|
1818 UCHWAŁA RADY MIEJSKIEJ JELENIEJ GÓRY z dnia 11 maja 2004 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Jelenia Góra na lata 2004–2008 Na podstawie art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (t.j. z 2001 r. Dz. U. Nr 142, poz. 1591 ze zmianami), art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku |
§ 1
Uchwala się “Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Jelenia Góra na lata 2004–2008”.
R o z d z i a ł 1 Wielkość i stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta
R o z d z i a ł 3
Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych
W skład mieszkaniowego zasobu Miasta Jelenia Góra wchodzi wg stanu na dzień 31 grudnia 2003 r. 9.240 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 491.396 m2.
Prywatyzacja lokali mieszkalnych w Jeleniej Górze odbywa się w oparciu o przepisy uchwały nr 275/XXIII/2000 Rady Miejskiej Jeleniej Góry z dnia 23 maja 2000 r. w sprawie określenia zasad sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych oraz uchwały nr 57/VII/2003 Rady Miejskiej Jeleniej Góry z dnia 25 marca 2003 r. zmieniającej uchwałę w sprawie określenia zasad sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych.
Przy sprzedaży lokali stosowana jest bonifikata w wysokości 79%, a w przypadku jednorazowej zapłaty ceny dodatkowa bonifikata w wysokości 20%, można więc prognozować, że nastąpi zwiększenie sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców.
Sprzedaż winna się koncentrować w budynkach, gdzie są już wykupione lokale mieszkalne. Ograniczy to wydatki Miasta związane z utrzymaniem tych nieruchomości, a jednocześnie doprowadzi do uporządkowania struktury własności i sposobu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
W celu realizacji powyższych założeń należy:
1. Przeprowadzić ocenę dotychczasowej prywatyzacji.
2. Podjąć decyzję o wielkości zasobu, którego nie należy prywatyzować.
3. Stworzyć warunki sprywatyzowania wszystkich mieszkań w budynkach istniejących już wspólnot mieszkaniowych.
4. Ustalić nowe zasady przeniesienia własności bądź oddania w użytkowanie wieczyste przyległych nieruchomości gruntowych lub ich części w przypadkach, gdy przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla niego działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej.
Powyższe cele winny być realizowane przez merytoryczne Wydziały Urzędu Miasta i Zakłady Gospodarki Lokalowej.
Cele określone w punktach 1 i 2 zrealizować do końca 2004 roku.
Cele określone w punktach 3 i 4 realizować sukcesywnie do końca 2008 roku.
R o z d z i a ł 4
Zasady polityki czynszowej
Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 z późn. zmianami) “w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
Według art. 28 ust. 2 wymienionej wyżej ustawy do dnia 31 grudnia 2004 r. w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia ustawy, czynsz regulowany nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Według art. 9 ust. 8 i ust. 9 wyżej wymienionej ustawy wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, wskaźnik ten dla Jeleniej Góry jest ogłaszany przez wojewodę w drodze obwieszczenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.
Aby zrealizować ustawowe zapisy ustala się stawkę bazową czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wyposażonego w instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową oraz łazienkę i w.c. w mieszkaniu.
Ustala się następujące czynniki zwiększające stawkę bazową czynszu:
• dla lokalu wyposażonego w instalację centralnego ogrzewania zasilaną z elektrociepłowni, centralnej ciepłowni lub kotłowni lokalnych – o 20%,
• dla lokalu wyposażonego w instalację ciepłej wody zasilaną z elektrociepłowni, centralnej ciepłowni lub kotłowni lokalnych – o 20%,
• dla lokalu mieszkalnego usytuowanego w małym budynku wolno stojącym (do 4 lokali łącznie) – o 5%.
Ustala się następujące czynniki zmniejszające stawkę bazową czynszu:
• dla lokalu niewyposażonego w łazienkę – o 15%,
• dla lokalu niewyposażonego w instalację gazową – o 10%,
• dla lokalu niewyposażonego w instalację wodno-kanalizacyjną – o 10%,
• dla lokalu, dla którego w.c. znajduje się poza budynkiem – o 10%,
• dla lokalu, dla którego w.c. znajduje się w budynku poza mieszkaniem – o 5%,
• dla lokalu jednostronnie usytuowanego od strony północnej lub z oknami “na studnię” niespełniającego wymogów technicznych oświetlenia i nasłonecznienia – o 5%,
• dla lokalu, w którym brak jest bezpośredniego naturalnego oświetlenia pomieszczenia kuchennego – o 10%,
• dla lokalu usytuowanego powyżej 4. pietra w budynku bez windy – o 10%,
• dla lokalu, w którym istnieje konieczność korzystania ze wspólnego pomieszczenia (kuchnia, w.c., łazienka, przedpokój ) – o 15%,
• dla lokalu położonego w budynku, dla którego odległość do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej jest większa niż 2 km mierzona wzdłuż najkrótszej drogi – o 5%.
Obniżenie czynszu może nastąpić z tytułu różnych czynników, jednak nie więcej niż o 30%.
Po uwzględnieniu wszystkich zniżek i zwyżek wpływających na wysokość stawki bazowej oblicza się stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu.
Niezależnie od powyższego dodatkowo ustala się następujące przypadki, w których stawka bazowa ulega obniżce o 30% za 1 m2 powierzchni lokalu, a mianowicie:
• w budynku lub lokalu, na który została wydana decyzja administracyjna o wyłączeniu z użytkowania ze względu na zły stan techniczny,
• dla lokalu usytuowanego w suterenie,
• w budynku położonym w strefie ochronnej zgodnie z wydanymi decyzjami administracyjnymi.
Dla lokali socjalnych ustala się stawkę czynszu w wysokości 50% stawki bazowej.
Wpływy z czynszu najmu za lokale mieszkalne i socjalne powinny pokrywać pełne koszty utrzymania zasobów. Jednak obecnie wpływy wystarczają na pokrycie zaledwie w 37% potrzeb remontowych. Aby umożliwić realizację koniecznych do wykonania prac remontowo-konserwacyjnych, ustala się przyjęcie programu czynszowego na lata 2004–2008, który zakłada:
– w 2004 r. wzrost bazowej stawki czynszu do 10% w stosunku do roku poprzedniego,
– w 2005 r. wzrost bazowej stawki czynszu do 15% w stosunku do roku poprzedniego,
– w 2006 r. wzrost bazowej stawki czynszu do 15% w stosunku do roku poprzedniego,
– w 2007 r. wzrost bazowej stawki czynszu do 15% w stosunku do roku poprzedniego,
– w 2008 r. wzrost bazowej stawki czynszu do 15% w stosunku do roku poprzedniego.
Realizacja programu czynszowego uwarunkowana będzie sytuacją materialno-bytową lokalnej społeczności, uzależnioną przede wszystkim od likwidacji bezrobocia i tworzenia nowych miejsc pracy.
R o z d z i a ł 5
Zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach
Zarząd mieszkaniowym zasobem miasta Jelenia Góra sprawowany jest od dnia 1 stycznia 2004 r. przez Zakłady Gospodarki Lokalowej “Północ” i “Południe”.
Do podstawowych zadań Zakładów należy:
– zarządzanie i administrowanie lokalami i budynkami komunalnymi i przylegającymi terenami przydomowymi,
– zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność osób fizycznych i miasta (wspólnot mieszkaniowych) do czasu określenia sposobu sprawowania zarządu przez właścicieli,
– reprezentowanie własności miejskiej we wspólnotach mieszkaniowych,
– realizowanie zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (w tym zapewnianie lokali socjalnych i zamiennych),
– wykonywanie innych zadań zleconych przez miasto pod warunkiem zapewnienia środków finansowych (zabezpieczenia, dozory i rozbiórki nieruchomości, inwestycje).
Część zadań związanych z zarządzaniem i administrowaniem mieszkaniowym zasobem miasta, ciążących na ZGL-ach, wykonywana jest przez podmioty zewnętrzne (kooperantów i usługodawców), na zasadzie umów zawartych z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 9 lutego 2004 r. – Prawo zamówień publicznych, a należą do nich:
– w części konserwacje, naprawy bieżące i remonty lokali oraz budynków,
– dostawa mediów (woda, energia elektryczna i cieplna, gaz, odprowadzenie nieczystości płynnych),
– pogotowie techniczne,
– wywóz nieczystości stałych i płynnych,
– w części utrzymanie czystości budynków i terenów zewnętrznych,
– konserwacja i pielęgnacja zieleni,
– dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja,
– przeglądy kominiarskie,
– wykonywanie projektów, dokumentacji technicznych i ekspertyz,
– obsługa prawna.
Siłami własnymi Zakłady wykonują przeglądy instalacji gazowej i wodno-kanalizacyjnej oraz przeglądy techniczne budynków, jak również konserwacje i remonty bieżące.
Biorąc pod uwagę wszelkie aspekty związane z problematyką zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta w Mieście Jelenia Góra, docelowo założono prywatyzację zarządzania, rozłożoną w czasie i podzieloną na etapy. Stosowne uchwały, w tym zakresie, podjęła Rada Miejska Jeleniej Góry.
Etap I – utworzono z dniem 1 stycznia 2004 r. Zakłady Gospodarki Lokalowej
Połączono Zakłady Gospodarki Mieszkaniowej nr 1 i 5 i utworzono Zakład Gospodarki Lokalowej “Południe” oraz połączono Zakłady Gospodarki Mieszkaniowej nr 2 i 4 oraz utworzono Zakład Gospodarki Lokalowej “Północ”, każdy z wyraźnie wydzielonymi pionami – jeden do zarządzania zasobem mieszkaniowym miasta, drugi do zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
Etap II – od dnia 1 stycznia 2004 do dnia 31 grudnia 2006 roku – całkowita prywatyzacja konserwacji, remontów i eksploatacji nieruchomości
Etap III – od 1 stycznia 2007 do dnia 31 grudnia 2008 roku – pełna prywatyzacja zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
Etap IV – Pełna prywatyzacja zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta do końca 2010 r.
R o z d z i a ł 6
Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach
Głównym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej są wpływy z czynszów z lokali mieszkalnych.
Pozostałymi źródłami finansowania są:
1) dochody z wynajmu lokali użytkowych i garaży,
2) wpływy związane ze sprawowaniem zarządu nieruchomościami wspólnymi,
3) dotacje z budżetu miasta i państwa,
4) fundusze unijne,
5) pozostałe (w tym m.in. wpływy z odsetek, wynajem ścian na reklamę itp.).
Prognoza przychodów w latach 2004–2008 w tys. złotych
Tabela nr 10
|
Lp. |
Wyszczególnienie |
Planowane przychody w latach |
Ogółem |
||||
|
2004 r. |
2005 r. |
2006 r. |
2007 r. |
2008 r. |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
Wpływy ogółem ZGL “Południe “ i ZGL “Północ” |
22.902,7 |
25.137,9 |
26.292,5 |
27.601,4 |
29.151,8 |
131.086,3 |
|
1. |
Wpływy z lokali mieszkalnych |
15.044,4 |
16.868,2 |
18.513,8 |
20.105,0 |
21.782,8 |
92.314,2 |
|
|
– czynsze za lokale mieszkalne |
12.536,0 |
14.271,4 |
15.830,7 |
17.297,8 |
19.015,0 |
78.950,9 |
|
|
– wpłaty z lokali wykupionych (zaliczka) |
2.508,4 |
2.596,8 |
2.683,1 |
2.807,2 |
2.767,8 |
13.363,3 |
|
2. |
Wpływy z lokali użytkowych |
6.196,1 |
6.017,4 |
5.693,7 |
5.368,1 |
5.052,5 |
28.327,8 |
|
3. |
Pozostałe wpływy |
987,2 |
976,1 |
982,2 |
1.001,6 |
1.022,9 |
4.970,0 |
|
4. |
Dotacja z budżetu miasta |
675,0 |
1.276,1 |
1.102,9 |
1.126,7 |
1.293,6 |
5.474,3 |
|
|
Wpływy ogółem ZGL “Południe” |
10.202,4 |
11.818,9 |
12.816,8 |
13.946,0 |
15.305,6 |
64.089,7 |
|
1. |
Wpływy z lokali mieszkalnych |
7.571,2 |
8.828,1 |
9.765,7 |
10.843,4 |
12.104,2 |
49.112,6 |
|
|
– czynsze za lokale mieszkalne |
6.507,9 |
7.724,4 |
8.587,1 |
9.601,8 |
10.813,2 |
43.234,4 |
|
|
– wpłaty z lokali wykupionych (zaliczka) |
1.063,3 |
1.103,7 |
1.178,7 |
1.241,6 |
1.291,0 |
5.878,3 |
|
2. |
Wpływy z lokali użytkowych |
1.549,2 |
1.549,7 |
1.528,5 |
1.515,3 |
1.502,2 |
7.644,9 |
|
3. |
Pozostałe wpływy |
549,5 |
529,4 |
513,2 |
509,0 |
505,2 |
2.606,3 |
|
4. |
Dotacja z budżetu miasta |
532,5 |
911,7 |
1.009,4 |
1.078,3 |
1.194,0 |
4.725,9 |
|
|
Wpływy ogółem ZGL “Północ” |
12.700,3 |
13.319,0 |
13.475,7 |
13.655,4 |
13.846,2 |
66.996,6 |
|
1. |
Wpływy z lokali mieszkalnych |
7.473,2 |
8.040,2 |
8.748,0 |
9.261,6 |
9.678,6 |
43.201,6 |
|
|
– czynsze za lokale mieszkalne |
6.028,1 |
6.547,0 |
7.243,6 |
7.696,0 |
8.201,8 |
35.716,5 |
|
|
– wpłaty z lokali wykupionych (zaliczka) |
1.445,1 |
1.493,2 |
1.504,4 |
1.565,6 |
1.476,8 |
7.485,1 |
|
2. |
Wpływy z lokali użytkowych |
4.646,9 |
4.467,7 |
4.165,2 |
3.852,8 |
3.550,3 |
20.682,9 |
|
3. |
Pozostałe wpływy |
437,7 |
446,7 |
469,0 |
492,6 |
517,7 |
2.363,7 |
|
4. |
Dotacja z budżetu miasta |
142,5 |
364,4 |
93,5 |
48,4 |
99,6 |
748,4 |
Przedstawiona prognoza przychodów w latach 2004–2008 opracowana została z uwzględnieniem:
– zaproponowanych wzrostów stawek czynszów za lokale mieszkalne,
– spadku przychodów z lokali użytkowych z powodu ich sprzedaży,
– średniorocznej inflacji 2%.
Bardzo dużym zagrożeniem dla realizacji planowanych przychodów są m.in.
– obawy co do pełnej windykacji należności i zaległości,
– pogarszanie się stanu zamożności społeczeństwa.
Obserwuje się zjawisko narastania zaległości, co w skrajnym przypadku może doprowadzić do utraty płynności finansowej Zakładów Gospodarki Lokalowej, które jako jednostki zarządzające zasobem mieszkaniowym Miasta powinny stosować szereg środków wspomagających windykację czynszów, a w szczególności:
– reagowania już po pierwszym sygnale pojawienia się zaległości,
– pomoc w ubieganiu się o dodatek mieszkaniowy,
– proponowanie zamiany lokalu na lokal tańszy w eksploatacji.
|
PRZEWODNICZĄCY |
|
RADY MIEJSKIEJ |
|
JERZY PLESKOT |