IV. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 oraz z 2002 nr 113, poz.984 i nr 168, poz. 1383) “w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel samodzielnie ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenie budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca,

2) położenie lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu,

3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,

4) ogólny stan techniczny budynku.”.

W myśl art. 28 ust. 2 wymienionej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku do dnia 31 grudnia 2004 r. w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

W myśl art. 9 ust.8 oraz 9 tej ustawy wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, wskaźnik ten dla Legnicy zostaje ogłoszony przez Wojewodę Dolnośląskiego w Dzienniku Urzędowym tegoż województwa.

W przypadku Legnicy obowiązująca metoda stawki bazowej określa wysokość stawki czynszu podstawowego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu (w ujęciu wartościowym), uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową danego lokalu. Zróżnicowanie wysokości stawek czynszu za 1 m2 powierzchni odbywa się ze względu na walory lub standard lokalu mieszkalnego.

Ustalone są następujące czynniki zwiększające stawkę bazową czynszu:

– dla lokali wyposażonych w instalację centralnego ogrzewania zasilaną z kotłowni lokalnej lub z centralnej ciepłowni – o 20%,

– dla lokali wyposażonych w instalację centralnej ciepłej wody – o 20%,

– dla lokali znajdujących się w budynkach położonych w centrum miasta (budynki w obrębie małej obwodnicy i wzdłuż ulic wychodzących z małej obwodnicy do pierwszego skrzyżowania) – o 10%.

Równocześnie ustalone są następujące czynniki zmniejszające stawkę bazową czynszu:

– dla lokali w budynkach przeznaczonych do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny – o 50%,

– dla lokali w budynkach przeznaczonych do remontu kapitalnego – o 25%,

– dla lokali posiadających ciemne kuchnie – o 10%,

– dla lokali położonych na ostatniej kondygnacji w budynkach powyżej czterech kondygnacji (z wyłączeniem budynków wyposażonych w c.o.) – o 10%,

– dla lokali położonych w suterenie – o 10%,

– dla lokali położonych w oficynach – o 10%,

– dla lokali w budynkach, w których w.c. znajduje się na półpiętrach o 10% ,

– dla lokali posiadających wspólny przedpokój i wspólną używalność kuchni, łazienki i w.c. – o 10%,

– dla lokali nieposiadających łazienki – o 10%,

– dla lokali, w których znajdują się pokoje bez okien – o 10%,

– dla lokali znajdujących się w budynkach niewyposażonych w instalację wodno-kanalizacyjną – o 10%,

– dla lokali znajdujących się w budynkach niewyposażonych w instalację gazową – 10%,

– dla lokali w budynkach, w których w.c. znajduje się poza budynkiem lub w piwnicy – o 20%,

– dla lokali, w których ze względu na zły stan techniczny wyłączono z eksploatacji choćby jedna izbę na okres dłuższy niż jeden miesiąc – o 20%

Dopuszcza się łączne stosowanie obniżek i podwyżek, lecz stawka czynszu nie powinna przekraczać 50% zmniejszeń lub zwiększeń stawki bazowej.

Stosowane stawki czynszowe wg stanu na 31 grudnia 2002 r.

W zasobach komunalnych obowiązuje 16 stawek czynszowych za najem 1 m2 mieszkania. Struktura stawek według stanu na 31 grudnia 2002 r. wykazuje, że aż w 10.350 lokalach, czyli 78,8 % wszystkich lokali komunalnych, stawka czynszowa nie przekracza stawki bazowej i wynosi:

od 1,08 zł/1m2 – do 1,50 zł/1m2 w 1.514 lokalach o pow. 70.524,87 m2,

od 1,61 zł/1m2 – do 2,15 zł/1m2 w 8.836 lokalach o pow. 540.856,36 m2,

od 2,37 zł/1m2 – do 3,01 zł/1m2 w 2.759 lokalach o pow. 133.523,11 m2,

oraz stawka 3,23 zł/1m2 w 18 lokalach o pow. 933,84 m2.

Tabela nr 13. Średnia stawka czynszu dla lokali komunalnych wg stanu na 31 grudnia 2002 r.

Lp.

Stawka zł za
1 m2 pow.

Liczba mieszkań

Pow. mieszkalna
w m2

Wartość czynszu w zł

Lokale socjalne

1

0,51

220

7.259,66

3.702,43

Lokale komunalne (umowne + bezumowne)

2

1,08

189

8.581,89

9.268,44

3

1,18

360

20.256,71

23.902,92

4

1,29

80

2.713,20

3.500,02

5

1,40

66

4.144,40

5.802,16

6

1,50

819

34.828,67

52.243,00

7

1,61

54

3.897,64

6.275,20

8

1,72

4.366

238.390,64

410.031,90

9

1,83

9

753,15

1.378,26

10

1,93

1931

123.429,56

238.219,05

11

2,15

2476

174.385,37

374.928,55

12

2,37

683

36.066,88

85.478,50

13

2,58

837

37.683,10

97.222,40

14

2,80

283

13.859,50

38.806,60

15

3,01

956

45.913,63

138.200,02

16

3,23

18

933,84

3.016,30

 

Razem

lokale komunalne

13.127

745.838,18

1.488.273,32

Ogółem

13.347*

753.097,84

1.491.975,75

* wyrażona liczbą użytkowników lokali - dana z systemu NSARCZ – zawierająca np. kilku najemców w jednym mieszkaniu o wspólnym przedpokoju. Zmiany stanu związane z wykupieniem lokalu odnotowywane są co najmniej z jednomiesięcznym opóźnieniem.

średnia stawka = 1.488.273,32 = 1,99 zł/m2 tj. 92,56% stawki bazowej

(lok. komunalne) 745.838,18

Proponuje się przyjęcie realnego programu czynszowego na lata 2003–2008, który zakłada:

– w 2003 r. dalsze utrzymanie poziomu stawek czynszowych z roku 2002,

– w 2004 r. wzrost bazowej stawki czynszu o 5% ponad inflację,

– w 2005 r. wzrost stawki bazowej o 5%,

– w 2006 r. wzrost stawki bazowej o 8% ponad inflację,

– w 2007 r. wzrost stawki bazowej o 10% ponad inflację,

– w 2008 r. wzrost stawki bazowej o 12% ponad inflację.

W przypadku lokali socjalnych proponuje się wzrost stawki czynszowej tylko o stopień inflacji w poszczególnych latach t.j. w roku 2004 2,3%, a w latach 2006-2008 roczny wskaźnik inflacji zakłada się na poziomie 2,0%.

Tabela nr 14. Wzrost stawki bazowej czynszu w latach:

Wyszczególnienie

2002

2003

Prognoza

2004

2005

2006

2007

2008

Stawka bazowa czynszu w zł/m2

2,15

2,15

2,30

2,42

2,66

2,98

3,40

Stawka lokali socjalnych w zł/m2

0,51

0,51

0,52

0,53

0,54

0,55

0,56

Uaktywnienie polityki czynszowej w latach następnych:

– 2004 r. – 5% ponad inflację prognozowaną w ustawie budżetowej na 2003 r. w wysokości 2,3, czyli wzrost o 7,3%,

– 2005 r. – wzrost o 5%,

– 2006 r. – wzrost o 10%,

– 2007 r. – wzrost o 12%

– 2008 r. – wzrost o 14%

Koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych (bez kosztów świadczeń)

Stosowane w 2002 r. stawki czynszowe pokryły w 100% koszty bieżącej eksploatacji i w 16% koszty bieżących konserwacji i drobnych remontów. których wartość ukształtowała się w wysokości 4.846,5 tys. zł. Natomiast główne remonty pokryte zostały dotacją budżetową w kwocie 6.532,1 tys. zł oraz środkami własnymi w wysokości 3.397,9 tys. zł. (głównie dochody z lokali użytkowych).

Tabela nr 15. Koszty utrzymania zasobów i przychody czynszowe z lokali mieszkalnych

Okres

Koszty eksploatacji i technicznego utrzymania zasobów mieszkaln. 1)

(tys. zł)

Przychód z czynszów i opłat za lokale mieszkalne 2)
(tys. zł)

w tym

komunalnych

własnościowych

(zaliczka+wynagr.)

2002 r.

32.520,7

19.395,4

18.047,9

1.347,5

2003 r.

plan

31.600,0

18.970,0

17.400,0

1.570,0

1)– dotyczy mieszkań komunalnych (w tym socjalnych) i własnościowych – bez kosztów świadczeń, z amorty- zacją

2)– w tym przypis “bezumowny” w wysokości 261,4 tys. zł.

Analiza wyników z symulacji pokazuje, bardzo niski udział czynszu w finansowaniu technicznego utrzymania budynków (16%), co spowodowane zostało utrzymaniem stawek czynszowych na niezmienionym poziomie z roku 2001 do końca 2003 r.

Uaktywnienie polityki czynszowej w latach następnych zaowocuje systematycznym wzrostem czynszów w finansowaniu technicznego utrzymania budynków, tak że w 2008 r., tj. w końcowym roku obowiązywania wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy statystycznie wyliczony poziom środków na konserwacje i drobne remonty które może finansować średnia stawka czynszowa wyniesie ok. 2.869 tys. zł., co stanowi ok. 64% poniesionych w 2002 nakładów na konserwacje i drobne remonty w wysokości 4.575 tys. zł.

W 2002 r. rzeczywisty koszt utrzymania 1 m2 komunalnego lokalu mieszkalnego, finansowany środkami własnymi ukształtował się na poziomie 2,65 zł/m2, co oznacza że:

– tylko w 75% koszt finansowany był średnią stawką czynszową,

– stawka bazowa w wysokości 2,15 zł/m2 stanowi zaledwie 81% kosztu,

– dopiero w 2006 r. przy założeniach programu czynszowego możliwe będzie osiągnięcie stawki bazowej w wysokości poziomu kosztów z 2002 r.

Tabela nr 16. Propozycje realizacji programu czynszowego

Okres

Średnia stawka czynszowa1)

Szacunkowy przyrost 2)

[w zł]

2004

2,14

1.260.000

2005

2,24

804.000

2006

2,46

1.680.000

2007

2,76

2.172.000

2008

3,15

2.735.000

1) przy przyjęciu założenia, że średnia stawka stanowić będzie 92,56% stawki bazowej

2) przy przyjęciu założenia realizacji programu prywatyzacji lokali mieszkalnych.

Od wielu lat w zasobach komunalnych występuje luka w finansowaniu utrzymania zasobów środkami pochodzącymi z wpływów czynszowych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów. Jedynym z powodów utrzymywania się “luki finansowej” jest szybszy wzrost kosztów utrzymania w stosunku do realizowanych przez gminę wzrostów czynszów wynikłych w przyjętych programów czynszowych.

Szacunkowa wartość luki finansowej:

2002 r. – 13.125,3 tys. zł

2003 r. – 12.630,0 tys. zł

Struktura i stan techniczny zasobów mieszkaniowych gminy Legnica wymaga bardzo dużych nakładów na remonty, tak więc bezpośrednie powiązanie wysokości czynszu za mieszkanie z procentowym wskaźnikiem wartości jego odtworzenia byłoby nadal jak najbardziej pożądane. Przyjęte w “Założeniach polityki mieszkaniowej na lata 1999-2002” procentowe wskaźniki kosztu odtworzenia skonstruowano w taki sposób, aby w 2004 r. gmina Legnica osiągnęła maksymalny czynsz w wysokości 3% kosztu odtworzenia. W chwili obecnej osiągnięcie tego wskaźnika oddaliło się w odległą perspektywę z uwagi na odejście od przyjętej w tamtym okresie polityki czynszowej w 2001 r., przede wszystkim z powodu braku przyzwolenia społeczności najemców lokali mieszkalnych na wysokie podwyżki czynszów.