R o z d z i a ł II

Ustalenia ogólne, obowiązujące dla całego obszaru objętego planem

§ 4

1. Ustala się, że obszar planu stanowić będzie wielofunkcyjną strukturę przestrzenną, ukształtowaną pomiędzy torami kolejowymi a ulicami Wiejską i Mokrą, w obrębie którego szczególnej uwagi wymaga przestrzeganie ustaleń dotyczących:

– redukcji konfliktów wynikających z istniejących źródeł uciążliwości,

– uporządkowania i uatrakcyjnienia sposobu zagospodarowania terenów, eksponowanych z przyległych torów kolejowych.

2. Na terenie osiedla przewiduje się następujące funkcje podstawowe, oznaczone na rysunku planu symbolami:

MN – mieszkalnictwo jednorodzinne,

PS – przemysł i składy oraz obsługa komunikacji

samochodowej,

UR – rzemiosło produkcyjno-usługowe,

KS – obsługa komunikacji,

ZP – zieleń parkowa.

3. Jako funkcje uzupełniające na tym obszarze dopuszcza się:

– obsługę techniczną terenu,

– układ komunikacji wewnętrznej

– zieleń ozdobną oraz nieurządzoną, zapewniającą izolację od torów kolejowych oraz pomiędzy poszczególnymi funkcjami podstawowymi

4. Dopuszcza się wprowadzenie funkcji dodatkowych, poza wymienionymi w ust. 1 i 2, pod warunkiem:

– nieprzekroczenia 20% powierzchni przeznaczonej pod funkcję podstawową, na działkach poszczególnych podmiotów gospodarczych,

– niepowodowanie ograniczania działalności funkcji podstawowej,

– niespowodowania uciążliwości przekraczającej dopuszczalne wielkości, poza granice terenu, do którego inwestor posiada tytuł prawny.

§ 5

Ustalenia w zakresie komunikacji.

1. Istniejącą obsługę komunikacyjną obszaru planu zachować. Połączenie z układem zewnętrznym z ulicy Wiejskiej, o klasie technicznej ulicy zbiorczej (KZ) i ulicy Mokrej, o klasie technicznej ulicy lokalnej (KL). Uwzględnia się projektowany odcinek ulicy klasy KL, od ul. Wiejskiej do istniejącego przejścia przez tory kolejowe. Powiązania ul. Wiejskiej z obszarem planu należy ograniczyć do obecnych skrzyżowań i zjazdów. Nie ogranicza się połączeń obszaru planu z ulicą Mokrą.

2. Przewiduje się modernizację ulic: Rejtana, Bożka i Ceglanej, do wymogów technicznych ulicy klasy dojazdowej /KD/. W wypadku wystąpienia konfliktów wynikających z poszerzenia pasa terenu w liniach rozgraniczających do 12,0 m, dopuszcza się przewężenia i prowadzenie sieci uzbrojenia na terenach przyległych nieruchomości.

3. Wszystkie pozostałe ulice znajdujące się na obszarze planu, pomimo że nie spełniają warunków technicznych określonych obowiązującymi przepisami, pozostają ulicami publicznymi. Ulice te oznaczono na rysunku planu symbolem KW.

4. W granicach poszczególnych nieruchomości należy zapewnić odpowiednią do potrzeb i przepisów szczególnych liczbę miejsc postojowych dla samochodów osobowych.

§ 6

Wzdłuż zelektryfikowanych linii kolejowych przebiegających przy południowej i wschodniej granicy zmiany planów, ustala się zagospodarowanie przyległych działek, przez wprowadzenie następującego strefowania:

1) teren o szerokości 15 m od terenów kolejowych, zagospodarować na zieleń niską i średnią; z dopuszczeniem wykorzystania części (do 20%) na urządzenia techniczne lub stanowiska parkingowe,

2) pas terenu o szerokości min. 5 m przeznaczyć na zieleń wysoką, przy czym co najmniej połowa drzew powinna być gatunków iglastych; dopuszcza się sytuowanie obiektów o których mowa w pkt 3,

3) nową zabudowę produkcyjno-usługową, garaże lub budynki gospodarcze sytuować w odległości minimum 15 m od terenów kolejowych, przy uwzględnieniu uwarunkowań określonych w § 8, pkt 4 i § 13 dla funkcji UR i KS,

4) lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej w odległości zapewniającej zachowanie dopuszczalnego natężenia hałasu i wibracji, określonego w obowiązujących przepisach.

§ 7

Zasady i warunki zagospodarowania terenów mieszkaniowych, jednorodzinnych.

1. Na obszarze planu, na terenach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, jednorodzinną, dopuszcza się zabudowę: wolno stojącą, bliźniaczą i szeregową. Na rysunku planu oznaczono granice poszczególnych działek, które są obowiązujące.

2. Na działkach mieszkaniowych w zabudowie wolno stojącej usytuowanych wzdłuż ul. Wiejskiej dopuszcza się funkcje usługowe, nieuciążliwe, wbudowane w obiekty mieszkaniowe lub do nich dobudowane. Powierzchnia użytkowa usług nie może przekraczać 30% powierzchni ogólnej obiektu.

3. Przy zagospodarowywania działek budowlanych uwzględnić poniższe zasady:

– garaże należy przewidzieć jako wbudowane lub dobudowane do budynków mieszkalnych,

– części frontowe działek należy zagospodarować zielenią dekoracyjną, różnogatunkową, średniowysoką, częściowo zimozieloną.

4. Na działkach przylegających do torów kolejowych, nowe obiekty gospodarcze muszą spełniać następujące uwarunkowania:

– obowiązują linie zabudowy wyznaczone na rysunku planu,

– szerokość obiektu nie może przekroczyć 6,5 m,

– wysokość do okapu, nie może przekroczyć 3,0 m,

– należy stosować dachy strome, czterospadowe, kryte dachówką ceramiczną,

– usytuowanie kalenicą równolegle do torów kolejowych,

– konstrukcja murowana lub ryglowa,

– elewacje budynków w kolorze białym.

Pomiędzy budynkami a granicami działek należy posadzić drzewa gatunków iglastych.

§ 8

Ustala się następujące uwarunkowania w zakresie architektury mieszkaniowej:

1. W poszczególnych jednostkach funkcjonalnych należy przestrzegać zasady, że architektura obiektów tam lokalizowanych, powinna cechować się jednorodnym charakterem. Obiekty stanowiące uzupełnienie istniejącej zabudowy powinny nawiązywać do architektury budynków przyległych, z preferencją zabudowy historycznej.

2. Należy stosować rzuty poziome budynków o obrysie prostokątnym, z dopuszczeniem ryzalitów i dobudówek akcentujących główne funkcje obiektów (np. ganków i werand). Dachy wysokie, o symetrycznych połaciach, nachyleniu połaci od 70% do 100%, kryte dachówkami ceramicznymi lub innymi materiałami w kolorze ceramiki naturalnej. Bryły projektowanych budynków winny posiadać cechy kompozycji horyzontalnej. W kolorystyce elewacji powinny dominować barwy pastelowe, ciepłe.

3. Wysokość zabudowy nie może przekraczać II kondygnacje z poddaszem użytkowym. Całkowita wysokości budynku powinna wynosić, licząc od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części do krawędzi kalenicy, 14,5 m lub być wysokości budynków sąsiednich.

4. Ogrodzenia działek:

– od frontu: ażurowe o wysokości dostosowanej do ogrodzeń działek sąsiednich lub do 1,5 m, z cokołem o wysokości do 40 cm,

– boczne: wg porozumień właścicieli, z wyjątkiem odcinków od ulicy dla działek narożnych, które powinny być realizowane w nawiązaniu do ogrodzeń frontowych.

§ 9

Ustalenia w zakresie ochrony dóbr kultury.

1. Zgodnie z wnioskiem Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu, dla obszaru planu ustala się strefę “E” ochrony ekspozycji panoramy zabudowy staromiejskiej. W strefie “E” obowiązują bezwzględnie ustalenia w zakresie nieprzekraczalnych gabarytów zabudowy. Nowe inwestycje kubaturowe należy uzgadniać z wojewódzkim konserwatorem zabytków we Wrocławiu.

2. Obszar planu należy traktować jako teren obserwacji archeologicznej o domniemanym występowaniu reliktów archeologicznych. W związku z tym przed przystąpieniem do prac ziemnych, związanych z realizacją inwestycji na terenie objętym planem, inwestor zobowiązany jest powiadomić, z 7 dniowym wyprzedzeniem, Inspekcję Zabytków Archeologicznych, Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków z siedzibą we Wrocławiu, o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót.

§ 10

Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

1. Projektowane modernizacje i nowe sieci infrastruktury technicznej należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających ulic. W szczególnych wypadkach przy występowaniu ograniczonych możliwości poszerzenia ulic wewnętrznych, dopuszcza się prowadzenie sieci uzbrojenia na terenach własnych inwestorów. Dopuszcza się również budowę urządzeń infrastruktury technicznej na terenach własnych inwestorów, z warunkiem zapewnienia dostępności do nich przez zarządców poszczególnych mediów.

2. Zaopatrzenie w wodę na cele bytowe i przeciwpożarowe przewidzieć z sieci miejskiej, zasilanej z ujęć komunalnych. Przy modernizacji i rozbudowie istniejących odcinków sieci przestrzegać zasady:

– łączenia w obwody zamknięte,

– układania wodociągów w pasach chodników lub obrzeży.

3. Odprowadzanie ścieków

Na obszarze planu, obecne systemy kanalizacji sanitarnej i deszczowej wymagają modernizacji i przebudowy. Obszar planu należy skanalizować w systemie rozdzielczym przy założeniu odprowadzania ścieków komunalnych do oczyszczalni komunalnej, a wód opadowych do rzeki Oleśnicy. Istniejący odbiornik ścieków – rów otwarty przy torach kolejowych powinien uzyskać dawne przeznaczenie rowu odwadniającego tory. Ewentualne ścieki przemysłowe z zakładów produkcyjnych i terenów usługowych, po wstępnym oczyszczeniu odprowadzić do sieci kanalizacji sanitarnej na warunkach określonych przez administratora sieci i oczyszczalni komunalnej.

4. Zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci i urządzeń energetycznych znajdujących się na obszarze planu. W zależności od wielkości zapotrzebowania energii elektrycznej dla zasilania obszarów przeznaczonych pod zabudowę usługowo-produkcyjną (PS UR) należy rezerwować teren pod stacje transformatorowe na terenach własnych przedsiębiorców. Dla zasilania planowanej zabudowy mieszkaniowej i garaży, sukcesywnie w miarę zapotrzebowania mocy, stacje transformatorowe lokalizować na wydzielonych działkach, z zapewnieniem dostępu dla obsługi i środków transportu. Zakłada się skablowanie lub przełożenie linii napowietrznych średniego i niskiego napięcia, których przebieg koliduje z planowaną i istniejącą zabudową.

5. Na obszarze planu występuje sieć gazowa niskiego ciśnienia. Zaopatrzenie w gaz odbiorców z rozdzielczej sieci gazowej, w oparciu o warunki określone przez operatora sieci.

6. Zaopatrzenie w ciepło z mieszanych systemów ogrzewania należy sukcesywnie modernizować, przez wprowadzanie rozwiązań z wymogiem zastosowania urządzeń o wysokiej sprawności grzewczej i niskim stopniu emisji zanieczyszczeń powietrza.

§ 11

Ustalenia w zakresie ochrony środowiska.

1. Północna część terenu objętego planem położona jest w granicach obszaru wysokiej ochrony (OWO) głównego zbiornika wód podziemnych GZWP nr 322 “Oleśnica”. Ustala się obowiązek zabezpieczenia na tym terenie podłoża gruntowego przed zanieczyszczeniami, a w szczególności prawidłowej budowy i eksploatacji urządzeń odpadów płynnych i stałych.

2. Dopuszczalne poziomy hałasu należy przyjmować zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, uwzględniając ustalone w planie przeznaczenie terenów pod zabudowę mieszkaniową, oznaczone symbolem: MN.

3. Działalność zakładów produkcyjnych i rzemieślniczych lokalizowanych na działkach objętych obszarem planu nie może powodować ponadnormatywnego obciążenia środowiska naturalnego poza granicami działki, do której inwestor posiada tytuł prawny.

4. Znaczne tereny objęte planem są zmeliorowane i przy wprowadzaniu zmian w zagospodarowaniu, należy utrzymać założone oddziaływanie tych urządzeń. Należy zaadaptować istniejące systemy przez wprowadzenie uwarunkowań dla zabudowy lub alternatywne rozwiązania urządzeń. Działania w tym zakresie na etapie projektu technicznego uzgodnić z administratorem urządzeń. Zapewnienie utrzymania prawidłowej eksploatacji urządzeń melioracyjnych jest obowiązkiem poszczególnych właścicieli działek.

5. Zbieranie odpadów komunalnych do pojemników ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, w miejscach osłoniętych, usytuowanych na poszczególnych nieruchomościach. Na działkach domów jednorodzinnych, osłony pojemników wkomponować w ogrodzenie frontowe działek. Usuwanie odpadów według ustaleń gminnego planu gospodarki odpadami.

6. Wody opadowe z terenów, na których może dojść do zanieczyszczenia nawierzchni, przed odprowadzeniem do odbiorników należy oczyścić z substancji ropopochodnych i innych szkodliwych.

§ 12

Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową, do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, należy wykorzystywać w sposób dotychczasowy.