roz5

R o z d z i a ł V

Zasady polityki czynszowej

§ 9

Podwyższanie stawki czynszu

1. Czynsz najmu z tytułu korzystania z lokali mieszkalnych stanowiących zasób komunalny ma charakter reglamentowany do dnia 31 grudnia 2004 r. zgodnie z art. 28. ust. 2 ustawy z dnia 21 lipca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowiącym, że w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, stosowany czynsz nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

2. Dla Wrocławia wskaźnik przeliczeniowy wynosi 2 556 zł i ustalony został obwieszczeniem Wojewody Dolnośląskiego z dnia 25 września 2003 r. w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (na okres od dnia 1 października 2003 r.

do 31 marca 2004 r.). Oznacza to, że maksymalna miesięczna stawka czynszu za 1 m² we Wrocławiu może wynosić 6,39 zł.Obecna stawka bazowa czynszu w lokalach mieszkalnych w wysokości 2,80 zł/m² ustalona przez Radę Miejską Wrocławia 6 lipca 2000 r. uchwałą nr XXIII/723/00 obowiązuje od 1 lutego 2001 r. i stanowi 43,82% dopuszczalnej ustawowo wysokości stawki czynszu oraz 1,3% wartości odtworzeniowej 1 m² powierzchni lokalu mieszkalnego.

3. Rzeczywista wielkość wpływów z tytułu czynszu najmu lokali mieszkalnych kształtuje się na poziomie około 2,44 zł/m² miesięcznie. Wydatki na utrzymanie 1 m² powierzchni stanowiącej zasób wyniosły w 2003 r. – 2,78 zł.

4. Uznaje się, że głównym źródłem finansowania zasobu mieszkaniowego Gminy pozostaną przychody z tytułu czynszów za lokale mieszkalne. Środki te przeznaczane są na utrzymanie, modernizację i poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.

5. Poziom wydatków określonych w rozdziale 8 na utrzymanie i niezbędne remonty oraz modernizacje zasobu mieszkaniowego uzasadnia stopniowe podnoszenie stawek czynszu w celu wyrównania różnic pomiędzy wpływami a wydatkami na cele mieszkaniowe oraz w celu zwiększenia wielkości środków niezbędnych na remonty i modernizacje.

6. Uznaje się za konieczne zrównoważenie wydatków na utrzymanie zasobu mieszkaniowego z dochodami z tytułu czynszu najmu lokali mieszkalnych. Stawka bazowa czynszu zapewniać winna pokrycie kosztów ponoszonych na utrzymanie zasobu, w tym kosztów administrowania, kosztów konserwacji, remontów, kosztów bieżącego utrzymania technicznego budynków oraz kosztów utrzymania zieleni.

7. Prognoza skutków wzrostu stawki bazowej czynszu najmu w stosunku do metra kwadratowego oraz wzrostu wpływów do budżetu w stosunku do roku 2003:

Rok	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Wzrost o 5%	2,80 zł	2.94 zł	3,09 zł	3,24 zł	3,40 zł	3,57 zł
Zwiększony wpływ do budżetu z tytułu wzrostu ponad stawkę bazową z 2003 r.		4 461 204,00 zł	8 812 339,92 zł	12 719 937,12 zł	16 458 328,80 zł	19 983 153,96 zł
Wzrost o 10%	2,80 zł	3,08 zł	3,39 zł	3,73 zł	4,10 zł	4,51 zł
Zwiększony wpływ do budżetu z tytułu wzrostu ponad stawkę bazową z 2003 r.		8 922 409,44 zł	17 928 535,32 zł	26 885 321,64 zł	35 659 712,40 zł	44 378 173,08 zł
Wzrost o 15%	2,80 zł	3,22 zł	3,70 zł	4,26 zł	4,90 zł	5,63 zł
Zwiększony wpływ do budżetu z tytułu wzrostu ponad stawkę bazową z 2003 r.		14 020 929,12 zł	27 348 613,20 zł	42 207 064,08 zł	57 604 150,80 zł	73 444 578,84 zł
Wzrost maksymalny (* % wzrostu do roku poprzedniego)	2,80 zł	3,40 zł (21,43%*)	4,10 zł (20,59%)	4,80 zł (17,07%)	5,60 zł (16,66%)	6,39 zł (15,89%)
Zwiększony wpływ do budżetu z tytułu wzrostu ponad stawkę bazową z 2003 r.		19 119 448,80 zł	39 503 552,40 zł	57 817 896,00 zł	76 805 534,40 zł	93 168 211,32 zł

8. Podniesienie stawki bazowej czynszu o 5% w każdym kolejnym roku realizowania programu umożliwi uzyskanie dodatkowo przychodów na poziomie 4 461 204 zł rocznie i pozwoli zrównoważyć przychody i wydatki na cele mieszkaniowe w ciągu 4 lat. Przyjęcie wzrostu stawki bazowej czynszu o 10% wyrówna ujemny bilans już w 2005 roku. Wpływy z tego tytułu pozwolą zwiększyć pulę wydatków na remonty w pierwszym roku o 50%. Dwa lata po wprowadzeniu 10% podwyżki stawki bazowe dodatkowe wpływy wyniosą ponad 17 928 000 zł. Na przełomie lat 2006/2007 zaspokojone zostaną niezbędne potrzeby Gminy w zakresie bieżących remontów i konserwacji mieszkań komunalnych, przy założeniu, że Gmina przeznaczać będzie na ten cel środki remontowe na poziomie z 2003 r. podwyższone o uzyskane dochody wynikające ze wzrostu stawki bazowej.

9. Nie planuje się istotnego skokowego wzrostu stawki bazowej czynszu najmu w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład zasobu.

10. Uznaje się za uzasadniony stały stopniowy wzrost tej stawki w poszczególnych latach realizowania programu oraz przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu dochodów na cele remontowe. Uznaje się za uzasadnione podwyższanie stawki bazowej czynszu najmu o 10% w każdym kolejnym roku stosowania programu.

11. Uznaje się za konieczne stosowanie systemu dodatków mieszkaniowych dla osób znajdujących się w trudnym położeniu materialnym, z zachowaniem ustawowych warunków ich przyznawania oraz zachowuje się program udzielania lokalnej pomocy najemcom lokali mieszkalnych wprowadzony przez Radę Miejską Wrocławia uchwałą nr XXXIX/1178/01 z dnia 27 września 2001 r.

§ 10

Zasady ustalania stawek czynszu najmu

1. Stawki czynszu najmu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy Gminy Wrocław ustalane są przez Prezydenta Wrocławia z uwzględnieniem określonych niniejszym programem czynników zwiększających lub zmniejszających wartość użytkową lokali. Dla lokali socjalnych nie stosuje się czynników obniżających i podwyższających wartość użytkową lokalu.

2. Ustalona stawka w okresie obowiązywania czynszu reglamentowanego nie może być wyższa niż 3% wartości odtworzeniowej 1 m² lokalu określanej przez Wojewodę Dolnośląskiego.

3. Stawka czynszu stosowana wobec najemców, z którymi stosunek najmu zostaje zawarty po raz pierwszy dla lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m² nie może być niższa od 150% stawki czynszu dla lokalu mieszkalnego o pow. poniżej 80 m², dla którego mają zastosowanie takie same czynniki podwyższające i obniżające, z wyjątkiem gdy lokale te stanowią przedmiot najmu dla:

1) osób, którym przysługuje prawo do lokalu zamiennego o powierzchni większej niż 80 m²,

2) osób, które przejmują lokal za długi, przy czym odstąpienie od pobierania podwyższonego czynszu może nastąpić wyłącznie w przypadku, gdy najemca spłaci dług w wysokości przekraczającej 15.000 zł.

4. Stawka czynszu najmu za lokale socjalne równa będzie 50% najniższej stawki w zasobie mieszkaniowym ustalonej na podstawie stawki bazowej czynszu. Dla ustalenia czynszu najmu lokali socjalnych nie będą stosowane czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokali.

§ 11

Czynniki wpływające na wysokość czynszu najmu poprzez

zwiększenie lub zmniejszenie wartości użytkowej lokalu

1. Ze względu na położenie budynku wprowadza się podział Gminy na dwie strefy: miejską i peryferyjną. Strefa peryferyjna obejmować będzie osiedla położone najdalej od centrum miasta, pozbawione dobrego połączenia komunikacyjnego z centrum, a strefa miejska obejmie pozostałą część Gminy. Zasięg strefy peryferyjnej określi Prezydent Wrocławia w drodze zarządzenia.

Stawka czynszu za lokale położone w strefie miejskiej a wybudowane do roku 1990 jest równa stawce bazowej. Stawka bazowa czynszu za lokale położone w strefie peryferyjnej wybudowane do roku 1990 włącznie ulega obniżeniu o 10%. Stawka bazowa czynszu za lokale w budynkach wybudowanych lub wyremontowanych po roku 1990, niezależnie od ich położenia w strefie, ulega podwyższeniu o 10%.

2. Stawka bazowa czynszu ze względu na położenie lokalu w budynku:

1) na określonej kondygnacji:

a) w lokalach położonych poniżej poziomu gruntu we wszystkich rodzajach budynków ulega obniżeniu o 20%;

b) w lokalach położonych w budynkach bez windy do czwartego piętra włącznie – nie zmienia się, zaś powyżej czwartego piętra ulega obniżeniu o 10%;

c) w lokalach położonych w budynkach z windą w lokalach na parterze nie zmienia się, zaś w położonych od pierwszego piętra wzwyż ulega podwyższeniu o 10%;

2) powodujące uciążliwości związane z położeniem lokalu lub jego części w bezpośrednim sąsiedztwie urządzeń energetycznych wysokiego napięcia ulega obniżeniu o 20%.

3. Stawka bazowa czynszu zależnie od wyposażenia lokalu i budynku w urządzenia techniczne i instalacje ulega podwyższeniu lub obniżeniu:

1) ze względu na samodzielność:

a) gdy najemcy korzystają wspólnie z innych pomieszczeń, (kuchni, łazienki, w.c.), ulega obniżeniu o 10%;

b) gdy w.c. znajduje się poza budynkiem, ulega obniżeniu o 20%;

2) ze względu na wyposażenie w media:

a) lokale posiadające ogrzewanie z sieci miejskiej lub kotłowni lokalnej ulega podwyższeniu o 10%;

b) lokale posiadające ciepłą wodę dostarczaną z zewnątrz ulega podwyższeniu o 10%;

c) brak urządzeń zaopatrzenia w wodę bezpośrednio w lokalu ulega obniżeniu o 20%.

4. Stawka bazowa czynszu ze względu na stan techniczny budynku:

1) w budynkach o stopniu zużycia nieprzekraczającym 70% nie ulega zmianie,

2) w budynkach o stopniu zużycia przekraczającym 70% ulega obniżeniu o 20%,

3) w budynkach ujętych w planie wykwaterowań ze względu na zły stan techniczny, jednak nie wcześniej niż po wykwaterowaniu pierwszego lokatora, ulega obniżeniu o 50%.

5. Stawka bazowa czynszu najmu przy położeniu lokalu mieszkalnego:

1) w budynkach jednorodzinnych ulega podwyższeniu o 50%,

2) w budynkach wolno stojących, liczących do czterech mieszkań ulega podwyższeniu o 10%.

6. Stawka czynszu po uwzględnieniu wszystkich:

1) obniżek nie może być mniejsza niż 50% stawki bazowej,

2) zwyżek nie może być wyższa niż 150% stawki bazowej.

§ 12

Zmiany wysokości stawek czynszu w czasie trwania najmu

1. Uznaje się za celowe dokonywanie zmian w wysokości czynszu najmu w czasie trwania stosunku najmu w przypadkach gdy:

1) zwiększy się wartość użytkowa lokalu wskutek ulepszeń dokonanych przez wynajmującego,

2) zmniejszy się wartość użytkowa lokalu wskutek zmniejszenia się wyposażenia technicznego lokalu, pogorszenia się stanu technicznego budynku lub ujawnienia się wad ograniczających przydatność lokalu.

2. Dokonanie przez najemcę na jego koszt i za zgodą wynajmującego ulepszeń lokalu mieszkalnego nie powinno powodować wzrostu wysokości czynszu najmu.

3. Podstawą dokonania zmian w wysokości czynszu z przyczyn opisanych w ust. 1 pkt 1 i 2 powinien być protokół potwierdzający fakty uzasadniające podwyżkę lub obniżkę czynszu.

§ 13

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

1. Uznaje się za celowe, w przypadku prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym zwiększenie czynszu najmu o 100% za każdą izbę, w której działalność ta jest prowadzona.

2. Warunki udzielania zgody na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, w tym obowiązek jej uzyskania i skutki jej braku, określają odrębne przepisy.

§ 14

Czasowe zaprzestanie korzystania z lokalu mieszkalnego

Uznaje się za celowe – w przypadku czasowego zaprzestania korzystania przez najemcę z lokalu mieszkalnego wskutek okoliczności od niego niezależnych, w szczególności ze względu na czasowe umieszczenie najemcy w Domu Opieki Społecznej lub długotrwałą chorobę wymagającą pobytu w placówce leczniczej, jeżeli brak jest innych osób zamieszkujących w lokalu wraz z najemcą, zobowiązanych do zapłaty czynszu oraz pod warunkiem niezalegania przez najemcę z płatnością czynszu i opłat eksploatacyjnych na dzień złożenia wniosku o zawieszenie naliczania czynszu – zawieszenie na czas określony na wniosek najemcy naliczania czynszu za lokal mieszkalny. Szczegółowe warunki i tryb udzielania takiej ulgi regulują odrębne przepisy.

§ 15

Kaucje za lokale mieszkalne

Uznaje się za celowe pobieranie kaucji zabezpieczających roszczenia z tytułu należności za korzystanie z lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy w wysokości 10-krotności stawki czynszu na dzień zawarcia umowy najmu. Wprowadzenie obowiązku wnoszenia kaucji nie ma zastosowania w przypadku zawierania umów najmu lokali socjalnych i zamiennych oraz będących wynikiem zamiany lokali.

§ 16

Zaległości czynszowe

Uznaje się za celowe udzielanie najemcom lokali mieszkalnych pomocy w spłacie wymagalnych zobowiązań wobec Gminy z tytułu czynszu najmu i opłat za media poprzez umarzanie należności, odraczanie terminu ich płatności lub rozłożenie należności na raty.

Zasady w tym zakresie określają uchwały Rady Miejskiej Wrocławia.