R o z d z i a ł III

ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI ZASOBU MIESZKANIOWEGO

§ 3

1. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego uzależniony jest od wieku budynków, przeprowadzanych w przeszłości remontów oraz od stanu jego utrzymania. Zasób mieszkaniowy stanowią lokale znajdujące się w budynkach będących w całości własnością gminy, jak również w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali. Generalnie należy stwierdzić, iż stan techniczny budynków jest zły z uwagi na ich wiek i brak w przeszłości przeprowadzania niezbędnych remontów. Aktualną strukturę budynków pod względem ich wieku przedstawia poniższa tabela.

Tabela nr 3 . Struktura wieku budynków, stanowiących przedmiot własności lub współwłasności Gminy.

Lp.	Wiek budynku	Udział %	Liczba budynków
1.	do 50 lat	10%	10
2.	od 50–100 lat	85%	86
3.	Powyżej 100 lat	5%	5
	Razem:	100%	101

Analiza struktury wieku budynków, w których znajdują się lokale stanowiące zasób mieszkaniowy wskazuje, iż 90% budynków znajduje się w użytkowaniu powyżej 50 lat, a część z nich powyżej 100 lat. Tylko 10% takich budynków jest młodszych niż 50 lat, ale stosowane w okresie ich budowy technologie powodują, iż także w tych budynkach należy przewidzieć nakłady na ich modernizacje.

Dokonana została analiza potrzeb remontowych i modernizacyjnych wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali na kolejne lata. W oparciu o wyniki oceny stanu technicznego budynków Zarząd Gospodarki Mieszkaniowej, określił potrzeby remontowe i oszacował koszty remontów i modernizacji (tabele poniżej).

Tabela nr 4. Potrzeby remontowe w budynkach stanowiących w 100% własność Gminy w latach 2003–2008 (w złotych).

Rodzaj remontów i modernizacji	Gmina Oborniki	W tym: Miasto Oborniki	W tym: pozostała część Gminy
1. Dachy	1 217 000	884 500	332 500
2. Elewacje	2 464 000	1 566 000	898 000
3. Klatki schodowe	250 000	186 000	64 000
4. Przeglądy gazowe	102 000	102 000	–
5. Przeglądy elektryczne	78 800	37 800	41 000
6. Przeglądu kominiarskie	24 900	23 800	1 100
7. Remonty bieżące	638 000	548 000	90 000
Razem	4 774 700	3 348 100	1 426 600

Tabela nr 5. Potrzeby remontowe w budynkach, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe z udziałem Gminy w latach 2003–2008 (w złotych).

Rodzaj remontów i modernizacji	Gmina Oborniki	W tym: Miasto Oborniki	W tym: pozostała część Gminy
1. Dachy	472 000	354 000	118 000
2. Elewacje	900 000	675 000	225 000
3. Klatki schodowe	70 000	50 000	20 000
4. Przeglądy gazowe	30 000	30 000	–
5. Przeglądy elektryczne	28 800	20 000	8 800
6. Przeglądu kominiarskie	8 000	6 000	2 000
7. Remonty bieżące	200 000	150 000	50 000
Razem	1 708 800	1 285 000	423 800
W tym udział Gminy Oborniki	970 000	620 000	350 000

3. Zakres przedmiotowy niezbędnych remontów przedstawia poniższa tabela.

Tabela nr 6. Udział poszczególnych rodzajów robót w zadaniach remontowych w % w latach 2003–2008.

	Nazwa zadania	2003	2004	2005	2006	2007	2008
1.	Roboty dekarskie	26	23	21	21	22	22
2.	Elewacje	38	46	51	56	56	56
3.	Klatki schodowe	5	3	3	3	3	3
4.	Roboty wentylacji, kominy	5	5	4	4	4	4
5.	Instalacje elektryczne	7	6	5	4	4	4
6.	Instalacje gazowe	8	6	6	4	3	3
7.	Instalacje wodno-kanalizacyjne	8	8	7	6	6	6
8.	Roboty zduńskie	3	3	3	2	2	2

4. Szacowane potrzeby remontowe w latach 2003–2008 przedstawia tabela nr 7.

Tabela nr 7. Szacunkowa wysokość potrzeb na remonty budynków w zasobie mieszkaniowym Gminy w latach 2003–2008, wynikających ze stanu technicznego na dzień 30 maja 2003 r., w części przypadającej na Gminę Oborniki (w tys. złotych).

	2003	2004	2005	2006	2007	2008	Razem
Budynki stanowiące 100% własność Gminy	580	850	1000	850	750	700	4730
Wspólnoty mieszkaniowe z udziałem Gminy – udział Gminy	60	150	150	180	215	215	970
Razem	640	1000	1150	1030	965	915	5700

Zbilansowanie potrzeb remontowo-modernizacyjnych wymaga ustanowienia standardów technicznych, które powinny docelowo posiadać budynki i lokale mieszkalne. Przyjmuje się za standard następujący stan budynku:

sprawna instalacja gazowa o potwierdzonej szczelności,

sprawna instalacja odgromowa, badania kontrolne co 3 lata,

elementy konstrukcji budynku bez zagrożeń,

elewacja bez ubytków tynków i okładzin, odnawiana nie rzadziej niż co 10 lat,

sprawna instalacja elektryczna przystosowana do aktualnych zwiększonych obciążeń sprzętem gospodarstwa domowego,

sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne, badania kontrolne co rok,

malowanie klatki schodowej wraz z oknami i drzwiami nie rzadziej niż co 7 lat,

kompletne i zakonserwowane obróbki blacharskie i elementy odwodnienia dachów,

sprawne zamki i domofony w wejściu głównym.

Przyjmuje się za standard następujący stan lokalu mieszkalnego:

sprawne i odpowiednie do kubatury lokalu źródła ciepła,

sprawna wentylacja w kuchni i w łazience,

sprawna stolarka okienna i drzwiowa,

sprawne instalacje gazowe i elektryczne,

wyposażenie lokalu w pomieszczenia sanitarne (w.c., łazienka).

5. Jako priorytetowe uznaje się remonty wynikające z wymogów bezpieczeństwa dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska a w szczególności w zakresie instalacji gazowej, elektrycznej, drożności i szczelności przewodów wentylacyjnych, dymowych i spalinowych (remonty o charakterze zachowawczym). Jako standard docelowy uznaje się przeprowadzenie remontów zmierzających do poprawy warunków technicznych i funkcjonalności zasobu zgodnie z przepisami w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

6. W celu utrzymania należytego stanu technicznego budynków ustala się priorytety działań remontowych wynikające z analizy potrzeb, które obejmują w szczególności:

1) remont instalacji gazowych, wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych,

2) modernizacje wentylacji,

3) termomodernizację budynków ze szczególnym uwzględnieniem dociepleń ścian i dachów,

4) rewitalizacja zabytkowych elewacji.

7. Gmina będzie wspierała remonty budynków, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe. Zasady udzielenia pomocy finansowej właścicielom mieszkań wykupionych od Gminy na cele remontowe nieruchomości wspólnych określi odrębna uchwała.

8. Plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków z podziałem na poszczególne lata zawiera załącznik nr 2.

9. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej:

a) przedłoży corocznie Burmistrzowi projekt szczegółowego planu rzeczowo-finansowego koniecznych remontów z uwzględnieniem priorytetów remontowych, określonych w ust. 6, z podziałem na budynki stanowiące w 100% własność gminy oraz te, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe z udziałem Gminy,

b) na podstawie uchwały budżetowej Gminy, przedstawi Burmistrzowi do zatwierdzenia ostateczne projekty planów remontów.

10. Wykaz budynków przeznaczonych do wyburzeń zawiera załącznik nr 3.