VI. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W KOLEJNYCH LATACH
Program pokrycia kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych podejmuje próbę określenia przewidywanej ich wysokości i struktury. Z tego też względu propozycje związane z tym programem odnoszą się do kosztów utrzymania w podziale na:
– koszty eksploatacji (obejmujące między innymi koszty wody i kanalizacji, wywozu nieczystości, administracji i ogólne, utrzymania czystości itp.),
– koszty technicznego utrzymania (związane z nakładami na konserwacje i naprawy bieżące, remonty gruntowne i modernizację).
Koszty eksploatacji są wynikiem prowadzenia bieżącej działalności w ramach danych zasobów, zaś koszty technicznego utrzymania odzwierciedlają ilość oraz zakres dokonywanych konserwacji, napraw, remontów i modernizacji.
Tabela 17. Koszty utrzymania komunalnych zasobów mieszkaniowych w Legnicy w 2000 r., 2001 r. i w 2002 r. (w zł na 1 m2 p.u. miesięcznie)
|
Rok |
Wyszczególnienie |
Koszty utrzymania ogółem |
z tego: |
||
|
eksploatacja |
techniczne utrzymanie |
||||
|
2000 |
Legnica zł |
3,25 |
1,96 |
1,29 |
|
|
% |
100 |
60 |
40 |
||
|
Badanie zł |
3,77 |
2,52 |
1,25 |
||
|
porównawcze % |
100 |
67 |
33 |
||
|
2001 |
Legnica zł |
3,58 |
2,23 |
1,35 |
|
|
% |
100 |
62 |
38 |
||
|
Badanie zł |
4,50 |
3,07 |
1,43 |
||
|
porównawcze % |
100 |
68 |
32 |
||
|
2002 |
Legnica
|
z amortyzacją |
3,68 |
2,45 |
1,23 |
|
bez amortyzacji |
3,43 |
2,20 |
1,23 |
||
|
Z amortyzacją % |
100 |
67 |
33 |
||
Z danych wynika, że w 2000 r. w stosunku do badania porównawczego jednostkowe koszty utrzymania zasobów komunalnych w Legnicy były niższe o około 14 punktów procentowych. Natomiast w 2001 r. były one niższe aż o ponad 20 punktów procentowych od średnich krajowych ustalonych dla tej grupy miast.
Głównym źródłem finansowania zasobu mieszkaniowego w ZGM są wpływy z czynszu z komunalnych lokali mieszkalnych.
Pozostałymi źródłami w finansowaniu kosztów są:
– dochody z wynajmu lokali użytkowych i garaży,
– wynagrodzenie za sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną,
– dotacje budżetowe,
– pozostałe (w tym m.in. wpływy z odsetek, wynajem ścian pod reklamę)
Tabela 18. Źródła finansowania zasobu mieszkaniowego
|
Wyszczególnienie |
Źródła finansowania zasobu mieszkaniowego gminy, w tym |
||||
|
Środki własne ZGM z tytułów1) |
Dotacja budżetowa do remontów i utrz. lok. soc. (liczona jako 35% stawki bazowej czynszu) |
Pozostałe, |
|||
|
Czynsze – komunalne lokale |
Czynsze – komunalne lokale użytkowe |
Wynagr. i opłaty eksploatacyjne na pokrycie kosztów zarządu nieruch. wspólną2) |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
2002* |
18.047,9 |
6.246,8 |
1.389,8 |
6.671,0 |
5.547,8 |
|
2003 plan |
17.550,0 |
6.048,0 |
1.630,0 |
6.671,0 |
4.803,9 |
* w 2002 r. nie było podwyżki czynszów z tytułu najmu komunalnych lokali mieszkalnych; spadek przychodów z lokali użytkowych jest efektem odstąpienia od waloryzacji stawek jak i sprzedaży lokali użytkowych oraz okresowych obniżek stawek najmu lokali użytkowych.
W poniższym zestawieniu przeprowadzono symulację szacunkowych wielkości poszczególnych źródeł finansowania zasobu mieszkaniowego gminy w latach 2003 – 2008, w oparciu o przyjęte założenia:
– programu prywatyzacji lokali mieszkalnych, t.j:
2003 r. – 2004 r. – po 500 lokali,
2005 r. – 2007 r. – po 550 lokali
2008 r. – 600 lokali
– programu prywatyzacji lokali użytkowych, który zakłada w latach 2003 – 2005 średnioroczną sprzedaż po 20 lokali, natomiast w latach 2006 – 2007 sprzedaż średnioroczną po 15 lokali,
– przejścia średnio w roku około 400 lokali wykupionych pod inny zarząd,
– utrzymania wskaźnika jednostkowej dotacji budżetowej w wysokości 35% stawki bazowej,
– programu czynszowego zakładającego wzrost czynszu w wysokości w latach 2004 – 2008 odpowiednio 7,3%, 5%, 10%, 12%, 14%.
Tabela 19. prognoza
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
2004 |
18.000,0 |
5.900,0 |
2.100,0 |
6.740,0 |
|
2005 |
18.030,0 |
5.740,0 |
2.250,0 |
6.780,0 |
|
2006 |
18.900,0 |
5.600,0 |
2.400,0 |
7.100,0 |
|
2007 |
20.070,0 |
5.430,0 |
2.600,0 |
7.560,0 |
|
2008 |
21.480,0 |
5.280,0 |
2.760,0 |
8.140,0 |
1)
bez przypisu za świadczenia (dostawa wody i zrzut ścieków, wywóz nieczystości stałych, energia cieplna, gaz)2)
dotyczy lokali umownych i bezumownych3)
w tym pokrycie amortyzacjiPoza przychodami wymienionymi będą realizowane pozostałe w tym dochody z reklam i odsetki, jednak charakter tych dochodów uniemożliwia ich prognozowanie.
Tabela nr 20. Symulacja stopnia finansowania średnią stawką czynszową bieżących konserwacji i drobnych remontów w latach 2003 – 2008
|
Wyszczególnienie |
2002 |
2003 plan |
Prognoza |
||||
|
2004 r. |
2005 r. |
2006 r. |
2007 r. |
2008 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
Koszty bieżącej eksploatacji (bez kosztów świadczeń) w tys. zł |
17.295,0 |
17.499,0 |
17.400,0 |
17.300,0 |
17.200,0 |
17.100,0 |
17.000,0 |
|
Pow. komunalnych lokali mie- szkalnych wg stanu na 31 XII w m2 p.u. |
755.045 |
726.545 |
698.000 |
667.000 |
635.000 |
604.000 |
570.000 |
|
Jednostkowy roczny koszt w złotych na 1 m2 p.u. |
22,91 |
24,08 |
24,93 |
25,94 |
27,09 |
28,31 |
29,82 |
|
Średnia roczna stawka czynszowa (~92,56% st. bazowej) w złotych |
23,88 |
23,88 |
Założonopodwyżkę o 7,3% 25,62 |
Założonopodwyżkę o 5% 26,90 |
Założonopodwyżkę o 10% 29,59 |
Założonopodwyżkę o 12% 33,06 |
Założono podwyżkę o 14% 37,69 |
|
Statystyczne wyliczenie rocznych środków własnych którymi finansowane są konserwacje i drobne remonty.2) |
+ 0,97 16 |
– 0,20 – |
+ 0,69 10,8 |
+ 0,96 14,4 |
+ 2,50 35,8 |
+ 4,75 63,8 |
+7,87 98,0 |
1)
- koszty eksploatacji komunalnych lokali mieszkalnych, z kosztami amortyzacji i kosztami utrzymania własne- go, bez kosztów związanych z windykacją należności czynszowych2)
- procentowy udział czynszu w finansowaniu konserwacji i drobnych remontów porównano do poziomu na- kładów poniesionych w 2002 r. w kwocie 4.575,0 tys. zł.