V. SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W KOLEJNYCH LATACH
Zarząd mieszkaniowym zasobem miasta Legnicy sprawowany jest przez zakład budżetowy –Zarząd Gospodarki Mieszkaniowej w Legnicy, który powstał w styczniu 1992r. w wyniku przekształcenia Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej.
Do podstawowych zadań Zakładu należy:
– zarządzanie i administrowanie lokalami i budynkami komunalnymi i przylegającymi terenami przydomowymi,
– zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność osób fizycznych i gminy do czasu określenia sposobu sprawowania zarządu przez właścicieli,
– reprezentowanie właściciela gminnego we wspólnotach mieszkaniowych,
– realizowanie zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (zapewnianie lokali socjalnych, lokali zamiennych),
– wykonywanie innych zadań zleconych przez gminę pod warunkiem zapewnienia środków finansowych (zabezpieczenia, dozory i rozbiórki nieruchomości, inwestycje).
Większość zadań związanych z zarządzaniem i administrowaniem mieszkaniowym zasobem gminy, ciążących na ZGM, wykonywana jest przez podmioty zewnętrzne (kooperantów i usługodawców), na zasadzie umów zawartych z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 10 czerwca 1994r. o zamówieniach publicznych. Do tych działalności należą:
– konserwacje, naprawy bieżące i remonty lokali i budynków,
– dostawa mediów (woda, energia elektryczna i cieplna, gaz, odprowadzenie nieczystości płynnych),
– pogotowie techniczne,
– wywóz nieczystości stałych,
– utrzymanie czystości budynków i terenów zewnętrznych,
– konserwacja i pielęgnacja zieleni,
– dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja,
– przeglądy kominiarskie,
– wykonywanie projektów, dokumentacji technicznej i ekspertyz,
– obsługa prawna OGM-ów.
Siłami własnymi Zakład wykonuje pomiary i przeglądy instalacji elektrycznej i odgromowej budynków oraz przeglądy techniczne budynków.
Analiza stanu
Nie ma obecnie w kraju modelowej ani preferowanej formy zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym, a szczegółowa analiza i ocena funkcjonowania gminnej jednostki mieszkaniowej w Legnicy w latach 2000 – 2001, przeprowadzona przez niezależnych ekspertów, pokazuje silne i słabe strony w zakresie gospodarowania posiadanymi zasobami mieszkaniowymi:
a) Silne strony:
– bardzo niskie jednostkowe koszty eksploatacji zasobów, będące przede wszystkim wynikiem niskich kosztów wody i kanalizacji, wywozu nieczystości oraz utrzymania czystości,
– relatywnie wysokie nakłady na techniczne utrzymanie zasobów oraz korzystna struktura ich wydatkowania,
– wysokie jednostkowe wpływy z lokali użytkowych.
b) Słabe strony:
– gorsze od przeciętnych parametry wieku i jakości konstrukcji posiadanych w zarządzie budynków mieszkalnych,
– niskie średnie stawki czynszu oraz stawki zaliczek mieszkaniowych,
– relatywnie niski udział środków własnych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów,
– istnienie wysokich zaległości w opłatach odnoszących się do lokali mieszkalnych,
– stosunkowo wysokie dopłaty do gospodarki zasobami,
– prowadzenie sprzedaży lokali mieszkalnych według mniej efektywnej prywatyzacji rozproszonej.
ZGM zarządza nieruchomościami stanowiącymi część wspólną osób fizycznych i gminy. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej bezsprzecznie stanowi, że działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego.
Konieczne jest zatem podjęcie stosownych działań w zakresie restrukturyzacji zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi, których celem winno być:
– zaprzestanie zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przez zakład budżetowy,
– stworzenie warunków do poprawy obsługi mieszkańców,
– zwiększenie efektywności gospodarowania nieruchomościami mieszkalnymi, m.in. poprzez optymalizację poszczególnych elementów kosztów, przy jednoczesnym zachowaniu racjonalnego obciążenia budżetu gminy,
– dostosowywanie usługi zarządzania do wymogów gospodarki rynkowej.
Przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach
Biorąc pod uwagę wszelkie aspekty związane z problematyką zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy – w gminie Legnica docelowo zakłada się prywatyzację zarządzania, rozłożoną w czasie i podzieloną na etapy.
W I etapie planuje się prywatyzację zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, które do tej pory nie wybrały zgodnie z obowiązującym prawem sposobu sprawowania zarządu swoich nieruchomości. W tym celu zakłada się wydzielenie w strukturze ZGM nowej jednostki organizacyjnej, z zadaniem zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych i zamiarem przekształcenia jej po roku działalności w podmiot prywatny. Rozpoczęcie działania jednostki planuje się od dnia 1 stycznia 2004 r. Do tego czasu konieczne będzie opracowanie programu wewnętrznej reorganizacji ZGM, obejmującej między innymi:
– strukturę organizacyjną nowej jednostki, której powierzone zostanie zarządzanie nieruchomościami wspólnymi,
– strukturę organizacyjną pozostałych jednostek (działów i oddziałów) w zakresie zarządzania budynkami komunalnymi,
– dokumentację techniczną i prawną,
– dokumentację finansowo-księgową i zasady rozliczeń finansowych, umożliwiające prowadzenie jednostki na wewnętrznym rozrachunku ekonomicznym.
Od początku swego istnienia nowa jednostka będzie monitorowana pod kątem efektywności i konkurencyjności działania na rynku zarządców, a przede wszystkim zdolności do samofinansowania, jako podstawowego warunku prywatyzacji. Podjęcie decyzji odnośnie wyboru formy organizacyjno-prawnej samodzielnego funkcjonowania jednostki uwarunkowane będzie między innymi:
– wynikami uchwał wspólnot mieszkaniowych, dotyczących zlecenia zarządu,
– liczbą wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy, zarządzanych przez ZGM,
– rachunkiem ekonomicznym,
– bieżącą sytuacją na rynku zarządców nieruchomości,
– aktualnym stanem prawnym.
Prywatyzację jednostki przewiduje się do końca 2004 r. Na dzień dzisiejszy najwłaściwszym rozwiązaniem wydaje się utworzenie spółki z o.o. przez pracowników ZGM wcześniej zatrudnionych w nowej jednostce.
W II etapie, w latach 2006 – 2007, planuje się przygotowywanie nieruchomości gminnych do prywatyzacji procesów zarządzania, połączone z monitorowaniem funkcjonowania rynku zarządców i stopnia prywatyzacji mieszkań komunalnych. W odniesieniu do 900 nieruchomości będzie to zadanie kosztowne i czasochłonne, obejmujące między innymi:
– zbadanie i doprowadzenie do zgodności treści księgi wieczystej ze stanem zawartym w operacie ewidencji gruntów i ze stanem faktycznym na nieruchomości,
– zebranie wszystkich informacji dotyczących praw przedmiotowych i podmiotowych nieruchomości,
– odtworzenie brakującej dokumentacji technicznej,
– zebranie informacji dotyczących stanu technicznego i przeznaczenia nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego,
– opracowanie szczegółowych procedur przetargowych.
Do zakończenia realizacji tych zadań, czyli w całym okresie obowiązywania Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Legnica (2003–2008) – zarządzanie lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy pozostawia się w formie zakładu budżetowego – ZGM Legnica. Niezależnie od działań związanych z wydzieleniem jednostki organizacyjnej ds. zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – ZGM podlegać będzie ciągłym procesom reorganizacji wewnętrznej, ukierunkowanej na poprawę efektywności działania, obniżenie kosztów oraz zmniejszenie liczby etatów.