R o z d z i a ł I
Ustalenia ogólne
§ 1
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego na południe od linii kolejowej, w rejonie ulic Żernickiej, Strachowickiej, Objazdowej i Przedniej w obrębie Żerniki we Wrocławiu, zwany dalej planem, obejmuje obszar około 32 ha ograniczony: od północy linią kolejową Wrocław
2. Przedmiotem ustaleń planu jest:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania;
2) linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne wraz z urządzeniami pomocniczymi, a także tereny niezbędne do wytyczenia ścieżek rowerowych;
3) tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych oraz linii rozgraniczające te tereny;
4) zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz linie rozgraniczające tereny tej infrastruktury;
5) granice i zasady zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie;
6) lokalne warunki i zasady kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów;
7) zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane;
8) szczególne warunki zagospodarowania terenów, w tym zakaz zabudowy, wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego, kulturowego i zdrowia ludzi;
9) tymczasowe sposoby zagospodarowania, urządzenia i użytkowania terenu;
10) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy.
§ 2
Następujące określenia stosowane w uchwale oznaczają:
1) dominanta – obiekt budowlany architektoniczny, kubaturowy lub jego część, która koncentruje uwagę obserwatorów;
2) obowiązująca linia zabudowy – linia, na której musi być usytuowana zewnętrzna ściana budynku;
3) nieprzekraczalna linia zabudowy – linia ograniczająca teren, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków oraz określonych w ustaleniach planu rodzajów budowli niebędących liniami przesyłowymi i sieciami uzbrojenia terenu;
4) obszar zabudowy
5) obszar zagrożeń od AOW – obszar zawarty w pasie od 20 do 50 m od krawędzi jezdni, na którym nie powinno lokalizować się funkcji mieszkalnych, można natomiast lokalizować infrastrukturę techniczną, w tym związaną z autostradą, techniczne urządzenia ochrony środowiska, obiekty usługowe o charakterze produkcyjnym;
6) obszar uciążliwości od AOW – obszar zawarty w pasie od 50 do 150 m od krawędzi jezdni, na którym występują uciążliwości dotyczące klimatu akustycznego. Budynki mieszkalne znajdujące się w niej powinny być chronione za pomocą odpowiednich, wymaganych przepisami szczególnymi, rozwiązań technicznych. Zakazuje się uprawy warzyw i lokalizowania ogródków działkowych;
7) obszar maksymalnej uciążliwości od linii kolejowej - obszar zawarty w pasie szerokości 50 m od linii skrajnego toru kolejowego z dopuszczeniem lokalizacji drobnej działalności usługowo-produkcyjnej, z wyłączeniem działalności związanej z produkcją i obrotem substancjami łatwopalnymi, wybuchowymi, żrącymi i pylącymi stanowiącymi potencjalne zagrożenie dla ruchu kolejowego oraz innej działalności stanowiącej zagrożenie bądź będącej uciążliwą dla środowiska i mieszkańców. Budynki posadowione w tej strefie powinny być odporne na wibracje. Strefa ta powinna być bogato zadrzewiona i zakrzewiona;
8) przeznaczenie terenu lub obiektu – kategoria form zagospodarowania lub działalności lub grupy tych kategorii, które jako jedyne są dopuszczone w danym terenie lub obiekcie;
9) przeznaczenie podstawowe terenu lub obiektu – jest to część przeznaczenia terenu lub obiektu, która powinna dominować na danym terenie lub obszarze w sposób określony w ustaleniach planu;
10) przeznaczenie uzupełniające terenu lub obiektu – jest to część przeznaczenia terenu lub obiektu, która uzupełnia lub wzbogaca przeznaczenie podstawowe w sposób określony w ustaleniach planu;
11) punkt szczególny – niewielki obiekt przyciągający uwagę obserwatorów (pomnik, rzeźba, fontanna, forma plastyczna, obiekt symboliczny);
12) usługi kultury – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację ośrodka kultury, klubu profesjonalnego (np. artystycznego, plastycznego, literackiego, muzycznego itp.), biblioteki, czytelni, wypożyczalni kaset, galerii, muzeum, kościoła lub obiektu wyznaniowego;
13) usługi oświaty – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację szkoły, przedszkola, gimnazjum, liceum (z wyjątkiem szkolnictwa wyższego), zakłady szkolenia zawodowego;
14) usługi handlu detalicznego – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację obiektów związanych ze sprzedaćą detaliczną towarów prowadzoną na powierzchni nieprzekraczającej 500 m˛, z wyłączeniem sprzedaćy detalicznej paliw do pojazdów mechanicznych;
15) usługi handlu hurtowego – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację obiektów związanych ze sprzedażą hurtową towarów;
16) usługi rzemiosła – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację drobnych zakładów wytwórczych, naprawczych, nieprzekraczających 70 m˛ powierzchni ućytkowej;
17) usługi turystyki – teren wraz z budynkami przeznaczony pod lokalizację hoteli, moteli, schronisk, informacji turystycznej i biur podróży;
18) transport – teren przeznaczony pod lokalizację m.in. firm pocztowych i telekomunikacyjnych, sprzedaży detalicznej paliw do pojazdów mechanicznych;
19) teren – obszar wyznaczony na rysunku planu liniami rozgraniczającymi, oznaczony symbolem;
20) uchwała – niniejsza uchwała;
21) urządzenia towarzyszące obiektom budowlanym – urządzenia techniczne zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, place pod śmietniki;
22) wskaźnik intensywności zabudowy terenu – należy przez to rozumieć wartość stosunku sumy powierzchni ogólnej wszystkich kondygnacji nadziemnych obiektów kubaturowych zlokalizowanych na terenie do powierzchni terenu (netto), na którym są usytuowane budynki;
23) rehabilitacja terenów zabudowanych – należy przez to rozumieć przekształcenia przestrzenne polegające na renowacji, uzupełnieniu i wymianie zabudowy;
a) renowacja – polega na doprowadzeniu istniejących obiektów budowlanych do dobrego stanu technicznego i przystosowanie ich do obecnych potrzeb,
b) uzupełnienie – polega na wprowadzeniu nowych obiektów budowlanych, harmonijnie dostosowanych do istniejącej zabudowy w ten sposób, aby doprowadzić zespół urbanistyczny do stanu kompletności,
c) wymiana – polega na usunięciu obiektów niedopasowanych, konfliktowych lub zakłócających i wprowadzenie na ich miejsce nowych harmonijnie dopasowanych do istniejącej zabudowy,
24) ulica pieszo-jezdna
- ulica, na której fizycznie nie wydziela się przestrzeni dla poszczególnych jej użytkowników, a ruch odbywa się z zachowaniem zasad ruchu uspokojonego;25) przepisy szczególne – rozumie się przez to przepisy ustaw odrębnych wraz z aktami wykonawczymi;
26) szczególne wymagania architektoniczne
- rozumie się wymóg wysokiego poziomu estetycznego nakładany na planowaną zabudowę i obowiązek podwyższania poziomu estetycznego zabudowy istniejącej.§ 3
1. Integralną częścią planu jest rysunek planu w skali 1:2000 stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.
2. Następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu:
1) oznaczenia ogólne:
a) granice obszaru objętego planem,
b) linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu,
c) linie rozgraniczające tereny o różnych zasadach zagospodarowania,
d) symbole określające przeznaczenie terenów,
2) oznaczenia regulacyjne:
a) obowiązujące linie zabudowy,
b) nieprzekraczalne linie zabudowy,
c) główne strefy wejściowe,
3) oznaczenia szczegółowe:
a) wydzielone ciągi piesze,
b) miejsca postojowe,
c) szpalery drzew,
d) klasy ulic,
e) granice strefy ochrony konserwatorskiej “B”, obserwacji archeologicznej “OW” i ochrony archeologicznej “W”,
f) granice obszaru zagrożeń od AOW,
g) granice obszaru uciążliwości AOW,
h) granica strefy ochronnej cmentarza
4) pozostałe oznaczenia graficzne mają charakter informacyjny.
§ 4
Ustala się następujące kategorie przeznaczenia terenu:
1) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna MN;
2) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami MN/U;
3) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska z usługami MW/U;
4) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska i jednorodzinna MW/MN;
5) usługi z lokalizacją mieszkań U/M;
6) usługi nieuciążliwe U;
7) usługi kultury UK;
8) usługi oświaty UO;
9) usługi i produkcja U/P;
10) zieleń parkowa ZP;
11) zieleń urządzona ZU;
12) zieleń izolacyjna ZI;
13) wody płynące z obudową biologiczną WP;
14) wody stojące WS;
15) klasy ulic KL, KD, KDP;
16) teren komunikacyjny
17) tereny kolejowe – stacja kolejowa – KK;
18) parkingi terenowe KSP;
19) wydzielone ciągi piesze KP;
20) stacje transformatorowe EE;
21) infrastruktura techniczna;
22) komunikacja wewnętrzna.
Na każdym z terenów zakazuje się przeznaczeń innych niż te, które są dla niego ustalone w planie.
§ 5
Ustala się następujący sposób zagospodarowania terenu i kompozycji urbanistycznej:
1) dyslokacja uciążliwej funkcji produkcyjnej na cele zabudowy mieszkaniowej lub usługowej;
2) możliwość lokalizowania funkcji usługowych pod warunkiem:
a) niepowodowania negatywnych oddziaływań na środowisko przyrodnicze i zamieszkiwanie,
b) zapewnienie miejsc postojowych na terenie własnym inwestora w ilości wynikającej z prowadzonej działalności,
c) dopuszcza siź małe hurtownie w obiektach nie wiźkszych nić 500 m˛ na północ od ul. Przedniej 2KL,
3) zakaz wznoszenia garaży i budynków gospodarczych wolno stojących na terenach przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową;
4) wskaźnik 1,3 miejsca postojowego na mieszkanie w zabudowie wielorodzinnej;
5) obowiązują dwa miejsca postojowe na terenach własnych posesji w zabudowie jednorodzinnej, wliczając w to garaż;
6) dopuszcza się przerwy w wyznaczonych liniach zabudowy w zależności od sposobu zagospodarowania terenu i charakteru zabudowy;
7) na terenach zabudowy mieszkaniowej dopuszcza się urządzenia towarzyszące obiektom budowlanym;
8) dopuszcza się następujące typy zabudowy mieszkaniowej:
a) wszystkie formy zabudowy jednorodzinnej,
b) budynki mieszkaniowe wielorodzinne niskie,
9) tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wymagają szczegółowych opinii geotechnicznych warunkujących przyszłe zadania inwestycyjne;
10) spełnienie wymogów dla osób niepełnosprawnych w obiektach użyteczności publicznej;
11) wyeksponowanie osi widokowej w kierunku wieży kościoła św. Wawrzyńca;
12) w obszarze planu istnieje możliwość występowania niezinwentaryzowanej sieci drenarskiej. W przypadku jej uszkodzenia w trakcie prowadzenia robót inwestycyjnych należy powiadomić Zarządcę oraz przedłożyć do uzgodnienia dokumentację przebudowy istniejących uszkodzeń lub naprawy istniejącego systemu drenarskiego w sposób zapewniający jego działanie na terenach przyległych. Powstałe uszkodzenia sieci należy naprawić na koszt inwestora, pod nadzorem inspektora z uprawnieniami w zakresie melioracji wodnych;
13) do czasu realizacji ustaleń planu dopuszcza się dotychczasowe zagospodarowanie terenu.
§ 6
Ustala się następujący sposób dotyczący ukształtowania budynków:
1) dopuszcza się nadbudowę i rozbudowę istniejących budynków, jeżeli przepisy szczególne na to pozwolą;
2) dopuszcza się dominantę architektoniczną;
3) zaleca się wyburzenie zdekapitalizowanych budynków gospodarczych.
§ 7
Ustala się następujący sposób parcelacji terenu:
1) wydzielenie terenów dla projektowanych dróg i ciągów pieszych;
2) podział na działki pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej;
3) dopuszcza się następujące wielkości działek oraz szerokości frontów:
a) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie wolno stojącym powierzchnia działki nie mniejsza nić 600 m˛, szerokośę frontu nie mniejsza nić 18 m i nie wiźksza nić 30 m,
b) dla zabudowy mieszkaniowej bliźniaczej powierzchnia działki nie mniejsza nić 450 m˛, szerokość frontu nie mniejsza niż 12 m i nie większa niż 19 m,
c) dla zabudowy mieszkaniowej szeregowej powierzchnia działki nie mniejsza nić 300 m˛ i nie wiźksza nić 500 m˛, szerokośę frontu nie mniejsza niż 7 m i nie większa niż 9 m,
4) dopuszcza się odstępstwa od ww. wielkości działek w uzasadnionych przypadkach.
§ 8
W obszarze objętym planem obowiązują następujące ustalenia dotyczące ochrony i kształtowania środowiska:
1) zakaz wprowadzania punktowych uciążliwych źródeł emisji zanieczyszczeń powietrza;
2) w pobliżu projektowanych źródeł emisji zanieczyszczeń należy przewidzieć zieleń izolacyjną;
3) zakaz wprowadzania uciążliwej dla zamieszkiwania i środowiska funkcji produkcyjno-usługowej oraz ograniczenie istniejących źródeł uciążliwości;
4) zakaz odprowadzania ścieków do wód powierzchniowych;
5) zorganizowany sposób odprowadzania ścieków do systemu ogólnospławnego i pełnoprofilowe ich oczyszczanie;
6) wszystkie wody opadowe zanieczyszczone substancjami chemicznymi lub ropopochodnymi muszą być oczyszczone na terenie inwestora przed odprowadzeniem ich do odbiornika;
7) realizacja nowej zabudowy możliwa jest dopiero po skanalizowaniu terenu, nie dopuszcza się szamb nawet czasowo;
8) zastosowanie nieuciążliwych dla środowiska i odnawialnych źródeł ciepła;
9) obowiązek wykorzystania paliw gazowych, płynnych lub energii elektrycznej jako mediów dla celów grzewczych lub podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej;
10) obowiązek urządzenia parkingów z ujęciem i podczyszczeniem ścieków deszczowych;
11) rzekę Ługowinę należy otoczyć terenami zielonymi, ogólnie dostępnymi, a wzdłuż cieku wprowadzić pas zadarnień z zadrzewieniami szerokości minimum 5,0 m z każdej strony, wolny od wszelkiej zabudowy, niezbędny do prowadzenia prac konserwacyjnych;
12) przeznaczenie co najmniej 20% powierzchni działek w zabudowie jednorodzinnej na zieleń wysoką oraz maksymalne nasycenie zielenią terenów zabudowy wielorodzinnej;
13) pozostawienie co najmniej 50% niezabudowanej powierzchni działek przy zabudowie usługowej;
14) zachowanie istniejących nasadzeń, zminimalizowanie wycinki drzewostanu małowartościowego;
15) powierzchnie niezabudowane i nieutwardzone przeznaczyć na różne formy zieleni z elementami małej architektury;
16) wprowadzenie dodatkowego zadrzewienia, obszarów uporządkowanej zieleni średniowysokiej oraz alejek parkowych w istniejących zespołach zieleni ogólnodostępnej;
17) nasadzenie zieleni izolacyjnej wzdłuż granic skweru centralnego, tworzącej naturalne rozgraniczenie parku od tras komunikacyjnych;
18) nasadzenia alejowe lub szpalerowe wzdłuż ciągów komunikacyjnych;
19) pozostawienie zbiornika przeciwpożarowego i wykorzystanie go po przebudowie linii brzegowej jako elementu krajobrazowego zagospodarowania terenu;
20) obowiązek tworzenia zielonych ekranów wokół obiektów powodujących i mogących powodować uciążliwości dla mieszkańców (ulice, parkingi, osłony śmietnikowe);
21) zakaz wprowadzenia nowej zabudowy mieszkaniowej oraz lokalizowania usług gastronomii i handlu artykułami żywnościowymi w strefie 50,0 m od granic cmentarza;
22) wnętrza zespołów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej należy przeznaczyć na zieleń osiedlową z placami zabaw i terenowymi urządzeniami sportowo-rekreacyjnymi;
23) postuluje się urządzanie parkingów terenowych “zielonych” o podłożu trawiastym;
24) w przypadku braku ekranów akustycznych wzdłuż AOW dla nowej zabudowy mieszkaniowej i usług wrażliwych na hałas w odległości 150,0 m od osi AOW należy stosować okna o podwyższonej dźwiękoszczelności;
25) w odległości od linii torów kolejowych:
a) do 20,0 m od linii skrajnego toru lub 10,0 m od granicy terenów kolejowych – obszar wyłączony z wszelkiej zabudowy,
b) do 15,0 m od linii skrajnego toru
c) do 50,0 m od linii skrajnego toru – obszar maksymalnej uciążliwości, wyłączony z zabudowy mieszkaniowej, dopuszcza się lokalizację drobnej działalności usługowo-produkcyjnej z wyłączeniem działalności związanej z produkcją i obrotem substancjami łatwopalnymi, wybuchowymi, żrącymi i pylącymi, stanowiącymi potencjalne zagrożenie dla ruchu kolejowego oraz innej działalności stanowiącej zagrożenie lub uciążliwość dla środowiska lub mieszkańców. Budynki posadowione w tej strefie powinny być odporne na wibracje. Strefa powinna być bogato zadrzewiona i zakrzewiona,
d) należy wprowadzić ekrany akustyczne i techniczne zabezpieczenie obiektów przed drganiami i wibracjami pochodzącymi od linii kolejowej w miejscach, gdzie przeprowadzone pomiary po wykonaniu modernizacji tej linii wskażą taką konieczność z uwagi na przekroczenie wielkości dopuszczonych normami.
§ 9
W obszarze objętym planem obowiązują następujące ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego:
1) wyznacza się strefę ochrony konserwatorskiej “B”, obserwacji archeologicznej “OW” i ochrony archeologicznej “W”. Wszystkie nowe inwestycje oraz przebudowy, nadbudowy, remonty, zmiany funkcji i podziały działek obiektów ujętych w konserwatorskim wykazie zabytków architektonicznych na terenach objętych strefą ochrony konserwatorskiej, należy uzgadniać z właściwymi służbami konserwatorskimi; z mocy prawa chroniony jest średniowieczny kościół parafialny św. Wawrzyńca (ul. Żernicka 249) RZ nr 131 z dnia 15 lutego 1962;
2) w obszarze obserwacji archeologicznej i w obrębie zabytkowych stanowisk archeologicznych nr: 303 – osada z okresu wpływów rzymskich, 10/106/79-27 AZP – cmentarzysko ciałopalne kultury łużyckiej z V okresu epoki brązu, 43/139/79-27 AZP – osada z pradziejów, późnego średniowiecza – okresu nowożytnego, 30 – neolitu oraz w przypadku nowych odkryć zabytków archeologicznych na pozostałym obszarze:
a) prace ziemne muszą być poprzedzone badaniami archeologicznymi, prowadzonego przez uprawnionego archeologa na koszt inwestora,
b) przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać opinię i zezwolenie właściwych służb ochrony zabytków,
c) na pozostałym obszarze przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać opinię właściwych służb ochrony zabytków,
3) zachowanie i restauracja istniejących budynków wpisanych do spisu zabytków, zaznaczonych graficznie na rysunku planu;
4) zachowanie i restauracja wpisanego do rejestru zabytków średniowiecznego kościoła pod wezwaniem Św. Wawrzyńca.
§ 10
Na terenie objętym planem obowiązują następujące zasady uzbrojenia terenu w infrastrukturę techniczną:
1) sieci uzbrojenia technicznego należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających ulic;
2) odstępstwa od zasady, o której mowa w punkcie 1, dopuszcza się wyłącznie wtedy, gdy nie ma technicznej możliwości realizacji tego ustalenia; dopuszcza się możliwość realizacji urządzeń technicznych, uzbrojenia jako towarzyszących inwestycjom na terenach własnych inwestorów;
3) realizacja układu komunikacyjnego powinna obejmować budowę, przebudowę i modernizację uzbrojenia technicznego;
4) dopuszcza się modernizację istniejących sieci z uwagi na ich stan techniczny oraz konieczność przyłączenia nowych obiektów.
§ 11
1. Wyznacza się granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy, znajdujące się na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami 1MN/U, 2MN/U, 4MN/U, 4MW/U, 2MN.
2. Na terenach, o których mowa w ust. 1, należy:
1) na terenach niezainwestowanych lokalizować zabudowę zgodną z przeznaczeniem terenu;
2) uporządkować istniejącą zabudowę poprzez wymianę, rozbudowę lub nadbudowę do gabarytów i cech zabudowy sąsiedniej, zgodnie z ustaleniami zawartymi w ustaleniach dla poszczególnych terenów;
3) eliminować działalności uciążliwe dla mieszkańców i środowiska;
4) przekształcać działalność produkcyjną na nieuciążliwą działalność usługową.