach 2003–2008  w zł

W prezentowanej prognozie środków przeznaczonych na remonty i konserwacje zasobów mieszkaniowych w oparciu o program czynszowy założono, że:

Założeniem jest, aby te dodatkowe koszty zrekompensowane zostały obniżką dotychczasowych kosztów utrzymania własnego, tj. kosztów administrowania poprzez przekazanie części załogi do jednostki, która będzie prowadziła zarządzanie wspólnotami.

Trzeba przyjąć, że w skali miasta wskaźnik stopy remontowej powinien się kształtować w wysokości co najmniej 1,4% kosztu odtworzenia liczonego w skali roku. Średni wskaźnik stopy remontowej jest jednak ściśle uzależniony od jakości zasobów mieszkaniowych, co wiąże się w podstawowej mierze z wiekiem posiadanych budynków.

Z analizy programu remontowego odnoszącego się zarówno do budynków komunalnych jak i nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, należy w pierwszej kolejności uruchamiać zadania remontowe w zależności od stopnia ich pilności.

Generalnie stosowane będą nadal cztery stopnie hierarchizacji zadań remontowych:

Tabela nr 21. Koszty technicznego utrzymania zasobów ZGM w Legnicy w 2000, 2001 i 2002r. (w zł na 1 m² p.u. miesięcznie)

Założono, że w latach 2003-2008 koszty eksploatacji będą rosły zgodnie z poziomem inflacji, natomiast średnioroczny wzrost nakładów na techniczne utrzymanie będzie oscylował w granicach od 5% do 14% powyżej poziomu inflacji. Charakteryzuje się to nieco wyższym wzrostem jednostkowych kosztów eksploatacji oraz mniejszymi możliwościami zmniejszania istniejącej luki remontowej i poprawy stanu technicznego zasobu mieszkaniowego (tabela 22).

Tabela nr 22. Przewidywane koszty utrzymania zasobów gminnej jednostki mieszkaniowej w Legnicy w latach 2003 – 2008 (w zł na 1 m² p.u. miesięcznie)

Analiza poziomu i struktury kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych gminnej jednostki mieszkaniowej prowadzona będzie w ujęciu jednostkowym, w przeliczeniu na 1 m² p.u. miesięcznie. Uzyskane wielkości porównywane są do średnich krajowych dla tej formy zasobów, ustalonych w ramach prowadzonych badań w miastach różnej wielkości.

Koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych stanowią sumę dwóch podstawowych elementów :

W 2002 r. jednostkowe koszty utrzymania zasobów komunalnych wzrosły o 2,8% w stosunku do poziomu kosztów roku poprzedniego w wyniku ewidencjonowania od stycznia 2002 r. – na mocy rozp. MF z 18 grudnia 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości (Dz. U. Nr 153, poz. 1752) – kosztów amortyzacji budynków mieszkalnych, niemieszkalnych, budowli, maszyn i urządzeń oraz środków transportu. W 2002 r. roczny poziom kosztów amortyzacji ogółem wyniósł 2.980,7 tys. zł, co w przeliczeniu na 1 metr kw. daje wzrost kosztów o dodatkowe 0,25 zł miesięcznie.

W kosztach eksploatacji mieszczą się wszelkie wydatki związane z zarządzaniem i administrowaniem zasobami mieszkalnymi, utrzymywaniem w nich czystości oraz opłatami za usługi dla gospodarki mieszkaniowej, świadczonymi głównie przez jednostki gospodarki komunalnej, a od 2002 r. także koszty amortyzacji budynków mieszkalnych w wysokości 2.415,6 tys. zł, co w przeliczeniu na 1 metr kw. daje wzrost kosztów eksploatacji
o 0,20 zł miesięcznie.

Tabela nr 23. Koszty eksploatacji zasobów komunalnych w Legnicy w 2000,2001 i 2002r. (w zł na 1 m² p.u. miesięcznie)

W kosztach eksploatacji zasobów znajdują swoje odbicie zarówno płace pracowników fizycznych i umysłowych, zatrudnionych przy eksploatacji zasobów mieszkaniowych (komunalnych i wykupionych) oraz pracowników zarządu i administracji jednostek, a także opłaty za dostawę zimnej wody, kanalizację, wywóz nieczystości stałych i płynnych, energię elektryczną itp. Od 2002 r. koszty eksploatacji obejmują koszty amortyzacji.

W porównaniu do 2001 r. rok 2002 charakteryzuje się wzrostem kosztów eksploatacji o 9,9%, który spowodowany jest kosztami amortyzacji. W rzeczywistości jednak nastąpił niewielki spadek kosztów eksploatacji o 1,3%, szczególnie w grupie kosztów utrzymania czystości, związany z udzieleniem zamówienia publicznego innym podmiotom gospodarczym.

Drugim elementem kosztów są koszty technicznego utrzymania związane z konserwacją, naprawami bieżącymi, remontami gruntownymi oraz modernizacją. W 2000 r. nakłady na techniczne utrzymanie zasobów ZGM w Legnicy były wyższe niż średnio w kraju o około 3 punkty procentowe, w 2001 r. niższe o prawie 6 punktów procentowych. Natomiast ich struktura, z uwagi na relatywnie wysoki udział nakładów na remonty gruntowne i modernizację, była bardzo korzystna (tabela 24).

Tabela nr 24. Koszty technicznego utrzymania zasobów ZGM w Legnicy w 2000, 2001 i 2002 r. (w zł na 1 m² p.u. miesięcznie)

W 2002 r. nastąpił spadek nakładów finansowych ze środków własnych (pochodzących przede wszystkim z czynszów z lokali mieszkalnych i użytkowych) na techniczne utrzymanie zasobów ZGM o 871.764 zł w stosunku do wykonania roku ubiegłego. Zjawisko to wynika z odstąpienia przez Zarząd Miasta od podwyżki stawek czynszowych w roku 2002 dla komunalnych lokali mieszkalnych.

Reasumując powyższe wytypowane budynki ustalone zostały według aktualnego stanu własności t.j. stanowią one własność Gminy Legnica. W przypadku przyszłościowego wykupu mieszkań (budynków) przedmiotowe opracowanie planu będzie wymagało aktualizacji.