R o z d z i a ł II
Ogólne zasady zagospodarowania terenu
§ 3
1. Przedmiotem planu są tereny przeznaczone na: inwestycje budownictwa mieszkaniowego o niskiej intensywności, usługi, zieleń urządzoną oraz izolacyjną, obsługę komunikacji samochodowej, rolnictwo.
2. Tereny, które przeznacza się pod zagospodarowanie oraz realizację obiektów i urządzeń oznaczono następującymi symbolami:
a) MW – dla terenów zabudowy mieszkaniowej
o wysokiej intensywności (wielorodzinnej) wraz z urządzoną zielenią towarzyszącą z dopuszczeniem wprowadzania podstawowych, nieuciążliwych usług,b) MN – dla terenów zabudowy mieszkaniowej
o niskiej intensywności (jednorodzinnej wolno stojącej),c) MNs – dla terenów zabudowy mieszkaniowej
o niskiej intensywności (jednorodzinnej szeregowej),d) U
– dla terenów usług wraz z zielenią towarzyszącą oraz miejscami parkingowymi obsługującymi te tereny (K – kultury, H – handlu, G – gastronomii),e) UKs – dla terenów usług sakralnych,
f) UP
– dla terenów usług publicznych (administracji, zdrowia, oświaty),g) US
– dla terenów usług sportu i rekreacji,h) ZP
– dla terenów zieleni urządzonej o charakterze parkowym,i) ZI – dla terenów zieleni o charakterze izolacyjnym,
j) RP
– dla terenów upraw rolnych i łąk,k) KS
– dla terenów obsługi komunikacji samochodowej,l) KP – dla terenów placów publicznych,
m) KG, KZ, KL, KD
– dla dróg głównych ruchu przyspieszonego, zbiorowych lokalnych i dojazdowych – podstawowych elementów układu komunikacyjnego,n) IT
– dla terenów i urządzeń infrastruktury technicznej (e – energetycznej, g – gazowej, w – wodnej).3. Linie rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania, oznacza się w rysunku planu jako:
a) ściśle określone linie ciągłe dla wskazania obowiązujących granic terenów,
b) orientacyjne linie przerywane dla wskazania nieobowiązujących granic podziału ww. terenów, zasady wprowadzenia korekt ich przebiegu, wynikających z warunków konfiguracji i użytkowania terenu mogą być dokonywane w nawiązaniu do konkretnych potrzeb inwestycyjnych i określone szczegółowo w decyzji o warunkach zabudowy i z
§ 4
1. Ustala się przebiegi linii rozgraniczających tereny, wprowadzane bądź utrzymywane jako obowiązujące linie rozgraniczające przestrzenie publiczne od terenów innych funkcji będących we władaniu różnych osób prawnych oraz fizycznych. Linie rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania, oznacza się w rysunku planu jako:
a) ściśle określone linie ciągłe dla wskazania orientacyjnych granic terenów,
b) linie przerywane dla wskazania orientacyjnych granic terenów, korekta przebi
egu wynikająca z konfiguracji i użytkowania terenu może być dokonywana w nawiązaniu do konkretnych potrzeb inwestycyjnych i określana szczegółowo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z zachowaniem ustaleń szczegółowych zawartych w planie.2. Ustala się w planie przebiegi linii rozgraniczających wyznaczonych dla ulic w celu zagwarantowania możliwości budowy elementów układu komunikacyjnego, warunkujących przestrzenny rozwój miasta. Dla tych terenów wyznaczonych tymi liniami plan zakłada
:a) zakaz inwestowania w trwałe obiekty kubaturowe w obrębie ich linii rozgraniczających,
b) dopuszczenie remontów i modernizacji obiektów istniejących bez prawa rozbudowy (nadbudowy), o ile ich usytuowanie nie zagraża bezpieczeństwu ruchu kołowego.
§ 5
1. Określone w planie funkcje terenów wskazują podstawowy, ustalony w planie sposób użytkowania terenów. Ustala się możliwość wprowadzenia
w obszarze poszczególnych, wyznaczonych w rysunku terenów funkcji uzupełniających, niekolidujących z funkcją podstawową i niezmieniających generalnie charakteru zagospodarowania oraz warunków środowiska przyrodniczego.2. Ustala się dopuszczenie następujących funkcji towarzyszących innym funkcjom podstawowym:
a) funkcji usługowej dla terenów mieszkaniowych,
b) funkcji m
ieszkaniowych dla terenów usługowych,c) funkcji komunikacyjnych w obrębie ww. terenów, związanej z parkowaniem, garażowaniem
i dojazdami.3. Ustala się dopuszczenie usług jako funkcji towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej przy uwzględnieniu następujących
zasad:a) dla pojedynczych pomieszczeń stanowiących część lokalu mieszkalnego bez osobnego wejścia plan nie określa ograniczeń,
b) dla usług dostępnych bezpośrednio z zewnątrz budynku traktowanych jako funkcji wydzielonych, zakłada się lokalizację usług w przyziemiu, tworzących pasaże usługowo-handlowe (z dopuszczeniem wysokości kondygnacji takiego ciągu do 3,5 m),
c) usług oświaty i opieki zdrowotnej dopuszcza się w formie pojedynczych lokali użytkowych.
§ 6
1. Plan ustala następujące zasady ochrony i kształtowania środowiska przyrodniczego, prawidłowego gospodarowania jego zasobami oraz ochrony zdrowia ludzi:
a) teren opracowania znajduje się w granicach strefy pośredniej ochrony ujęć wody pitnej dla
b) dla prawidłowego gospodarowania zielenią wysoką proponuje się: ochronę zadrzewień oraz uzupełnianie drzewostanu uwzględniając zwiększanie udziału gatunków zimozielonych,
c) dla prawidłowego gospodarowania terenami rolniczymi: ochrona gleb przed degradacją, niewprowadzania na ich terenach działalności pozarolniczych,
d
) dla obszarów zieleni izolacyjnej: dopuszcza się lokowanie innych funkcji pod warunkiem nieprzekroczenia 25% powierzchni ogólnej (włącznie z dojazdami, miejscami parkingowymi), wprowadzenie zieleni średnio wysokiej i wysokiej o maksymalnej intensywności, dobór gatunkowy musi gwarantować długotrwałe utrzymanie zieleni,e) dla ochrony powietrza atmosferycznego należy:
– w przypadku zastosowania indywidualnego ogrzewania budynków zaleca się wykorzystać ekologiczne czynniki grzewcze, takie jak olej opałowy, en
ergia elektryczna lub gaz.– odpady związane z funkcjonowaniem obiektów usługowych nie mogą stwarzać uciążliwości dla otoczenia – ustala się wymóg uzgodnienia rozwiązania gospodarki odpadami z Zakładem Gospodarki Komunalnej.
– dla obszaru objętego planem uwzględnić dalszą rozbudowę sieci ciepłowniczej w oparciu o istniejącą ciepłownię w rejonie ulicy Nowy Otok.
§ 7
1. Plan ustala następujące zasady ochrony środowiska kulturowego: dla ochrony zabytkowego stanowiska archeologicznego znajdującego się na terenie opracowania ustala się, że podlegają one ochronie prawnej w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury, w związku z powyższym ziemne roboty budowlane przewidziane
w pobliżu stanowiska, muszą być prowadzone za zezwoleniem Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.§ 8
1. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej o wysokiej intensywności:
a) zabudowę należy realizować w formie zwartych zespołów wyposażonych w miejsca parkingowe oraz place rekreacyjne z zielenią towarzyszącą,
b) przy budowie obiektów obowiązuje zakaz przekraczania wysokości czterech nadziemnych kondygnacji oraz nie mniej niż dwóch kondygnacji nadziemnych (nie wliczając poddasza użytkowego), pierwsza kondygnacja o charakterze usługowym powinna mieć nie mniej niż 3,5 m wysokości w świetle,
c) zaleca się stosowanie dachów stromych,
d) obowiązuje respektowanie wyznaczonych nieprzekraczalnych linii zabudowy,
e) podkreślenie osi widokowych i stref skrzyżowań ulic za pomocą
f) wprowadzenie czytelnych granic przestrzeni publicznych,
g) lokalizowanie usług niewymagających wyodrębnienia terenów.
2. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności:
a) zabudowę należy realizować w formie wolno stojącej (chyba że ustalenia szczegółowe stanowią inaczej), na działkach o minimalnej powierzchni 800 m˛, szerokość frontu działki nie może być mniejsza niż 20 m, w zespołach budynków o zbliżone
b) przy budowie obiektów obowiązuje zakaz przekraczania wysokości dwóch nadziemnych kondygnacji (nie wliczając poddasza użytkowego),
c) zaleca się dla danego zespołu zabudowy lub jej ciągu stosowanie podobnych rozwiązań architektonicznych, jednakowo ustalonym układem kalenic, jak również zbliżonym materiałem i kolorystyką do najbliższego otoczenia,
d) obowiązuje respektowanie wyznaczonych obowiązujących linii zabudowy,
e) zabudowa towarzys
ząca zabudowie jednorodzinnej (garaże wolno stojące, budynki gospodarcze) będzie zrealizowana w sposób zharmonizowany z przyjętymi formami ukształtowania budynku mieszkalnego,f) maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy ustala się na 25% powierzchni działki, wielkość towarzyszących obiektów usługowych należy dostosować do skali zabudowy funkcji dominującej; powierzchnia zabudowana wraz z dojazdami, dojściami oraz parkingami nie może być większa niż 40% powierzchni działki budowlanej.
3. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy usługowej:
a) zabudowa będzie realizowana w formie zwartych obiektów w nawiązaniu do zasad ukształtowania obiektów w najbliższym otoczeniu,
b) przy budowie obiektów obowiązuje zakaz przekraczania wysokości dwóch nad
c) zaleca się w przypadku obiektu o powierzchni zabudowy do 200 m˛ stosowanie dachów stromych, w obiektach o wiźkszej powierzchni zabudowy dopuszcza się stosowanie dachów płaskich,
d) tereny zabudowy usługowej powinny być zaopatrzone w odpowiednią ilość miejsc parkingowych obsługujących ten teren,
e) dla usług będących funkcjami towarzyszącymi, zakłada się wprowadzenie jednolitego charakteru zagospodarowania, stylizacji elewacji, użytych materiałów, szczególnie dla usług w parterach tworzących ciągi usługowo-handlowe.
§ 9
1. Ustala się, że lokalny system zieleni wysokiej składał się będzie:
a) z dwóch ciągów alei wytyczonych w obrębie projektowanych zespołów zabudowy mieszkaniowej,
b) zielni izolującej w postaci pasa oddzielającego zabudowę mieszkaniową od drogi głównej Oława – Wrocław biegnącej w północnej części planu,
a) zieleni izolującej wzdłuż projektowanej obwodnicy w zachodniej części planu,
b) zieleni parkowej otaczającej tereny sportu oraz teren usług.
§ 10
1. Ustala się następujące zasady i warunki podziału nieruchomości na działki budowlane:
a) wielkość i kształt działek budowlanych powinna być dostosowana do potrzeb związanych z funkcjonowaniem obiektów, przy zachowaniu wymogów przepisów szczególnych,
b) wymagane jest zachow
anie wartości użytkowych wszystkich fragmentów terenu w zakresie dokonania podziałów na działki budowlane,c) wydzielenie działki budowlanej z nieruchomości wymaga zapewnienia dojazdu do pozostałej części z istniejącej lub określonej planem ogólnodostępnej
drogi,d) fragment działki przeznaczony w ramach działki budowlanej pod dojazd powinien posiadać szerokość minimalną 5 m (ustalenie dotyczy odpowiednio wydzielonych dojazdów do nieruchomości pozostających po wydzieleniu działki lub działek budowlanych),
e) dla terenów z ustaloną funkcją mieszkaniową
o wysokiej intensywności działka wydzielona powinna zapewniać realizację co najmniej jednego budynku mieszkalnego z terenem niezbędnym do jego funkcjonowania,f) dla terenów z ustaloną funkcją mieszkaniową
o niskiej intensywności obowiązują ustalenia ujęte w części ogólnej planu,g) dla pozostałych terenów o funkcji nierolniczej oraz z wyjątkiem terenów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, wielkość działek budowlanych uzależniona jest od proponowanej formy zagospodarowania terenu niezbędnego do funkcjonowania obiektów budowlanych,
h) dla terenów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, scalenie i podział terenu powinien być uwarunkowany ustaleniami planu dotyczącymi linii rozgraniczających tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania terenu, linii podziału wewnętrznego terenów jw., linii określających podział na poszczególne działki budowlane, ustaleń dla poszczególnych terenów, wielkość działek budowlanych uzależniona jest od ustal
eń zawartych w części ogólnej planu,i) dla terenów poza obszarami ujętymi powyżej dopuszczalne jest wyznaczenie granic podziału nieruchomości bez ograniczeń w niniejszym planie, w sytuacji gdy nowa granica działki geodezyjnej pokrywa się z linią rozgraniczają tereny
o różnych funkcjach lub zasadach zagospodarowania terenu.§ 11
1. Ustala się, że zbrojenie nowych terenów budowlanych będzie realizowane etapami, a dokonywanie podziału na działki i dysponowanie nimi nastąpić może dopiero po uzbrojeniu określonego zespołu osiedla, w powiązaniu z istniejącymi systemami uzbrojenia technicznego.
2. Projektowane sieci magistralne będą prowadzone
w obrębie linii rozgraniczających dróg zbiorczych i lokalnych. W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwa od tej zasady.3. Dopuszcza się możliwość realizacji części urządzeń
i sieci technicznych poza terenami lub trasami wyznaczonymi w planie na terenach własnych inwestora jako inwestycje towarzyszące, nie dopuszcza się przy tym możliwość stosowania na części terenów systemów indywidualnych lub grupowych oczyszczalni ścieków ze względu na ochronę ujęć wody pitnej dla m. Wrocławia.§ 12
1. Dla zaopatrzenia w wodę ustala się powiązanie terenów objętych ustaleniami planu z układem magistralnym miejskich sieci wodociągowych miasta przy pomocy układu uzupełniającego wodociągów rozdzielczych.
2. W zakresie odprowadzania i unieszkodliwiania ścieków ustala się wymóg odprowadzenia ścieków do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej; tymczasowo dopuszcza się stosowanie zbiorników bezodpływowych.
3. Dla odprowadzania wód deszczowych ustala się powiązanie terenów j.w. z miejskim systemem kanalizacji deszczowej przy pomocy uzupełniającego układu sieci kanalizacyjnej, z wykorzystaniem i zamianą istniejących rowów otwartych na sieć rurociągów połączonych studzienkami, do których zostałaby włączona sieć drenarska poniemiecka i nowa.
4. Dla zaopatrzenia w ciepło zakłada się możliwość jego uzyskania z miejskiego systemu ogrzewania lub własnych urządzeń.
5. Dla zaopatrzenia w gaz ustal
a się realizację rozdzielczej sieci gazowej, powiązanej z miejskimi gazociągami średniego i niskiego ciśnienia.6. Dla zaopatrzenia w energię elektryczną ustala się przebudowę istniejącej sieci energetycznej dla wyeliminowania kolizji z terenami mieszkaniowymi, rozbudowę i budowę nowych linii energetycznych kablowych, średniego i niskiego napięcia wraz z budową stacji transformatorowych wbudowanych lub wolno stojących.
7. Dla rozbudowy sieci telekomunikacyjnych ustala się realizację uzupełniającego systemu kablowej sieci telefonicznej powiązanej z miejskim systemem telekomunikacji.
§ 13
1. Strefa ochronna gazociągu wysokiego ciśnienia, którego przebieg pokazany jest na rysunku planu stanowi strefę kontrolowaną, w której operator gazociągu jest uprawniony do zapobiegania działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość
i prawidłową eksploatację gazociągu.2. Ustala się obowiązek uzgodnienia z zarządcą gazociągu, lokalizacji obiektów wzdłuż strefy kontrolowanej, przed wydaniem pozwolenia na budowę.
3. Dla
strefy ochronnej gazociągu ustala się następujące zasady zagospodarowania:a) zakaz lokalizacji wszelkiej zabudowy,
b) obowiązek zapewnienia swobodnego dojazdu do sieci infrastruktury technicznej oraz swobodnego przemieszczania się wzdłuż i w obrębie stre
fy kontrolowanej,c) dopuszcza się lokalizację sieci podziemnego uzbrojenia technicznego po uzgodnieniu i na warunkach określonych przez zarządcę gazociągu,
d) zakaz sadzenia drzew i krzewów w pasie 6 m (po 3 m od osi gazociągu), zagospodarowanie zielenią niską,
e) zakaz prowadzenia działalności mogącej zagrozić trwałości gazociągu podczas eksploatacji.
4. Przy wszelkich pracach budowlanych i modernizacyjnych dróg krzyżujących się z gazociągiem należy zachować zgodność z normami, a w szczególności zachować min. odległość 1.2 m mierzoną od zewnętrznej powierzchni rury do powierzchni jezdni, oraz kąt skrzyżowania dróg z gazociągiem w zakresie 60ş–90ş,
5. Dla budynków użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego odległość minimalna od granicy terenu do gazociągu i stacji I-go stopnia powinna wynosić 35 metrów.
§ 14
1. Ustala się jako podstawowy układ drogowy terenów opracowania, powiązany z układem dróg krajowych i z miejskim układem. Układ ten tworzą:
a) ulica główna (
b) ulice zbiorcze (Z
), planowane do budowy lub przebudowy jako jednojezdniowe o szerokości w liniach rozgraniczających 25 m,c) ulice lokalne (L
), o szerokości linii rozgraniczających 12,0 m.d) ulice dojazdowe (D)
, o szerokości linii rozgraniczających 10,0 m.2. Ustala się, że realizacja poszczególnych elementów projektowanego układu komunikacyjnego będzie prowadzona wraz z kompleksową budową sieci uzbrojenia technicznego, lokalizowanych w korytarzach infrastruktury w liniach rozgraniczających ulic.
3. Korekty elementów istniejącego układu komunikacyjnego mogą być dokonywane w projektach technicznych budowy i modernizacji dróg i ulic, zaś ewentualne ich poszerzanie może się odbywać wyłącznie za zgodą właścicieli gru
ntów, których to dotyczy.4. W granicach linii rozgraniczających ulic mogą być lokalizowane urządzenia związane z obsługą komunikacji – zatoki, parkingi, kioski, elementy małej architektury i reklamy w trybie obowiązujących przepisów.