R o z d z i a ł II

Ustalenia ogólne, obowiązujące dla całego obszaru objętego planem

§ 4

1. Obszar planu wraz z terenami zabudowy przyległej od północy do torów kolejowych tworzą osiedle mieszkaniowe, w którym zamieszkiwać będzie około 4,5 tys. mieszkańców. W obrębie tego osiedla wyznaczono rezerwy terenowe, dla lokalizacji usług podstawowych i usług komercyjnych, usytuowanych w węzłowych miejscach układu funkcjonalno-przestrzennego obszaru planu. Uwzględniając powyższe, ustala się zakaz dokonywania zmian w niniejszym planie w przedmiocie przeznaczenia terenu jednostek funkcjonalnych przewidywanych pod usługi publiczne i komercyjne, ponieważ spowodowałoby to zaburzenie struktury funkcjonalnej całego osiedla.

2. Dominującą funkcją obszaru planu jest zabudowa mieszkaniowa, o niskiej intensywności zabudowy. W części wschodniej, istniejąca zabudowa o zróżnicowanym programie funkcjonalnym zostaje zaadaptowana do nowego układu przestrzennego. Na terenie osiedla przewiduje się następujące funkcje podstawowe, oznaczone na rysunku planu symbolami:

MS – mieszkalnictwo średniowysokie zespolone,

MN – mieszkalnictwo jednorodzinne,

MZ – zabudowa mieszkaniowa,

UP – usługi publiczne,

UC – usługi komercyjne,

UPo – usługi oświaty,

UR – rzemiosło usługowe, nieuciążliwe,

Ups – sport i rekreacja,

IT – urządzenia infrastruktury technicznej.

Dopełnieniem zabudowy osiedlowej będą adaptowane jednostki funkcjonalne, oznaczone na rysunku planu symbolami:

UPz – usługi służby zdrowia,

RPO – produkcji ogrodniczej,

TK – tereny kolejowe.

W granicach jednostek funkcjonalnych wyodrębniono tereny tworzące systemy:

ZI – zieleni izolacyjnej,

ZT – zieleni towarzyszącej.

3. Dopuszcza się wprowadzenie funkcji dodatkowych, poza wymienionymi w ust.2, pod warunkiem:

§ 5

Ustalenia w zakresie komunikacji.

1. Połączenie obszaru planu z układem sieci ulicznej miasta.

Obszar planu połączony jest z zewnętrznym układem komunikacyjnym miasta przez przyległą od wschodu ulicę Ludwikowską, o ustalonej klasie zbiorczej - obszarowej (KZo). Założono nową klasyfikacje ulicy Ludwikowskiej: klasę zbiorczą KZ, o szerokości w liniach rozgraniczających = 20 m, co nie wymaga wyznaczania z obszaru planu pasa terenu pod modernizację tej ulicy.

W planie przewiduje się 3 skrzyżowania z ulicą Ludwikowską:

– ul. Polnej,

– projektowanej ulicy KD,

– określonej ustaleniami planu ogólnego ulicy klasy lokalnej KL.

Przy włączeniu powyższych ulic do ulicy Ludwikowskiej, należy:

– zastosować narożne ścięcia linii rozgraniczających, nie mniejsze niż 10 m x 10 m,

– przewidzieć promienie wyokrąglające jezdni min. 7,0 m.

Ustala się zakaz wprowadzania nowych zjazdów bezpośrednich z nieruchomości położonych na obszarze planu na ulicę Ludwikowską.

2. Podstawowy układ komunikacji na obszarze planu stanowią ulice o klasie lokalnej KL, tworzące pętle połączoną z ulicą Ludwikowską. Uzupełnieniem ich będą ulice klasy dojazdowej, oznaczone na rysunku planu symbolami KD. Wszystkie ulice KL i KD stanowią drogi publiczne.

Dla ulic KL ustala się następujące parametry techniczne:

– szerokość w linia rozgraniczających: 15 m,

– szerokość jezdni: 6,5 m,

– obustronny chodnik: 2 x 1,5 m,

– ścieżki rowerowe, dwukierunkowa: 2,0 m,

Dla ulic KD ustala się następujące parametry techniczne:

– szerokość w linia rozgraniczających: 12 m,

– szerokość jezdni: 5,5 m,

– obustronne chodniki: 2 x 1,5 m.

3. Pozostałe ulice, poza wymienionymi w pkt 1 i 2, stanowić będą ulice wewnętrzne oznaczone na rysunku planu symbolami KW, o następujących parametrach technicznych:

– szerokość w liniach rozgraniczających: 10,0 m,

– szerokość jezdni: 5,0 m,

– obustronne chodniki: 2 x 1,50 m.

4. Układ komunikacji wewnętrznej uzupełnić ciągami pieszo-rowerowymi, w pasach terenu o szerokości: 3,0–4,0 m.

5. Wydzielanie ulic wewnętrznych oraz ciągów pieszo- -rowerowych dokonywać należy w ramach scalania i ponownego podziału na działki, wykonywanego w trybie obowiązujących przepisów. Budowa i utrzymania ulic wewnętrznych oraz ciągów pieszo-rowerowych, należy do zarządcy terenu.

§ 6

Dla zelektryfikowanej linii kolejowej, relacji Namysłów – Wrocław, utrzymuje się określoną planem ogólnym miasta Oleśnica rezerwę terenową pod jej modernizację. Wzdłuż terenów kolejowych plan ustala:

1) teren o szerokości nie mniejszej niż 15 m od terenów kolejowych, zagospodarować na zieleń niską i średnią; z dopuszczeniem wykorzystania części (do 20%) na urządzenia techniczne lub stanowiska parkingowe,

2) pas terenu o szerokości min. 5 m przeznaczyć na zieleń wysoką, przy czym co najmniej połowa drzew powinna być gatunków iglastych; dopuszcza się sytuowanie obiektów, o których mowa w pkt 3,

3) nową zabudowę sytuować w odległości 15 m od terenów kolejowych, przy czym mogą to być tylko obiekty usługowo-produkcyjne lub garaże, realizowane na warunkach określonych w ustaleniach szczegółowych (patrz art. 14),

4) nieprzekraczalną linię zabudowy o szerokości 50 m od torów kolejowych, dla nowych budynków mieszkalnych.

§ 7

Zasady i warunki zagospodarowania terenów mieszkaniowych, jednorodzinnych.

1. Na obszarze planu, na terenach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, jednorodzinną, przewiduje się zabudowę: wolno stojącą, bliźniaczą i szeregową. Lokalizacja poszczególnych rodzajów zabudowy określona jest na rysunku planu. Linie podziału wewnętrznego określone na rysunku planu są obowiązujące. Dopuszcza się korektę ich przebiegu, przy zachowaniu następujących uwarunkowań:

1) szerokość działki musi wynosić co najmniej:

– dla zabudowy szeregowej: 10,0 m,

– dla zabudowy bliźniaczej: 15,0 m,

– dla zabudowy wolno stojącej: 25,0 m,

2) powierzchnia działki powinna wynosić co najmniej:

– dla segmentu domu szeregowego: 400 m2,

– dla budynku w zabudowie bliźniaczej: 600 m2,

– dla domu wolno stojącego: 800 m2.

2. Na działkach mieszkaniowych w zabudowie wolno stojącej i bliźniaczej dopuszcza się funkcje usługową, nieuciążliwą, wbudowaną w obiekty mieszkalne. Powierzchnia użytkowa usług nie może przekraczać 30% powierzchni ogólnej obiektu.

3. Garaże należy projektować jako wbudowane lub dobudowane do budynków mieszkalnych.

4. Części frontowe działek należy zagospodarować zielenią dekoracyjną, różnogatunkową, średniowysoką, częściowo zimozieloną. Wzdłuż ulic klasy KL przewidzieć żywopłoty formowane, o wysokości do 180 cm.

5. Na działkach budowlanych, co najmniej 35% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego.

6. Na działkach, na których przewiduje się funkcje usługowe, należy zapewnić odpowiednią ilość miejsc parkingowych dla samochodów osobowych.

7. Zbieranie odpadów komunalnych do pojemników ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, wkomponowanych w ogrodzenia frontowe działek. Usuwanie odpadów według ustaleń gminnego planu gospodarki odpadami.

Zasady i warunki zagospodarowania terenów mieszkalnictwa i zabudowy mieszkaniowej średniowysokiej.

8. W obrębie jednostki funkcjonalnej tereny zieleni towarzyszącej i rekreacji należy zagospodarować jako wspólne. Co najmniej 35% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego. W zespołach budynków wielorodzinnych należy przewidzieć placyki zabaw dla dzieci najmłodszych i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób starszych i niepełnosprawnych.

9. Na terenie lokalizacji poszczególnych zadań inwestycyjnych należy zapewnić odpowiednią ilość garaży lub miejsc parkingowych dla samochodów osobowych, przyjmując wskaźnik: 1,2 samochodu na 1 mieszkanie.

10. Wskaźnik intensywności zabudowy nie może przekroczyć wielkości: 0,50.

§ 8

Ustala się następujące uwarunkowania w zakresie architektury zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej.

1. Formą i detalem projektowana zabudowa powinna nawiązywać do architektury tego regionu, bez ograniczeń w zakresie stosowania materiałów. Dachy wysokie, o symetrycznych połaciach, nachyleniu połaci od 370 do 500, kryte dachówkami ceramicznymi lub innymi materiałami w kolorze ceramiki naturalnej.

2. Należy stosować rzuty poziome budynków o obrysie prostokątnym, z dopuszczeniem ryzalitów i dobudówek akcentujących główne funkcje obiektów (np. ganków i werand). Bryły projektowanych budynków wolno stojących winny posiadać cechy kompozycji horyzontalnej.

3. Wysokość zabudowy nie może przekraczać:

– II kondygnacji w obiektach z niewykorzystanym poddaszem,

– III kondygnacji w obiektach z wykorzystanym poddaszem.

Dopuszcza się zastosowanie ścianek kolankowych o wysokości do 30 cm. W wypadku podpiwniczenia domu, poziom posadzki parteru nie może przekraczać 80 cm, w stosunku do przyległego terenu.

4. Ogrodzenia działek:

– od frontu: ażurowe o wysokości do 1,5 m, z cokołem o wysokości do 40 cm,

– boczne: wg porozumień właścicieli, z wyjątkiem odcinków od ulicy do linii zabudowy, które powinny być realizowane w nawiązaniu do ogrodzeń frontowych.

Uwarunkowania w zakresie kształtowaniu zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowej średniowysokiej zespolonej.

5. Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową średniowysoką usytuowane zostały w centralnej części osiedla, tworząc ramy przestrzenne głównego pasma funkcjonalnego, decydującego o wizerunku tego fragmentu miasta. Uwzględniając znaczenie tych terenów, należy przestrzegać, aby zabudowa cechowała się wysokimi walorami estetycznymi i tworzyła jednorodną kompozycyjnie całość. Należy równocześnie zdecydowanie podkreślać odmienność charakteru architektury w poszczególnych jednostkach funkcjonalnych, tworząc równocześnie w ich obrębie zamknięte wnętrza o zindywidualizowanym wyrazie.

6. W zakresie poszczególnych budynków ustala się:

1) wysokość zabudowy od III do IV kondygnacji, w tym użytkowe poddasze,

2) w parterach budynków dopuszcza się nieuciążliwe usługi, pod warunkiem bezkolizyjnej obsługi ruchu dostawczego,

3) w piwnicach budynków dopuszcza się sytuowanie garaży na samochody osobowe,

4) dachy strome, o spadkach od 370 do 450, kryte dachówką ceramiczną.

§ 9

Ustalenia w zakresie ochrony dóbr kultury.

1. Na obszarze planu znajduje się stanowisko archeologiczne nr 35/7/78-32 AZP – osada z okresu późnego średniowiecza. Wszelkie zamierzenia inwestycyjne należy uzgadniać z wojewódzkim konserwatorem zabytków, a prace ziemne w obrębie stanowiska i jego sąsiedztwie należy wykonywać, po przeprowadzeniu ratowniczych badań archeologicznych, za zezwoleniem wojewódzkiego konserwatora zabytków.

2. Na pozostałym terenie objętym planem, przed przystąpieniem do prac ziemnych, związanych z realizacją inwestycji, inwestor zobowiązany jest powiadomić, z 7-dniowym wyprzedzeniem, Inspekcję Zabytków Archeologicznych, Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków z siedzibą we Wrocławiu, o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót.

§ 10

Ustalenia w zakresie ochrony środowiska.

1. Północna część terenu objętego planem położona jest w granicach ochrony głównego zbiornika wód podziemnych GZWP nr 322 “Oleśnica”. Ustala się obowiązek zabezpieczenia podłoża gruntowego tego terenu przed zanieczyszczeniami, a w szczególności prawidłowej budowy i eksploatacji urządzeń odpadów płynnych i stałych.

2. Dopuszczalne poziomy hałasu należy przyjmować zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, uwzględniając ustalone w planie przeznaczenie terenów:

– pod zabudowę mieszkaniową, obejmujące jednostki funkcjonalne w całości lub części, oznaczone symbolami: MW, MN i MP,

– pod budynki związane z wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, obejmujące jednostkę funkcjonalną: UO.

3. Działalność zakładów produkcyjnych, rzemieślniczych i usługowych lokalizowanych na działkach objętych obszarem planu, nie może powodować ponadnormatywnego obciążenia środowiska naturalnego poza granicami działki, do której inwestor posiada tytuł prawny.

4. Zbieranie odpadów komunalnych do pojemników ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, w miejscach osłoniętych, usytuowanych na poszczególnych nieruchomościach. Na działkach domów jednorodzinnych osłony pojemników wkomponować w ogrodzenie frontowe działek. Usuwanie odpadów według ustaleń gminnego planu gospodarki odpadami.

5. Obszar planu jest zmeliorowany i ustala się obowiązek podtrzymanie założonego oddziaływania urządzeń. Przed przystąpieniem do podziału geodezyjnego należy opracować dokumentację adaptacji istniejącego systemu drenarskiego, dostosowując go do przewidywanych zmian przestrzennych. Dokumentację należy uzgodnić z administratorem urządzeń. Zapewnienie utrzymania prawidłowej eksploatacji systemu drenarskiego należy do obowiązku poszczególnych właścicieli działek.

§ 11

Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

1. Projektowane modernizacje i nowe sieci infrastruktury technicznej należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających ulic. W szczególnych wypadkach przy występowaniu ograniczonych możliwości poszerzenia ulic wewnętrznych, dopuszcza się prowadzenie sieci uzbrojenia na terenach własnych inwestorów. Dopuszcza się również budowę urządzeń infrastruktury technicznej na terenach własnych inwestorów, pod warunkiem zapewnienia warunków dostępności do nich przez zarządców poszczególnych mediów.

2. Zaopatrzenie w wodę na cele bytowe i przeciwpożarowe przewidzieć z sieci miejskiej, zasilanej z ujęć komunalnych. Przy przebudowie i rozbudowie istniejących odcinków sieci przestrzegać zasady:

– łączenia w obwody zamknięte,

– układania wodociągów w pasach chodników lub obrzeży.

W trakcie przebudowy sieci zapewnić właściwe przekroje oraz warunki przeciwpożarowe (hydranty), zgodnie z obowiązującymi przepisami. Warunki techniczne podłączenia przyłączy do sieci komunalnych określi Miejska Gospodarka Komunalna w Oleśnicy, ul. 11 Listopada 17.

3. Odprowadzanie ścieków.

Obszar planu należy skanalizować w systemie rozdzielczym, przy założeniu odprowadzania ścieków komunalnych do oczyszczalni komunalnej, a wód opadowych do rzeki Oleśnicy. Ewentualne ścieki przemysłowe z zakładów produkcyjnych i terenów usługowych, po wstępnym oczyszczeniu odprowadzić do sieci kanalizacji sanitarnej na warunkach określonych przez administratora sieci i oczyszczalni komunalnej. Odcinki sieci kanalizacji sanitarnej znajdujące się obecnie w terenach rolnych należy przełożyć na tereny w obrębie linii rozgraniczających projektowanych ulic. Zlikwidować istniejącą przepompownię ścieków, po połączeniu sieci z kanałem sanitarnym w rejonie ul. Polnej.

4. Zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci i urządzeń energetycznych znajdujących się na obszarze planu. W zależności od wielkości zapotrzebowania energii elektrycznej dla zasilania obszarów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i usługową (UC, UR, UPo, UPs, i RPO) należy rezerwować teren pod stacje transformatorowe na terenach własnych inwestora. Dla zasilania w energię elektryczną terenów zabudowy mieszkaniowej, sukcesywnie w miarę zapotrzebowania mocy, należy wybudować stacje transformatorowe na wydzielonych działkach, z zapewnionym dostępem dla obsługi i środków transportu. Wyznaczenie działek pod lokalizację stacji należy dokonywać w ramach scalania i ponownego podziału na działki, wykonywanego w trybie przepisów obowiązujących przepisów. Zakłada się skablowanie lub przełożenie linii napowietrznych średniego i niskiego napięcia, których przebieg koliduje z planowaną i istniejącą zabudową.

5. Zaopatrzenie w gaz odbiorców z rozdzielczej sieci gazowej, w oparciu o warunki określone przez operatora sieci. Do czasu rozbudowy sieci gazowej, dopuszcza się gazyfikacje bezprzewodową, w zależności od decyzji poszczególnych inwestorów.

6. Zaopatrzenie w energię cieplną.

Użytkownicy obszaru planu do wyboru mają dwa warianty uzyskiwania ciepła:

1) z kotłowni komunalnej,

2) z kotłowni indywidualnych, z wymogiem zastosowania urządzeń o wysokiej sprawności grzewczej i niskim stopniu emisji zanieczyszczeń powietrza.

§ 12

Tereny przeznaczone pod nową zabudowę mieszkaniową i usługową, do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, należy wykorzystywać w sposób dotychczasowy.

§ 13

Na obszarze planu, podział terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, poprzedzona musi być postępowaniem scalenia nieruchomości i ich ponownemu podziałowi, według ustaleń określonych planem. Postępowanie scaleniowe należy przeprowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na rysunku planu oznaczono tereny, które muszą być objęte scaleniem. Minimalny obszar scalenia musi być ograniczony ulicami klasy KD lub KL. Realizacja inwestycji na tych terenach uwarunkowana jest zakończeniem postępowania scaleniowego.