R o z d z i a ł II

Ustalenia ogólne, obowiązujące dla całego obszaru objętego planem

§ 4

1. Podstawową funkcją obszaru planu jest zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna /MN/. Teren należy zagospodarować w formie jednostki osiedlowej, z podstawowym programem usług i niezbędnych inwestycji uzupełniających. Na obszarze planu występują ponadto następujące funkcje, na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami:

MW – mieszkalnictwo wielorodzinne,

UP – usługi publiczne,

UC – usługi komercyjne,

UCs – sport i rekreacja,

UR – rzemiosło usługowe, nieuciążliwe,

ZP – zieleń parkowa,

IT – urządzenia infrastruktury technicznej.

2. Jako funkcje uzupełniające na tym obszarze przewiduje się:

– ulice publiczne,

– ulice wewnętrzne,

– obsługę techniczną terenu,

– zieleń izolacyjną oraz towarzyszącą, zapewniającą izolację pomiędzy poszczególnymi funkcjami podstawowymi.

3. Dopuszcza się wprowadzenie funkcji dodatkowych, poza wymienionymi w ust. 1, pod warunkiem:

– nieprzekroczenia 20% powierzchni przeznaczonej pod funkcję podstawową, na działkach poszczególnych podmiotów inwestycji,

– niepowodowanie ograniczania działalności funkcji podstawowej,

– niespowodowania uciążliwości, przekraczającej dopuszczalne wielkości, poza granice własności danej nieruchomości.

§ 5

Zasady ukształtowania struktury przestrzenno-funkcjonalnej.

Obszar planu usytuowany jest w rejonie zabudowy mieszkaniowej, w którym docelowo zamieszkiwać będzie około 5 tys. mieszkańców. Znaczna powierzchnia obszaru planu, jego peryferyjne położenie oraz sąsiedztwo istniejącej zabudowy mieszkaniowej pozbawionej infrastruktury społecznej, wymagają wyznaczenia terenów pod lokalizację zespołu usług podstawowych. W planie nie określa się programu usługowego, jednak ustala się, że dominującymi powinny być usługi w zakresie obsługi podstawowej, życia społecznego, kulturalnego i młodzieżowego. Cały zespół usługowy należy zaprojektować według jednorodnych założeń kompozycyjnych. Podstawowym elementem wiążącym poszczególne elementy programowe (obiekty) powinna być zieleń parkowa. Zespół usługowy należy zrealizować w sposób kompleksowy i atrakcyjny, aby mógł decydować o tożsamości tego osiedla.

§ 6

Ustalenia w zakresie komunikacji.

1. Przebiegająca wzdłuż zachodniej granicy planu ulica Dobroszycka, stanowi drogę wojewódzką nr 340, klasy zbiorczej, obszarowej (Z₀ 1/2), o szerokości w liniach rozgraniczających: 35 m. W planie utrzymuje się usytuowanie i parametry techniczne tej drogi, co oznacza, że linia rozgraniczająca ulicy od strony wschodniej przebiegać będzie 14,0 metrów od istniejącej jezdni. Na rysunku planu wyznaczono pas terenu stanowiący rezerwę pod modernizację tej drogi, oznaczony symbolem: KZ r. Ustala się zakaz zjazdów bezpośrednich z nieruchomości położonych na obszarze planu, na drogę wojewódzką nr 340.

2. Podstawowy układ komunikacji na obszarze planu tworzą drogi publiczne o parametrach technicznych klasy lokalnej (KL).

Dla ulic KL ustala się następujące parametry techniczne:

– szerokość w linia rozgraniczających: 15 m,

– szerokość jezdni: 6,5 m,

– obustronny chodnik: 2 x 1,5 m,

– ścieżka rowerowa dwukierunkowa: 2,0 m,

Uzupełnieniem ulic klasy lokalnej KL będą ulice publiczne klasy dojazdowej, oznaczone na rysunku planu symbolem KD. Dla ulic tych ustala się następujące parametry techniczne:

– szerokość w liniach rozgraniczających = 12,0 m,

– szerokość jezdni: 5,5–6,0 m,

– obustronne chodniki po 1,50 m.

3. Pozostałe ulice, poza wymienionymi w pkt 1 i 2, stanowić będą ulice wewnętrzne oznaczone na rysunku planu symbolami KW, o następujących parametrach technicznych:

– szerokość w liniach rozgraniczających: 10,0 m,

– szerokość jezdni: 5,0 m,

– obustronne chodniki po 1,50 m.

4. Układ komunikacji wewnętrznej uzupełnić ciągami pieszo-rowerowymi, w pasach terenu o szerokości: 4,0–5,0 m, wyznaczonymi na rysunku planu.

5. Wydzielanie ulic wewnętrznych oraz ciągów pieszo--rowerowych dokonywać należy w ramach scalania i ponownego podziału na działki. Budowy i utrzymania ulic wewnętrznych oraz ciągów pieszo--rowerowych zgodnie z obowiązującymi przepisami należy do zarządcy terenu.

§ 7

1. Zasady i warunki zagospodarowania terenów mieszkaniowych, jednorodzinnych.

1.1. Na obszarze planu, na terenach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, jednorodzinną, przewiduje się tylko zabudowę wolno stojącą. Na rysunku planu pokazano podział terenu na działki budowlane. Dopuszcza się korektę podziału granic działek, przy zachowaniu następujących uwarunkowań:

– szerokość działki musi wynosić, co najmniej 25,0 m,

– powierzchnia działki powinna wynosić, co najmniej: 700 m².

1.2. Garaże należy projektować jako wbudowane lub dobudowane do budynków mieszkalnych.

1.3. Części frontowe działek należy zagospodarować zielenią dekoracyjną, różnogatunkową, średniowysoką, częściowo zimozieloną. Wzdłuż ulic klasy KL przewidzieć żywopłoty formowane, o wysokości do 180 cm.

1.4. Dopuszcza się budowę budynków gospodarczych, pod warunkiem:

– usytuowania w odległości, co najmniej 4 m od granic sąsiednich działek,

– nieprzekroczenia powierzchni zabudowy = 35,0 m²,

– o wysokości I kondygnacji,

– nawiązania cechami architektonicznymi do budynku mieszkalnego.

1.5. Zbieranie odpadów komunalnych do pojemników ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, wkomponowanych w ogrodzenia frontowe działek. Usuwanie odpadów według ustaleń gminnego planu gospodarki odpadami.

2. Zasady i warunki zagospodarowania terenów mieszkalnictwa wielorodzinnego.

2.1. W obrębie jednostki funkcjonalnej tereny zieleni towarzyszącej i rekreacji należy zagospodarować jako wspólne, których finansowanie przez poszczególnych właścicieli powinno być proporcjonalne do dysponowanej powierzchni użytkowej zasobów mieszkaniowych.

2.2. Na terenie lokalizacji poszczególnych zadań inwestycyjnych należy zapewnić odpowiednią ilość garaży lub miejsc parkingowych dla samochodów osobowych, przyjmując wskaźnik: 1,2 samochodu na 1 mieszkanie.

2.3. Wskaźnik intensywności zabudowy nie może przekroczyć wielkości: 0,50.

§ 8

Ustala się następując uwarunkowania w zakresie architektury zabudowy mieszkaniowej:

1. Na obszarze planu wyznacza się dwie strefy wysokości zabudowy:

– strefę A, o wysokości budynków: I kondygnacyjnych z poddaszem użytkowym i nieprzekraczalnej wysokości budynku, licząc od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części do krawędzi kalenicy, wynoszącej 10,5 m,

– strefę B, o dopuszczalnej wysokości budynków: II kondygnacje z poddaszem użytkowym i nieprzekraczalnej wysokości budynku, licząc od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części do krawędzi kalenicy, wynoszącej 14,5 m.

2. Formą i detalem projektowana zabudowa powinna nawiązywać do architektury tego regionu, bez ograniczeń w zakresie stosowania materiałów. Dachy wysokie, o symetrycznych połaciach, nachyleniu połaci od 37⁰ do 45⁰, kryte dachówkami ceramicznymi lub innymi materiałami w kolorze ceramiki naturalnej.

3. Należy stosować rzuty poziome budynków o obrysie prostokątnym, z dopuszczeniem ryzalitów i dobudówek akcentujących główne funkcje obiektów (np. ganków i werand). Bryły projektowanych budynków wolno stojących winny posiadać cechy kompozycji horyzontalnej.

4. Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną usytuowane zostały w rejonie lokalizacji ośrodka usługowego w centralnej części osiedla, tworząc ramy przestrzenne głównego pasma funkcjonalnego, decydującego o wizerunku tego fragmentu miasta. Uwzględniając znaczenie tych terenów, należy przestrzegać, aby zabudowa cechowała się wysokimi walorami estetycznymi i tworzyła jednorodną kompozycyjnie całość. Należy równocześnie zdecydowanie podkreślać odmienność charakteru architektury tej zabudowy, uzyskując równocześnie w ich obrębie zamknięte wnętrza o zindywidualizowanym wyrazie.

5. Ustalenia w zakresie kształtowania funkcji w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej:

1) W piwnicach budynków dopuszcza się sytuowanie garaży na samochody osobowe,

2) W parterach budynków należy lokalizować usługi, z zapewnieniem bezkolizyjnej obsługi ruchu dostawczego,

3) Na wyższych kondygnacjach budynku należy lokalizować funkcję mieszkalną, z dopuszczeniem funkcji usługowej.

6. Ogrodzenia działek:

– od frontu: ażurowe o wysokości do 1,5 m, z cokołem o wysokości do 40 cm,

– boczne: wg porozumień właścicieli, z wyjątkiem odcinków od ulicy do linii zabudowy, które powinny być realizowane w nawiązaniu do ogrodzeń frontowych.

§ 9

Ustalenia w zakresie ochrony dóbr kultury.

1. Zgodnie z wnioskiem Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu, dla obszaru planu ustala się strefę “E” ochrony ekspozycji panoramy zabudowy staromiejskiej. W strefa “E” obowiązują bezwzględnie ustalenia w zakresie nieprzekraczalnych gabarytów zabudowy określonych w § 8. Nowe inwestycje kubaturowe należy uzgadniać z wojewódzkim konserwatorem zabytków we Wrocławiu.

2. Obszar planu należy traktować jako teren obserwacji archeologicznej o domniemanej zawartości reliktów archeologicznych. W związku z tym przed przystąpieniem do prac ziemnych, związanych z realizacją inwestycji na terenie objętym planem, inwestor zobowiązany jest powiadomić, z 7-dniowym wyprzedzeniem, Inspekcję Zabytków Archeologicznych, Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków z siedzibą we Wrocławiu, o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót.

§ 10

Ustalenia w zakresie ochrony środowiska.

1. Teren objęty planem położony jest w granicach obszaru wysokiej ochrony (OWO) głównego zbiornika wód podziemnych GZWP nr 322 “Oleśnica”. Ustala się obowiązek zabezpieczenia podłoża gruntowego przed zanieczyszczeniami, a w szczególności prawidłowej budowy i eksploatacji urządzeń odpadów płynnych i stałych.

2. Dopuszczalne poziomy hałasu należy przyjmować zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, uwzględniając ustalone w planie przeznaczenie terenów pod jednostki funkcjonalne oznaczone symbolami: MS i MN.

3. Działalność zakładów produkcyjnych, rzemieślniczych i usługowych lokalizowanych na działkach objętych obszarem planu nie może powodować ponadnormatywnego obciążenia środowiska naturalnego poza granicami działki, do której inwestor posiada tytuł prawny.

4. Historycznie ukształtowana zieleń parkowa przy ul. Wielkopolnej powinna być ogólnodostępna i objęta ochroną konserwatorską. Wzdłuż przyległych ulic, w miejscach narażonych na dewastację, należy postawić dekoracyjne ogrodzenia.

5. Zbieranie odpadów komunalnych do pojemników ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, w miejscach osłoniętych, usytuowanych na poszczególnych nieruchomościach. Na działkach domów jednorodzinnych osłony pojemników wkomponować w ogrodzenie frontowe działek. Usuwanie odpadów według ustaleń gminnego planu gospodarki odpadami.

6. Obszar planu jest zmeliorowany i ustala się obowiązek podtrzymanie założonego oddziaływania urządzeń. Przed przystąpieniem do podziału geodezyjnego, należy opracować dokumentację adaptacji istniejącego systemu drenarskiego, dostosowując go do przewidywanych zmian przestrzennych. Dokumentację należy uzgodnić z administratorem urządzeń. Zapewnienie utrzymania prawidłowej eksploatacji systemu drenarskiego należy do obowiązku poszczególnych właścicieli działek.

§ 11

Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

1. Projektowane modernizacje i nowe sieci infrastruktury technicznej należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających ulic. W szczególnych wypadkach przy występowaniu ograniczonych możliwości poszerzenia ulic wewnętrznych, dopuszcza się prowadzenie sieci uzbrojenia na terenach własnych inwestorów. Dopuszcza się również budowę urządzeń infrastruktury technicznej na terenach własnych inwestorów, pod warunkiem zapewnienia dostępności do nich przez zarządców mediów. W obrębie pasa drogowego, KZr, sieci infrastruktury można prowadzić tylko za zgodą zarządzającego tą drogą.

2. Zaopatrzenie w wodę na cele bytowe przewidzieć z sieci miejskiej, zasilanej z ujęć komunalnych. Przy przebudowie i rozbudowie istniejących odcinków sieci przestrzegać zasady:

– łączenia w obwody zamknięte,

– układania wodociągów w pasach chodników lub obrzeży.

Warunki techniczne do rozbudowy sieci wodociągowej określi zarządca sieci.

3. Odprowadzanie ścieków.

Na obszarze planu obecna komunalna kanalizacja sanitarna i deszczowa wymaga rozbudowy i przebudowy. Obszar planu należy skanalizować w systemie rozdzielczym, przy założeniu odprowadzania ścieków komunalnych do oczyszczalni komunalnej, a wód opadowych do rzeki Oleśnicy. Ewentualne ścieki przemysłowe z zakładów rzemieślniczych i obiektów usługowych po wstępnym oczyszczeniu odprowadzić do sieci kanalizacji sanitarnej na warunkach określonych przez administratora sieci i oczyszczalni komunalnej. Na obszarze planu wprowadza się zakaz budowy bezodpływowych zbiorników na nieczystości ciekłe.

4. Zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci i urządzeń energetycznych znajdujących się na obszarze planu. W zależności od wielkości zapotrzebowania energii elektrycznej dla zasilania obszarów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i usługową (UC, UR, UCs) należy rezerwować teren pod stacje transformatorowe na terenach własnych inwestora.

Dla zasilania w energię elektryczną terenów zabudowy mieszkaniowej, sukcesywnie w miarę zapotrzebowania mocy, należy wybudować stacje transformatorowe na wydzielonych działkach, z zapewnionym dostępem dla obsługi i środków transportu. Wyznaczenie działki pod lokalizację stacji należy dokonać w ramach scalania i ponownego podziału na działki, wykonywanego w trybie obowiązujących przepisów. Zakłada się skablowanie lub przełożenie linii napowietrznych średniego i niskiego napięcia, których przebieg koliduje z planowaną i istniejącą zabudową.

5. Zaopatrzenie w gaz odbiorców z rozdzielczej sieci gazowej, w oparciu o warunki określone przez operatora sieci. Do czasu rozbudowy sieci gazowej, przewiduje się gazyfikację bezprzewodową, w zależności od decyzji poszczególnych inwestorów.

6. Zaopatrzenie w energię cieplną – systemami indywidualnymi, z wymogiem zastosowania urządzeń o wysokiej sprawności grzewczej i niskim stopniu emisji zanieczyszczeń powietrza.

§ 12

Tereny przeznaczone pod nową zabudowę mieszkaniową i usługową, do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, należy wykorzystywać w sposób dotychczasowy.

§ 13

Na obszarze planu, podział terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, poprzedzona musi być postępowaniem scalenia nieruchomości i ich ponownemu podziałowi, według ustaleń określonych planem. Postępowanie scaleniowe należy przeprowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami. Minimalny obszar scalenia musi być ograniczony ulicami klasy KD lub KL. Realizacja inwestycji na tych terenach uwarunkowana jest zakończeniem postępowania scaleniowego.