WIELOLETNI

WIELOLETNI

PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM

GMINY PIECHOWICE NA LATA 2004 – 2009

Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy

w latach 2004 – 2009

1. Mieszkaniowy zasób gminy obejmuje komunalne lokale mieszkalne będące własnością gminy Piechowice, na które zawarte są umowy na czas nieokreślony oraz lokale socjalne. Zasób ten nie obejmuje lokali, których własność została wyodrębniona na rzecz osób trzecich. Zasoby mieszkaniowe gminy według stanu na dzień 30 września 2003 r. obrazuje poniższa tabela:

Lp.	Wyszczególnienie	Ilość budynków (szt)	Ilość lokali (szt)	Powierzchnia (m²)
1.	Budynki komunalne	26	114	5.206
2.	Budynki wspólnot mieszkaniowych w tym: – lokale komunalne – lokale własnościowe	90 – –	– 280 604	40.233 12.507 27.726
3.	Lokale socjalne	–	4	95

W latach 2004–2009 gmina nie przewiduje budowy mieszkań. Przewiduje natomiast niewielki uzysk dodatkowych mieszkań w wyniku adaptacji strychów i pomieszczeń niemieszkalnych. Lokale mieszkalne przeznaczone do zasiedlenia uzyskuje się wyłącznie z tzw. “ruchu ludności”. Średnio jest to od 5–7 lokali rocznie, natomiast zapotrzebowanie na lokale mieszkalne jest trzykrotnie wyższe.

W ramach posiadanego zasobu mieszkaniowego gmina wydzieliła 4 lokale wyłączone ze sprzedaży. Lokale te przeznaczone są na wynajem jako lokale socjalne.

Prognozuje się utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach:

– rok 2004 – 387 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

– rok 2005 – 381 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

– rok 2006 – 375 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

– rok 2007 – 370 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

– rok 2008 – 365 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

– rok 2009 – 360 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale socjalne

2. Na stan techniczny budynków wpływają: rok budowy, wyposażenie techniczne, eksploatacja oraz wykonywane prace remontowe. Większość lokali mieszkalnych znajduje się w budynkach mieszkalnych wybudowanych przed 1945 rokiem.

Ilość budynków oraz lokali mieszkalnych i socjalnych w budynkach budowanych w poszczególnych latach wg stanu na dzień 30 września 2003 r. obrazuje poniższa tabela:

Data budowy	Budynki ogółem		Lokale mieszkalne		Lokale socjalne
Data budowy	Ilość	%	Ilość	%	Ilość	%
Przed 1945 1945 – 1960 po 1960	103 4 9	88,79 3,45 7,76	603 63 332	60,42 6,31 33,27	4 – –	100,00 – –
Ogółem:	116	100,00	998	100,00	4	100,00

Corocznie na podstawie przeprowadzonych przez zarządcę budynków przeglądów technicznych określono stan techniczny budynków, który przedstawiono w poniższej tabeli:

Ocena stanu technicznego	Budynki komunalne		Budynki wspólnot mieszkaniowych		Budynki – ogółem
Ocena stanu technicznego	Ilość	%	Ilość	%	Ilość	%
Dobry Średni Zły Do rozbiórki	– 10 13 3	– 38,46 50,00 11,54	11 69 10 –	12,22 76,67 11,11 –	11 79 23 3	9,48 68,10 19,83 2,59
Razem:	26	100,00	90	100,00	116	100,00

Z ogólnej ilości budynków 112 podłączonych jest do gminnej sieci wodociągowej, 73 podłączonych jest do gminnej sieci kanalizacyjnej, a 106 budynków posiada gaz przewodowy, natomiast 21 budynków centralne ogrzewanie z kotłowni lokalnych.

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji budynków i lokali komunalnych

Ze względu na fakt, że większość budynków wybudowana została przed 1945 rokiem, zdecydowana ich większość wymaga dużych nakładów finansowych na ich remonty. Z analizy potrzeb wynika, że wpływy z czynszów są niewystarczające na sfinansowanie wszystkich niezbędnych remontów. Ze względu na trudną sytuację finansową gminy wynikającą z konieczności spłat rat kapitałowych i odsetek od zaciągniętych kredytów na budowę oczyszczalni ścieków i kanalizacji w latach 2004–2009 przede wszystkim wpływy z czynszów będą stanowić główne źródło finansowania kosztów utrzymania i remontów budynków.

W celu utrzymania należytego stanu technicznego budynków, podstawowym celem władz samorządowych jest ustalenie priorytetów działań remontowych wynikających z analizy potrzeb, a w szczególności:

– dokonanie przeglądów obiektów w zakresie sprawności technicznej instalacji elektrycznej, gazowej, odgromowej oraz stanu elementów konstrukcyjnych budynków,

– remonty pokrycia dachowego,

– utrzymanie należytego stanu estetycznego.

W zakresie działań remontowych budynków komunalnych i budynków wspólnot mieszkaniowych wskazana jest aktywizacja tych działań poprzez:

– uświadamianie współwłaścicielom nieruchomości o konieczności realizacji remontów części wspólnych,

– wskazywanie współwłaścicielom nieruchomości źródeł pozyskiwania środków na remonty w postaci kredytów lub pożyczek oraz udzielanie im w tym zakresie pomocy w ich załatwianiu.

Rzeczowy plan remontów w latach 2004–2009 przedstawia poniższa tabela:

Lp.	Rodzaj robót	Ilość budynków w poszczególnych latach
Lp.	Rodzaj robót	2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. 2. 3. 4. 5. 6.	roboty dekarskie roboty elewacyjne roboty stolarskie remonty instalacji wewnętrznych remonty klatek schodowych remonty bieżące – usuwanie awarii	7 2 6 34 2 70	8 2 8 33 3 65	9 2 5 36 1 55	7 2 7 32 3 68	8 2 4 34 2 59	9 2 4 35 1 60

Zestawienie potrzeb remontowych w lokalach komunalnych zawiera poniższa tabela:

Lp.	Rodzaj robót	Ilość lokali w poszczególnych latach
Lp.	Rodzaj robót	2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. 2. 3.	wymiana instalacji gazowej elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej wymiana urządzeń grzewczych naprawy bieżące	14 10 30	12 10 32	15 10 34	11 10 30	13 10 35	15 10 33

Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych

Zasady sprzedaży lokali mieszkalnych określone zostały w uchwałach Rady Miejskiej w Piechowicach w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych. Pierwsza uchwała w zakresie sprzedaży lokali podjęta została w 1993 roku. Podstawową jej zasadą była dobrowolność sprzedaży lokali na rzecz głównych najemców i udzielanie bonifikaty w wysokości 70% wartości lokalu, a w przypadku równoczesnego wykupu wszystkich lokali w budynku bonifikata wynosiła 80%. Od 1 lutego 1999 roku uchwałą Rady Miejskiej w Piechowicach zmieniono wysokość udzielanej bonifikaty na 95%. Zwiększenie bonifikaty spowodowało większe zainteresowanie społeczeństwa gminy wykupem mieszkań.

Stworzenie preferencyjnych warunków sprzedaży lokali ma na celu przede wszystkim uporządkowanie struktury własności, która umożliwi gminie zminimalizowanie udziału gminy we wspólnotach mieszkaniowych i zmniejszy uciążliwość gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

W okresie od 1993 roku do 2003 sprzedano 599 lokali mieszkalnych, tj. 60% ogółu posiadanego zasobu mieszkaniowego.

Prognozuje się, że na rzecz dotychczasowych najemców zostanie sprzedanych:

– 7 lokali mieszkalnych w 2004 roku

– 6 lokali mieszkalnych w 2005 roku

– 6 lokali mieszkalnych w 2006 roku

– 5 lokali mieszkalnych w 2007 roku

– 5 lokali mieszkalnych w 2008 roku

– 5 lokali mieszkalnych w 2009 roku

Zasady polityki czynszowej

1. Wysokość stawki bazowej czynszu ustala się w oparciu o kalkulację kosztów uwzględniających w szczególności koszty administrowania, konserwacji i utrzymania należytego stanu technicznego budynku, utrzymania pomieszczeń wspólnych, w tym opłaty za energię elektryczną związaną z oświetleniem klatek schodowych, piwnic i strychów, utrzymania zieleni.

2. Stawkę bazową czynszu dla lokali mieszkalnych ustala Burmistrz Miasta.

3. Stawkę czynszu za lokal socjalny ustala się w wysokości 50% stawki najniższego czynszu w gminie obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

4. Wprowadza się zasady ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych zróżnicowane w zależności od wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, położenia budynku oraz ogólnego stanu technicznego budynku.

5. Wymiar czynszu ustala się na podstawie stawki czynszu najmu i powierzchni użytkowej lokalu.

6. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, w.c, oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora bez względu na przeznaczenie i sposób używania.

7. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w szafach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, w.c poza lokalem i komórek gospodarczych.

8. Najemca oprócz czynszu zobowiązany jest do uiszczania opłat związanych z eksploatacją mieszkania,
tj. opłat za dostawę wody i odprowadzania ścieków, wywóz nieczystości stałych, gaz, c.o., energia elektryczna.

9. Ustala się czynniki podwyższające wartości użytkowe lokali wpływające na wysokość czynszu:

– centralne ogrzewanie w mieszkaniu dostarczane z kotłowni lokalnych – 30%

– gaz przewodowy – 25%

– łazienka – 15%

– w.c. w mieszkaniu – 10%

10. Ustala się czynniki obniżające wartości użytkowe lokali wpływające na wysokość czynszu:

– mieszkanie położone w suterenie – 10%

– mieszkanie wspólne, tj. wspólna używalność przedpokoju, kuchni lub łazienki – 10%

– kuchnia bez naturalnego oświetlenia – 10%

– mieszkanie bez urządzeń wodno – kanalizacyjnych – 10%

– mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki decyzją administracyjną – budowlaną – 10%

– położenie budynku

osiedle Michałowice – 5%

ul. Piastów, ul. Pakoszowska, ul. Turystyczna 5, 6, 7 – 10%

ul. Wolska – 15%

11. Wysokość czynszu najmu określa umowa najmu lokalu.

12. Czynsz najmu płatny jest z góry do 15 dnia każdego miesiąca na wskazany przez wynajmującego rachunek.

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy zarządza Zarząd Nieruchomości “Wspólny Dom” spółka z o.o. która została powołana w oparciu o uchwałę nr 247/XLIII/02 Rady Miasta w Piechowicach z dnia 28 maja 2002 r. w sprawie utworzenia jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Przedmiotem działania spółki jest:

1. administrowanie zasobami komunalnymi gminy,

2. utrzymywanie terenów zielonych związanych z nieruchomościami,

3. planowanie i organizowanie działań remontowych budynków komunalnych,

4. pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości na wniosek wspólnot mieszkaniowych, zawieranie w tym zakresie umów,

5. działania w zakresie modernizacji istniejących kotłowni,

6. prowadzenie spraw związanych z gospodarką cieplną,

7. pobór czynszów, innych opłat i należności oraz ich rozliczanie i windykacja zaległości.

Spółka zatrudnia dwóch licencjonowanych zarządców spełniając tym samym wymogi wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej oraz wysokość wydatków w kolejnych latach

Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej z przeznaczeniem na remonty i bieżące koszty eksploatacji są wpływy za najem lokali mieszkalnych, wpływy z dzierżaw lokali użytkowych, zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na poczet remontów wynikających z uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz ewentualne dotacje z budżetu gminy.

W latach 2004–2009 nie przewiduje się wydatków inwestycyjnych. Przewiduje się wyłącznie bieżące remonty budynków i lokali mieszkalnych oraz bieżącą eksploatację.

Szacowane wydatki na gospodarkę mieszkaniową w latach 2004–2009 przedstawiono w poniższej tabeli:

Rok realizacji	Koszty bieżącej eksploatacji	Zarząd nieruchomościami wspólnymi	Koszty remontów i modernizacji	Ogółem
2004 2005 2006 2007 2008 2009	104.000,- 106.000,- 107.100,- 109.000,- 111.500,- 114.000,-	311.400,- 314.500,- 315.000,- 318.200,- 320.000,- 323.000,-	504.000,- 519.000,- 534.000,- 550.000,- 567.000,- 584.000,-	919.400,- 939.500,- 956.100,- 977.200,- 998.500,- 1.021.000,-

Z uwagi na preferencyjną sprzedaż lokali mieszkalnych oraz ze względu na sprzedaż lokali użytkowych na rzecz dzierżawców lokali przewiduje się, że wpływy z czynszów oraz dochody z dzierżaw będą sukcesywnie malały. W związku z tym należałoby podjąć działania mające na celu zabezpieczenia środków na poziomie umożliwiającym wykonanie niezbędnych remontów. Zasady polityki czynszowej założone w programie mają również na celu utrzymanie stawek w wysokości gwarantującej pełne pokrycie kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych oraz kosztów konserwacji i technicznego utrzymania budynku.