780

780

UCHWAŁA RADY MIEJSKIEJ W STRZEGOMIU

z dnia 25 lutego 2003 r.

w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Strzegom

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15, art. 40 ust. 1 i art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) Rada Miejska w Strzegomiu uchwala, co następuje:

§ 1

Uchwala się “Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Strzegom na lata 2003 – 2007”, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Strzegomia.

§ 3

Uchwałę ogłasza się przez rozplakatowanie na tablicach ogłoszeń w miejscach publicznych na terenie gminy Strzegom.

§ 4

Uchwała podlega ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego i wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

PRZEWODNICZĄCY

RADY MIEJSKIEJ

STANISŁAW SITARZ

Załącznik do uchwały Rady Miejskiej w Strzegomiu z dnia 25 lutego 2003 r. (poz. 780)

PROGRAM

gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Strzegom na lata 2003–2007

Mieszkaniowym zasobem Gminy Strzegom zarządza Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w Strzegomiu, na podstawie umowy nr 194/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Spółka zarządza ogółem 434 budynkami, o powierzchni użytkowej 161.688 m², z czego 159 budynków stanowi wyłączną własność gminy, a w 275 budynkach gmina jest ich współwłaścicielem.

Łącznie gmina posiada 2.524 lokale mieszkalne, o powierzchni użytkowej 116.685 m².

W budynkach będących w zarządzie ZGM sprzedanych zostało 914 lokali o powierzchni 45.003 m².

Stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest bardzo zróżnicowany, ze zdecydowaną większością budynków (ponad 85%) wybudowanych przed 1945 rokiem, których stan techniczny można określić jako średni, z czego około 17% budynków i lokali mieszkalnych jest poniżej tego stanu.

I. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH GMINY

1. Mieszkaniowy zasób Gminy Strzegom zlokalizowany jest w 434 budynkach na terenie miasta Strzegomia oraz 12 wsi (Jaroszów, Rusko, Goczałków, Goczałków Górny, Graniczna, Rogoźnica, Kostrza, Stanowice, Międzyrzecze, Modlęcin, Olszany, Tomkowice), w których znajduje się 2.524 lokali, w tym:

– 2.463 lokali mieszkalnych, o pow. użytkowej 114.370 m²,

– 61 lokali socjalnych, o pow. użytkowej 2.315 m².

2. Wyposażenie lokali gminnych w urządzenia techniczne:

a) instalacja c.o. – 210 lokali, o powierzchni 9.310 m²,

b) instalacja gazowa – 1.713 lokali, o powierzchni 82.300 m²,

c) łazienka + w.c. – 975 lokali, o powierzchni 50.247 m²,

d) w.c. w lokalu – 745 lokali, o powierzchni 34.874 m²,

e) punkt czerpalny wody w lokalu – 743 lokali, o powierzchni 29.275 m²,

f) brak urządzeń wod.-kan. w lokalu – 61 lokali, o powierzchni 2.289 m².

3. Budynki gminnepołożone w strefie peryferyjnej (w tym na terenie wsi) – 140 szt. (754 lokale), o powierzchni 35.077 m².

4. Budynki, których stan techniczny jest poniżej stanu średniego – 81 szt. (367 lokali), o powierzchni 16.790 m².

5. Budynki, w których po 1980 r. wykonano remonty kapitalne, połączone z ich modernizacją – 11 szt. (108 lokali), o powierzchni 5.266 m².

6. Budynki wspólnot mieszkaniowych – 275 szt., w tym:

a) ilość budynków, w których pozostał do sprzedaży 1 lokal – 11 szt.

b) ilość budynków, w których pozostały do sprzedaży 2 lokale – 23 szt.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego na gminie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego m.in. osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, natomiast właścicielowi lokalu przysługuje odszkodowanie od gminy, o ile gmina takiego lokalu nie dostarczyła.

Mając na uwadze powyższe należy podjąć stosowne działania, w celu zwiększenia ilości lokali socjalnych poprzez:

1. Wyłączenie ze sprzedaży lokali mieszkalnych (w wytypowanych budynkach) o obniżonej wartości użytkowej – średnio 5 lokali w ciągu jednego roku, poczynając od 2003 r.

2. Adaptację budynku pokoszarowego w Rogoźnicy (po przejęciu przez gminę) – uzysk 20 lokali socjalnych do 2005 r.

3. Doraźne działania w celu pozyskania dodatkowych lokali socjalnych według potrzeb w innych budynkach adaptowanych na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze fakt, że obecnie jest 61 lokali socjalnych, w roku 2007 gmina może dysponować minimum 106 lokalami socjalnymi.

II. REMONTY I MODERNIZACJA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH GMINY

Stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest zróżnicowany, określony jako średni, a w znacznej części poniżej tego stanu (około 17%).

Należy nadmienić, iż ogólny stan techniczny zasobów został obniżony wskutek przejęcia w ostatnich latach budynków mieszkalnych od Jaroszowskich Zakładów Materiałów Ogniotrwałych położonych w szczególności we wsi Jaroszów (w tym baraki) i Rusko oraz od GS “SCH” w Strzegomiu (Jaroszów, Stanowice).

Mając na uwadze fakt, iż z zasobu lokalowego gminy zostały sprzedane na rzecz dotychczasowych najemców lokale będące w dobrym stanie technicznym (ponad 900 lokali), a także planowaną dalszą sprzedaż lokali (wskutek czego nastąpi znaczne obniżenie przychodów z najmu lokali), oraz zadłużenie w opłatach czynszowych, spowodowane bezrobociem i zubożeniem społeczeństwa, czynniki te w znacznym stopniu wpłyną na wielkość środków finansowych przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Z tych też powodów w okresie realizacji programu, wzorem lat 1998–2001, należy zaplanować w budżecie gminy na poszczególne lata środki finansowe na zasilenie funduszy remontowych w zasobach gminy oraz we wspólnotach mieszkaniowych, w których gmina jest współwłaścicielem – celem poprawy stanu technicznego zasobów lub podwyższenia ich standardu.

Podstawowym jednak źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej są wpływy z czynszów za najem lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, oraz przychody z czynszów za lokale użytkowe.

Zasilenie funduszy remontowych, z przeznaczeniem na wydatki związane z adaptacją, modernizacją, remontami lub odtworzeniem zasobu mieszkaniowego oraz remontami we wspólnotach mieszkaniowych, w których gmina jest współwłaścicielem następuje z następujących źródeł:

– dopłaty z budżetu gminy według potrzeb,

– 50% dochodu ze sprzedaży lokali gminnych.

Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, w których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, ustalane są corocznie przez wspólnoty mieszkaniowe na podstawie ich uchwał i nie powinny przekraczać dochodów z tytułu najmu lokali w danej nieruchomości.

W przypadku podjęcia przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał o kosztach zarządu nieruchomością wspólną wyższych niż mowa wyżej, organ wykonawczy gminy podejmie decyzję o źródłach ich sfinansowania.

W załączniku nr 1 przedstawiono analizę potrzeb remontowych zasobu mieszkaniowego gminy. Propozycje planu remontów budynków i lokali mieszkalnych w latach 2003–2007 zawierają załączniki nr 2–6.

Przy sporządzaniu planu remontów przyjęto założenie, że każdego roku, poczynając od 2003 r. sprzedawanych będzie 100 lokali mieszkalnych i że stawki czynszu będą wzrastały od 1 stycznia każdego roku nie więcej niż o 10% (z wyjątkiem roku 2003, kiedy planowana podwyżka nastąpi w pierwszym półroczu tego roku). Zaznaczyć należy, że ostatnia podwyżka czynszu w Gminie Strzegom dokonana była ponad 2 lata temu.

III. PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI MIESZKALNYCH

Planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz dotychczasowych najemców szacuje się na 100 mieszkań rocznie, w pięciu kolejnych latach, począwszy od 2003 r.

W wyniku tak zaplanowanej sprzedaży mieszkaniowy zasób gminy ulegnie zmniejszeniu o 23.115 m² (500 lokali).

Mając na uwadze racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy należy zmierzać w pierwszej kolejności do sprzedaży lokali w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których do sprzedaży pozostały jeden lub dwa lokale (takich budynków jest łącznie 34 szt.).

Załącznik nr 7 dotyczy planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych oraz przewidywanych wpływów z tytułu czynszu za lokale mieszkalne w latach 2003–2007.

Czynności związane ze sprzedażą lokali są podejmowane po złożeniu przez najemcę pisemnej deklaracji, wyrażającej wolę nabycia lokalu.

Najemca, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej, jest zobowiązany do uregulowania należności z tytułu:

1) ceny zbycia lokalu oraz ceny sprzedaży gruntu lub uregulowania pierwszej opłaty rocznej w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,

2) poniesionych kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia,

3) opłat z tytułu czynszu i innych opłat związanych z najmem nabywanego lokalu.

IV. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

W odniesieniu do zasobów mieszkaniowych gminy ustala się następujące rodzaje czynszów:

a) za lokale mieszkalne,

b) za lokale socjalne.

1. Czynsz obejmuje wynagrodzenie zarządcy oraz koszty eksploatacji i technicznego utrzymania zasobów lokalowych gminy, w szczególności:

– koszty konserwacji i remontów,

– koszty pogotowia technicznego,

– koszty utrzymania czystości w pomieszczeniach wspólnego użytku oraz w otoczeniu budynków,

– koszty dostawy energii elektrycznej do pomieszczeń wspólnego użytku,

– koszty ubezpieczenia budynków.

2. Ustala się stawki bazowe oraz czynniki obniżające i podwyższające stawki bazowe czynszu za lokale mieszkalne według załącznika nr 8.

Czynniki obniżające i podwyższające stawki czynszu nie dotyczą czynszu za lokale socjalne.

3. W Gminie Strzegom przyjmuje się dwie stawki bazowe czynszu za lokale mieszkalne:

a) dla budynków wybudowanych po 1945 roku,

b) dla budynków wybudowanych przed 1945 r.

4. Przyjmuje się, że podwyżki czynszów będą wprowadzane z dniem 1 stycznia każdego roku, w okresie obowiązywania programu, z wyjątkiem roku 2003, w którym podwyżka nastąpi w pierwszym półroczu tego roku. Wzrost czynszu będzie następował każdego roku nie więcej niż o 10%, a maksymalny czynsz nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu (do dnia 31 grudnia 2004 r.).

5. Czynsz za lokal socjalny wynosi 50% najniższego czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali w gminnym zasobie mieszkaniowym.

6. Stawki czynszu za lokale mieszkalne i socjalne ustanawia corocznie Burmistrz Strzegomia, biorąc pod uwagę zasady określone w pkt 2–5. Burmistrz może przed podjęciem decyzji zwrócić się do poszczególnych Komisji Rady Miejskiej o zaopiniowanie proponowanych stawek czynszu.

7. Wynajmujący podwyższy stawkę czynszu, jeśli dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu, zgodnie z zasadami określonymi w załączniku nr 8.

8. W przypadku uszczuplenia wyposażenia technicznego z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, czynsz najmu pomniejsza się według zasad określonych w załączniku nr 8.

9. Najemca, który za zgodą wynajmującego dokonał na własny koszt ulepszeń w lokalu mających wpływ na zwiększenie stawki czynszu, przysługuje na podstawie pisemnej umowy z wynajmującym prawo do zawieszenia naliczeń zwiększonej z tego tytułu stawki czynszu do czasu pełnego zamortyzowania wartości ulepszeń lub innego, uzgodnionego z wynajmującym sposobu rozliczenia wartości ulepszeń, w przypadku opróżnienia lokalu.

10. Miesięczna wysokość czynszu za lokal stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz stawki czynszu ustalonej przez Burmistrza Strzegomia, uwzględniającej czynniki obniżające i podwyższające stawkę bazową.

11. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

V. ZASADY ZARZĄDZANIA BUDYNKAMI I LOKALAMI MIESZKALNYMI

Od dnia 1 lipca 2002 r. zasobami lokalowymi Gminy Strzegom zarządza Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w Strzegomiu na podstawie zawartej z gminą umowy o zarządzanie (na okres 3 lat), w oparciu o przepisy ustawy o zamówieniach publicznych.

Taka forma prawna podmiotu zarządzającego daje możliwości zarządzania zarówno zasobami gminy jak również innymi nieruchomościami, w tym nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, co przy konkurencji na rynku pozwala wyłonić zarządcę z najkorzystniejszą ofertą.

Z punktu widzenia gminy taka forma zarządzania (na zasadzie umowy cywilno-prawnej) jest formą najbardziej korzystną.

VI. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ

Podstawowe źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej to:

– wpływy z czynszów za lokale mieszkalne zasobów gminy,

– wpływy z czynszów za lokale użytkowe,

– wpływy z opłat za najem lub dzierżawę innych nieruchomości gminnych, w tym opłaty za reklamy,

– udział współwłaścicieli w finansowaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, obejmujących fundusz remontowy wspólnoty,

– dopłaty z budżetu gminy,

– 50% dochodu ze sprzedaży lokali gminnych,

– inne.

VII. OPIS INNYCH DZIAŁAŃ

Gmina Strzegom popiera i stwarza warunki dla przedsięwzięć mających wpływ na racjonalizację i poprawę wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy.

Wyraża się to w następujących działaniach:

– udzielanie bonifikat dla najemców zgłaszających chęć wykupu od gminy mieszkania,

– umożliwianie zamian mieszkań zarówno pomiędzy najemcami lokali komunalnych jak i zajmujących mieszkania w innych zasobach,

– wyrażanie zgody i poparcia dla nadbudów i modernizacji w budynkach wspólnot mieszkaniowych,

– przeznaczanie na adaptację na mieszkania lokali i budynków niemieszkalnych, w tym pomieszczeń strychowych stanowiących własność gminy.