– Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

– Strategia rozwoju Gminy Kłodzko wraz z wieloletnim programem inwestycyjnym na terenie Gminy.

– Stan faktyczny zasobów mieszkaniowych gminy na 31 sierpnia 2002 r.

Z przedstawionej powyżej tabeli wynika, że większość, bo 68% lokali mieszkalnych Gminy Kłodzko mieści się w budynkach będących współwłasnością osób prywatnych (wspólnot mieszkaniowych). Tylko 32% lokali mieszkalnych Gminy mieści się w budynkach stanowiących w 100% własność Gminy Kłodzko.

Proporcje te ulegają corocznej zmianie na korzyść lokali mieszczących się w budynkach będących współwłasnością. Istnieje tu ścisły związek z polityką prowadzoną przez władze gminy w zakresie propagowania sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców.

Prognozy posiadania przez Gminę zasobów mieszkaniowych na lata 2003–2007 są oparte o średnie wskaźniki sprzedaży lokali mieszkalnych w latach 2000–2003 r., mając jednocześnie na uwadze fakt, że wszystkie zasoby mieszkaniowe na terenie Gminy Kłodzko, będące dotychczas we władaniu zakładów pracy położonych na terenie gminy, jak też budynki Agencji Rolnej Skarbu Państwa zostały już przekazane Gminie Kłodzko.

W związku z tym faktem nie planuje się w latach 2003–2007 faktu przekazania przez te instytucje lokali mieszkalnych na rzecz Gminy Kłodzko.

Zmiany posiadania lokali mieszkalnych przez Gminę w latach 2003–2007 obrazuje tabela nr 2 poniżej.

Wykazuje ona dobitnie, że co roku następował ubytek lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy.

Kontynuowany będzie proces sprzedaży lokali na rzecz ich najemców, a lokali wolnych w drodze przetargu.

Warunki nabycia lokali z dużym 98% upustem na rzecz najemców kupujących w drodze pierwszeństwa w nabyciu spowodują, że większość lokali zostanie sprzedana w latach 2003–2007.

Z założeń wynika, że w latach 2003–2007 zasoby lokali mieszkalnych Gminy Kłodzko zmniejszą się około 46% w stosunku do roku 2002. Założenia te są oparte na średnim wskaźniku sprzedaży lokali mieszkalnych w latach 2000–2002 r.

Zmniejszenie zasobów Gminy z tego tytułu tylko w roku 2002 wynosiło 13%.

Faktyczną podstawę zasobów lokalowych Gminy w powyższym okresie będą stanowiły lokale o najniższym standarcie, tj. lokale socjalne.

W prognozie niniejszej nie planuje się przyrostu stanu posiadania przez Gminę lokali z adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Przyjmuje się, że w przypadku możliwości wykorzystania pomieszczeń innych na cele mieszkaniowe, prace te będą dokonywane przez nabywców tych pomieszczeń we własnym zakresie i na własny koszt.

Jedynym przyrostem zasobów ww. latach będzie planowana budowa jednego domu wielorodzinnego w Krosnowicach (teren uzbrojony w media jest przygotowany po tę budowę).

Stan techniczny budynków oraz lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Kłodzko wymaga znacznych nakładów finansowych, tak na bieżące utrzymanie dotychczasowego ich stanu, jak też na poprawę ich standardu.

Obecnie stosowane stawki czynszowe na lokale mieszkalne, jak też wskaźniki wzrostu tych stawek czynszowych przyjęte na lata 2002–2007 w uchwale Rady Gminy nr 307/2002 z dnia 25 lutego 2002 r. nie pozwalają na skumulowanie środków finansowych w wystarczającej wysokości na prowadzenie prawidłowej gospodarki mieszkaniowej. Przy tym poziomie wpływów z czynszów należy uwzględnić fakt niepłacenia przez coraz większą grupę najemców należnych opłat i czynszu. Na rok 2003 około 15% ogółu najemców nie płaci wymaganych co miesiąc opłat za najmowane lokale mieszkalne, w tym za opłatę czynszową.

Sytuacja ta jeszcze bardziej ogranicza możliwości zarządcy w zakresie właściwej gospodarki zasobami lokalowymi gminy.

Jednak to właśnie dochody z czynszów, zgodnie z aktualną polityką w tym zakresie, w latach 2003– –2007 r. będą stanowiły jedyne źródło finansowania kosztów utrzymania i poprawy stanu technicznego zasobów mieszkaniowych gminy.

Taka sytuacja spowoduje bardzo ograniczone możliwości zarządcy w tym zakresie, gdyż zgromadzone w ten sposób środki pozwolą jedynie na poprawę stanu lokali o bardzo złym stanie technicznym.

Prognozy stanu technicznego budynków oraz lokali mieszkalnych na lata 2003–2007, jak też obecny ich stan obrazują tabele: nr 3, nr 4, nr 5.

Jak wynika z tabeli nr 3 stan techniczny lokali mieszkalnych będących własnością gminy jest na poziomie średnim.

86% lokali mieszkalnych i 64% lokali socjalnych jest w stanie średnim wymagającym napraw bieżących.

Jednak aż 12% lokali mieszkalnych i 36% lokali socjalnych jest w stanie złym, wymagającym natychmiastowych nakładów finansowych, celem poprawienia tego stanu. Te właśnie lokale są w pierwszej kolejności remontowane przez zarządcę.

Natomiast tabela nr 4 przedstawia nam obraz wyposażenia w media lokale mieszkalne będące własnością gminy.

Jak wynika z powyższych danych prawie 73% tych lokali posiada wodę i kanalizację wewnątrz lokalu.

Niższy procent tych lokali posiada łazienki i gaz.

Wniosek, jaki wynika z tej tabeli, to fakt, że lokale te są w pierwszej kolejności nabywane na własność przez ich użytkowników. Najlepiej są wyposażone lokale mieszkalne na nieruchomościach będących już własnością osób fizycznych i gminy i jak wynika z corocznych zestawień sprzedaży lokali mieszkalnych, te właśnie lokale stanowią 95% ogółu sprzedawanych lokali przez gminę.

Zestawienie potrzeb remontowych lokali i budynków wynika z przeglądów tych lokali, już zgłoszonych potrzeb w tym zakresie, które na rok 2003 nie zostały zrealizowane z uwagi na niewystarczające środki finansowe, którymi dysponuje zarządca.

Prognozy te mają tendencję spadkową, uwzględniającą zmniejszające się w następnych latach zasoby lokalowe, z uwagi na ciągle prowadzoną sprzedaż lokali, a tym samym mniejsze dochody z czynszy.

W świetle obecnych uwarunkowań zewnętrznych, spadku dochodów własnych gminy, zubożenia najemców, możliwości remontowe i modernizacyjne zarządcy będą bardzo ograniczone.

Obecnie podstawę dochodu zarządcy na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią:

W celu poprawy stanu finansów w obrębie gospodarki mieszkaniowej będą podejmowane działania:

Planowana sprzedaż lokali jest wskazana w tabeli nr 2.

Zakłada się w oparciu o wskaźniki corocznej sprzedaży lokali mieszkalnych na lata 2002, 2003, że co roku sprzedawane będzie około 13% zasobów.

Sprzedaż ta winna sie koncentrować w pierwszej kolejności w budynkach, gdzie są już wykupione lokale mieszkalne. Ograniczy to wydatki gminy związane z utrzymaniem tych nieruchomości, a jednocześnie uporządkuje strukturę własności i sposób gospodarowania wspólnotami mieszkaniowymi.

Mając na względzie stan zasobności finansowej najemców, czyli potencjalnych nabywców lokali, gmina nadal będzie stosowała przy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców bardzo dogodne upusty cenowe (bonifikaty do 96% wartości lokalu).

Docelowo planuje się, że gmina winna posiadać w swoich zasobach przede wszystkim lokale socjalne, dla osób faktycznie o najniższych dochodach.

Obecnie zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy sprawuje zakład budżetowy gminy, tj. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Komunalnej Gminy Kłodzko. Prowadzi on zarząd trwały budynków będących tylko własnością gminy, jak również lokali mieszkalnych w budynkach będących współwłasnością gminy i osób prywatnych – wspólnot mieszkalnych. Zakład działa w imieniu gminy i na rachunek gminy. Posiada własny rachunek bankowy i działa w ramach pełnomocnictw udzielonych mu w statucie zakładu.

Obecny model zarządzania zasobem mieszkaniowym gminy ma powiązania z administracją Urzędu Gminy Kłodzko (np. przydziały lokali mieszkalnych, przetargi na lokale użytkowe), a dyrektor zakładu jest faktycznie pełnomocnikiem Wójta Gminy do prowadzenia zakładu.

Docelowo planuje się, że:

Wzajemne stosunki pomiędzy gminą a zarządcą – administratorem będą regulować odpowiednie umowy o zarządzanie.

Dochodzenie do złożonych celów odbywać się będzie etapami, a wprowadzenie odpowiednich decyzji będzie uzależnione od sytuacji finansowej gminy.

Osiągnięcie zamierzeń wymienionych powyżej, realizacja wytyczonych celów będzie w poważnym stopniu uzależniona od sytuacji finansowej gminy, oraz korzystających z lokali.

Program zakłada podstawowe cele jakimi są:

1. “Ustalenia zasad polityki czynszowej Gminy Kłodzko na lata 2002–2007” – uchwała Rady Gminy nr 307/2002 z dnia 25 lutego 2002 r. i nr 318/2002 z 30 kwietnia 2002 r. w sprawie zmian w uchwale nr 307/2002”.

2. “W sprawie ustalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Kłodzko” – uchwała Rady Gminy nr 47/IV/2003 z dnia 30 kwietnia 2003 r.

3. “W sprawie uchwalenia “Regulaminu porządku domowego” obowiązującego w zasobach lokalowych Gminy Kłodzko” – uchwała Rady Gminy nr 59/IV/2003 z dnia 28 sierpnia 2003 r.

4. “W sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Kłodzko” – uchwała Rady Gminy nr 96/IV/2003 z 5 marca 2003 r.