Z danych zawartych w tabeli wynika, iż niektóre budynki nie posiadają gazu i należy dążyć, by w latach 2003–2007 uzupełnić brakującą instalację.

Ponadto ponad 30% zasobów Gminy wyposażone jest w ogrzewanie piecowe. Poważnym problemem jest brak w ponad 50% zasobów Gminy: łazienek, ustępów spłukiwanych, w związku z tym należy dążyć do stworzenia możliwości ich wykonania poprzez skanalizowanie miasta.

Ponadto należy stworzyć system zachęt dla najemców między innymi poprzez okresowe zwolnienie z czynszów w zamian za wykonany remont, co pozwoli na częściowe rozwiązanie problemu.

Okres 2003–2007 będzie charakteryzował się dalszym obniżeniem wielkości zasobów komunalnych. Kontynuowany będzie proces sprzedaży lokali mieszkalnych w zasobach komunalnych. Głównym źródłem przyrostu lokali komunalnych będą adaptacje pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkalne.

Kształtowanie się prognozy stanu ilościowego gminnych zasobów mieszkaniowych w latach 2003–2007 zawiera tabela 7.

Prognoza stanu ilościowego uwzględnia sprzedaż mieszkań, a tym samym zmniejszenie zasobów Gminy. Ponadto w prognozach uwzględniono zmniejszenie lokali socjalnych w wyniku remontów przeprowadzanych przez najemców lokali i dostosowanie ich do wymogów mieszkalnych.

Prognozy stanu technicznego zasobów mieszkaniowych Gminy w latach 2003–2007 ilustrują tabele 8 i 9.

Prognoza uwzględnia sprzedaż lokali komunalnych w poszczególnych latach oraz pogorszenie stanu technicznego lokali mieszkalnych znajdujących się obecnie w średnim stanie technicznym.

Zestawienie zamian lokali komunalnych związanych z remontami ilustruje tabela 10.

Obecny zasób mieszkań komunalnych jest zbyt duży jak na potrzeby Gminy. Proces sprzedaży mieszkań z zasobów komunalnych będzie kontynuowany.

Sprzedaż lokali powinna koncentrować się na mieszkaniach w tych budynkach, w których część lokali już wykupiono. Zasadniczym celem sprzedaży powinno być uporządkowanie struktury własności lokali, które umożliwi zminimalizowanie udziału Gminy we wspólnotach mieszkaniowych oraz zmniejszy uciążliwość gospodarowania zasobem. Bardzo istotnym instrumentem efektywnie przyśpieszającym znoszenie kosztownego udziału Gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych będzie stosownie, w latach 2003–2007 zasady, że do sprzedaży będą typowane wolne komunalne lokale mieszkalne, w budynkach gdzie udział własności prywatnej wynosi 50% i więcej.

Mając do dyspozycji uchwalone przez Radę Miejską akty prawa miejscowego w sprawie zasad sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali mieszkalnych będących w zasobie nieruchomości przy stawkach pozwalających na stosowanie wysokich bonifikat (do 95% wartości lokalu) nabywcom najmowanych mieszkań.

Mamy podstawy, aby szacować, że sprzedaż mieszkań w latach 2003–2007 ukształtuje się na poziomie 680 mieszkań.

Plan sprzedaży mieszkań komunalnych w poszczególnych latach zawiera tabela 13.

Obecne czynsze nie zapewniają możliwości zgromadzenia wystarczających środków finansowych na prawidłowe gospodarowanie zasobem Gminy.

Pewne oszczędności, spodziewane w wyniku usprawnień zarządzania zasobem również nie gwarantują wystarczającego wzrostu środków finansowych.

Zatem koniecznie staje się optymalne podnoszenie czynszów, tak aby w latach 2003–2007 można było osiągnąć, a przynajmniej zbliżyć do samofinansowania się zasobów mieszkaniowych Gminy.

W celu ograniczenia niekorzystnych skutków podwyżki czynszów dla najuboższych najemców, których własne możliwości finansowe nie pozwalają pokryć pełnych kosztów utrzymania lokalu mieszkalnego, socjalnego, zostanie zapewniona pomoc poprzez dodatki mieszkaniowe oraz świadczenia wypłacone przez Ośrodek Pomocy Społecznej.

Pomoc takim rodzinom będzie przebiegać w formie działań opiekuńczo-informacyjnych, aby uświadomić najemcom możliwości korzystania z finansowej pomocy Gminy oraz wskazać inne istniejące, a dotychczas niewykorzystane możliwości poprawy ich sytuacji mieszkaniowej.

Obowiązek opłacania czynszu spoczywa na najemcach mieszkań i lokali socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy.

Przy ustalaniu stawek czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz kształtowania polityki czynszowej w gminie stosowane będą poniższe kryteria i zasady:

3. Podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Zarządzanie zasobem mieszkaniowym Gminy sprawuje zakład budżetowy – Zakład Obsługi Komunalnej – działający poprzez dwa Rejony Obsługi Mieszkańców. Prowadzi on zarazem zarząd budynków stanowiących wspólną własność osób fizycznych i Gminy (wspólnoty z udziałem Gminy). Obecny model zarządzania ma swoje powiązanie administracyjne z Urzędem Miejskim. Model ten nie jest prawidłowy i nie daje możliwości skonfrontowania go z rynkiem nieruchomości oraz utrudnia wprowadzenie zasad konkurencyjności.

Zakłada się, że zadaniem zarządzania zasobem komunalnym będzie zajmowała się jednostka odpowiedzialna za komunalny zasób mieszkaniowy, natomiast funkcję zarządzania – administrowania udziałami Gminy w części wspólnej budynków wspólnot mieszkaniowych przejmą profesjonalni zarządcy nieruchomości/zarządcy.

Docelowo model ten przedstawiałby się następująco:

1) Funkcję właściciela pełni Gmina Miejska Świebodzice za pośrednictwem Burmistrza Miasta i Wydziału Gospodarki Mieszkaniowej zgodnie z kompetencjami wynikającymi z ustaw, w tym z ustawy o własności lokali.

Przyjęte rozwiązanie przyniesie poprawę efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem poprzez oddanie czynności zarządzania zasobom rynkowym, a więc i konkurenci oraz odciążenie Gminy od zadań związanych z bieżącym utrzymanie zasobu. Oparcie relacji właścicieli (Gmina) – zarządzający na zasadach rynkowych spowoduje konieczność zabezpieczenia odpowiednich środków finansowych na jego działalność, w tym również na prowadzone prace remontowe.

Dochodzenie do założonego celu rozpocznie się w 2003 r. i pierwszym jego etapem będzie zmiana formy prawnej działalności Zakładu Obsługi Komunalnej.

Gospodarowanie mieszkaniowym zasobem Gminy stanowi obciążenie budżetu Gminy. Obecnie podstawę dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią:

1. Wydział Gospodarki Mieszkaniowej:

2. Zakład Gospodarki Komunalnej:

W świetle uwarunkowań zewnętrznych mających wpływ na znaczny spadek dochodów własnych Gminy w latach 2003–2007 zakres pomocy bezpośredniej (budżet Gminy) i pośredniej (umorzenie podatków lokalnych) dla zarządców na remonty kapitalne i modernizacje będzie ograniczony. Zakłada się, że głównym źródłem dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej będą dochody wymienione w pkt 1 ppkt 1 i w pkt 2 ppkt 2–4.

W celu poprawy stanu finansów w obrębie gospodarki mieszkaniowej będą podejmowane działania:

Docelowym założeniem będzie dążenie wytworzenia tzw. obiegu zamkniętego finansowania gospodarki mieszkaniowej, co oznacza, iż środki uzyskania ze sfery mieszkaniowej powinny być przeznaczone na sferę mieszkaniową.

Zakłada się, że zasób mieszkaniowy Gminy na koniec 2007 roku po realizacji planu sprzedaży 680 mieszkań będzie wynosił 2523 mieszkań i 86 lokali socjalnych.

Oczekuje się, że skutkiem postępującego procesu prywatyzacji zasobu będzie:

Kształtowanie się kosztów na gospodarowanie mieszkaniowym zasobem Gminy w latach 2003–2007 zawierają tabele: 15,16 i 17.

Przyjęto koszty na bieżącą eksploatację budynku w wysokości 0.95–0.48=0,47 zł/m² miesięcznie + inflacja 3% w poszczególnych latach i rozliczono wg powierzchni, która obecnie wynosi 217.478 m². Do rozliczeń kosztów zgodnie z % udziałem przyjęto powierzchnię wykupioną, która obecnie wynosi 48.808 m² + średnia sprzedaży 7.500 m²=56.308 m².

Do rozliczeń przyjęto 0,48 zł/m² miesięcznie + średnioroczna inflacja 3%. Ponadto założono, iż sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpi w budynkach będących obecnie wspólnotami mieszkaniowymi, co zmniejszy koszty zarządu nieruchomością wspólną przypadającą na Gminę.

Wyjściowa powierzchnia budynków wspólnot mieszkaniowych – 158.427 m².

W celu poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania zasobem Gmina dążyć będzie do:

Dla realizacji celu wytyczonego w pkt 3 może zajść konieczność przeznaczenia części środków pochodzących za sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych na gospodarkę mieszkaniową.

Rozbiórki, remonty i modernizacje budynków wymagać będą zapewnienia lokali zamiennych. Niezbędny zakres zamian związanych z ww. zadaniami przedstawia tabela nr 18.

Przewiduje się rozbiórkę budynku przy ul. Jana Mikulicza 11.

Pełna realizacja celów i zadań określonych w niniejszym programie pozwoli na prawidłowe wypełnienie przez Gminę obowiązków właściciela zasobu mieszkaniowego Gminy. Wymagać to będzie jednak dobrej organizacji pracy i rzetelności w działaniach bieżących oraz konsekwencji realizacji nakreślonego programu.