Zasady wynajmowania lokali wchodzących

w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Złotoryi

R o z d z i a ł I

Postanowienia ogólne

§ 1

Uchwała niniejsza reguluje zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Złotoryi i ustala kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności.

§ 2

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) zwana jest w dalszej części “ustawą”.

§ 3

Mieszkaniowy zasób Miasta Złotoryi tworzą lokale mieszkalne, w tym:

1) zamienne,

2) socjalne,

3) lokale przeznaczone do remontu we własnym zakresie na koszt przyszłego najemcy lub powstałe w wyniku adaptacji,

4) lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

§ 4

Wynajmującym lokale mieszkalne jest Miasto Złotoryja, reprezentowane przez Burmistrza Miasta Złotoryi, zwanego dalej “Wynajmującym”, lub podmiot przez niego upoważniony (w tym zarządca).

R o z d z i a ł II

Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Złotoryja

§ 5

Wynajmujący, dąży przede wszystkim do racjonalnego wykorzystania zasobu mieszkaniowego przez:

1) stopniową likwidację lokali niesamodzielnych, z używalnością innych pomieszczeń,

2) odzyskiwanie i wynajmowanie lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

§ 6

Wynajęcie lokalu mieszkalnego na rzecz osób spoza Złotoryi może nastąpić wyłącznie w ramach zamiany lokali mieszkalnych.

§ 7

Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta Złotoryi z wyjątkiem lokali socjalnych mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.

R o z d z i a ł III

Kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego

§ 8

Najemca lokalu mieszkalnego może zostać wyłącznie osoba:

1) pełnoletnia,

2) posiadająca stałe zameldowanie w Złotoryi przynajmniej przez okres 5 lat. (Rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Dolnośląskiego PN.II.0911-9/ /29/03 z dnia 27 czerwca 2003 r. stwierdzono nieważność § 8 ust. 2),

3) nieposiadająca tytułu prawnego do innego lokalu, a w przypadku małżonków żadnemu z nich nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu.

§ 9

1. Najemcami lokalu socjalnego mogą zostać wyłącznie osoby, których potrzeby mieszkaniowe nie zostały zaspokojone, w szczególności spełniające jeden z poniższych warunków:

1) bezdomne,

2) nieposiadające tytułu prawnego do lokalu, w szczególności:

a) będące pełnoletnimi wychowankami opuszczającymi Domy Dziecka lub inne placówki opiekuńczo-wychowawcze,

b) opuszczające zakłady karne,

c) których dochody brutto z gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających dzień złożenia Wynajmującemu oświadczenia nieprzekraczał średnio z jednego miesiąca 100% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwach domowych jednoosobowych i 50% tej kwoty w gospodarstwach wieloosobowych,

3) niemogące zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób.

2. Osobom, które po upływie terminu umowy najmu utraciły uprawnienia do zajmowania lokalu socjalnego, Wynajmujący na zasadzie wzajemnego porozumienia stron, może wskazać inny lokal po złożeniu przez ww. osobę oświadczenia, w którym zobowiązuje się do wykonania remontu lokalu mieszkalnego we własnym zakresie i na własny koszt. Oświadczenie powyższe osoba ta powinna złożyć Wynajmującemu w terminie 2 miesięcy od dnia wygaśnięcia umowy najmu lokalu socjalnego.

3. W przypadkach orzeczenia sądowego ustalającego uprawnienie do lokalu socjalnego, umowę najmu zawiera się w pierwszej kolejności.

4. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na okres co najmniej 1 roku, lecz nie dłużej niż na trzy lata.

§ 10

1. Wynajmujący przeznacza:

1) lokale do remontu we własnym zakresie na koszt przyszłego najemcy,

2) pomieszczenia niemieszkalne służące mieszkańcom do użytku wspólnego do nadbudowy, rozbudowy i przebudowy, adaptacji w celu utworzenia bądź powiększenia lokali mieszkalnych.

2. Najemca lokalu, o którym mowa w ust. 1, w pierwszej kolejności może być osoba, której potrzeby mieszkaniowe nie zostały zaspokojone, a która w szczególności spełnia poniższe warunki:

1) nie posiada tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego,

2) nie może zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób,

3) nie osiąga dochodu określonego w art. 30 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. Nr 133, poz. 654 ze zmianami).

§ 11

1. Wynajęcie lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia przekracza 80 m2, poprzedzone jest przetargiem pisemnym, celem którego jest ustalenie najwyższej stawki czynszu.

2. Wywoławcza stawka czynszu, nie może być niższa niż 200% stawki bazowej, określonej przez Radę Miejską w uchwale.

3. Zasady i regulamin przeprowadzania przetargu określa Wynajmujący w drodze zarządzenia.

4. W przypadku zakwalifikowania budynku do wykwaterowania najemcy, który uzyskał lokal mieszkalny na podstawie zasad niniejszego rozdziału przysługuje prawo do lokalu zamiennego z czynszem wg wynegocjowanej stawki za dotychczasowy lokal.

5. Sprzedaż lokali, o których mowa w ust. 1, może nastąpić nie wcześniej niż po upływie 3 lat od zawarcia umowy najmu.

R o z d z i a ł IV

Ogólne zasady postępowania przy ubieganiu się o lokal z zasobu mieszkaniowego Miasta Złotoryi, z wyłączeniem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Tryb postępowania przy zawieraniu umów najmu lokali na czas nieokreślony i socjalnych

§ 12

Podmiotem właściwym do prowadzenia postępowań w sprawach mieszkaniowych jest Wynajmujący lub podmiot przez niego upoważniony (w tym zarządca).

§ 13

1. Wynajęcie lokalu mieszkalnego każdorazowo poprzedza złożenie Wynajmującemu wniosku mieszkaniowego wypełnionego i potwierdzonego przez wyszczególnione w nim jednostki wraz z oświadczeniem o zgodzie na gromadzenie, przetwarzanie, opublikowanie danych osobowych, zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz. U. Nr 133, poz. 883 ze zmianami).

2. Wnioski złożone na więcej niż jeden rodzaj lokalu mieszkalnego lub nieokreślające rodzaju, nie będą rozpatrywane.

3. Przed przystąpieniem do opracowania rocznych list lokali socjalnych i list osób kwalifikowanych do wskazania lokalu do remontu, wszystkie złożone wnioski mieszkaniowe podlegają weryfikacji, na podstawie złożonych ankiet wysyłanych za pośrednictwem Wynajmującego lub podmiotu przez niego upoważnionego.

4. Wnioskodawca zobowiązany jest do niezwłocznego zawiadamiania Wynajmującego o istotnych zmianach mających wpływ na realizację jego wniosku.

5. Składając wniosek o wynajem lokalu do remontu lub wniosek o adaptację powierzchni wspólnego użytku przeznaczonej na lokal mieszkalny, wnioskodawca zobowiązany jest wykazać zdolność finansową do przeprowadzenia remontu lokalu lub wykonania adaptacji potwierdzoną odpowiednimi dokumentami.

6. Weryfikacja wniosków mieszkaniowych o wskazanie lokalu socjalnego lub do remontu na koszt przyszłego najemcy bądź adaptacji strychu, następuje wg zasad wynikających z niniejszej uchwały oraz w oparciu o kryteria wynikające z załączników nr 1 i 2, które stanowią integralną część niniejszej uchwały.

§ 14

1. Składając wniosek o wynajem lokalu socjalnego wnioskodawca zobowiązany jest do udokumentowania dochodu jaki przypada na jednego członka gospodarstwa domowego.

2. Na podstawie złożonych wniosków mieszkaniowych, do dnia 31 stycznia każdego roku kalendarzowego, Wynajmujący sporządza roczne wykazy osób na dany rok kalendarzowy, z którymi może być zawarta umowa najmu lokalu socjalnego, w sposób jawny zapewniający ich społeczną kontrolę, przez co rozumie się opiniowanie przez Społeczną Komisję Mieszkaniową wniosków osób ubiegających się o ujęcie w wykazie oraz projektów wykazów.

3. Projekt listy, o której mowa w ust. 1, sporządzany jest na podstawie złożonych, zweryfikowanych wniosków mieszkaniowych.

4. Projekt wykazów podaje się do publicznej wiadomości na okres 14 dni poprzez ich wywieszenie w gmachu Urzędu Miasta oraz siedzibie zarządcy mieszkaniowego zasobu Miasta.

5. Zastrzeżenia do projektu listy wnioskodawcy winni składać Wynajmującemu w terminie 14 dni od daty podania ich do publicznej wiadomości przez Wynajmującego.

6. Po rozpatrzeniu zastrzeżeń wnioskodawców, Wynajmujący tworzy ostateczną listę osób zakwalifikowanych do wskazania lokali socjalnych na dany rok i podaje ją do publicznej wiadomości.

7. Wskazanie lokalu następuje wg kolejności osób umieszczonych na liście, przy uwzględnieniu rodzaju lokalu odpowiedniego do struktury rodziny wnioskodawcy.

8. Realizacja list określonych w ust. 7 polega na złożeniu wnioskodawcy kolejno dwóch propozycji lokali socjalnych.

9. W przypadku nie przyjęcia przez osoby umieszczone na liście żadnej z dwóch różnych ofert lokali socjalnych, Wynajmujący umieszcza te osoby na końcu listy osób oczekujących.

10. W przypadku orzeczenia rozwodu małżonków umieszczonych na liście, o której mowa w ust. 7, lokal socjalny będzie wskazany obojgu byłym małżonkom.

R o z d z i a ł V

Tryb postępowania przy zawieraniu umów najmu lokali przeznaczonych do remontu wykonanego we własnym zakresie i na koszt przyszłego najemcy oraz najmu lokali w drodze adaptacji

§ 15

1. Obiekty budowlane i lokale przeznaczone do remontu typują zarządcy budynków.

2. Po wytypowaniu obiektów budowlanych i lokali zarządca musi uzyskać pozytywną opinię urbanistyczno-architektoniczną co do możliwości przeprowadzenia inwestycji budowlanej oraz określić strukturę lokalu, zakres prac remontowych, szacunkowy koszt remontu.

3. Wykaz obiektów budowlanych i lokali, które uzyskały pozytywną opinię urbanistyczno-architektoniczną zarządcy przekazują Wynajmującemu.

4. Wynajmujący podaje do publicznej wiadomości, w sposób zwyczajowo przyjęty, wykaz lokali przeznaczonych do remontu wraz z podaniem struktury lokalu, zakresu prac remontowych, szacunkowego kosztu remontu.

5. Zainteresowane osoby, które złożyły wcześniej wnioski mieszkaniowe składają ofertę na jeden z lokali umieszczonych w publikowanym wykazie.

6. Wynajmujący w oparciu o zweryfikowane wnioski mieszkaniowe dokonuje wyboru osób kwalifikowanych do projektu listy.

7. Projekty list podaje się do publicznej wiadomości na okres 14 dni poprzez ich wywieszenie w gmachu Urzędu Miasta oraz siedzibach zarządców mieszkaniowego zasobu Miasta.

8. Zastrzeżenia do projektu listy wnioskodawcy winni składać Wynajmującemu w terminie 14 dni od daty podania ich do publicznej wiadomości przez Wynajmującego.

9. Po rozpatrzeniu zastrzeżeń wnioskodawców, Wynajmujący tworzy ostateczną listę osób zakwalifikowanych do wskazanego lokalu, umieszczonego w publikowanym wykazie.

10. Osoba zakwalifikowana przez Wynajmującego zobowiązana jest do przeprowadzenia remontu lokalu na zasadach określonych umową o remoncie. Po przedłożeniu Wynajmującemu protokołu o bezusterkowym odbiorze robót, zostanie zawarta umowa najmu.

11. W przypadkach przeznaczenia przez Wynajmującego powierzchni wspólnego użytku pod adaptację, Wynajmujący umieszcza na tablicach ogłoszeń Urzędu Miejskiego oraz w siedzibach zarządców mieszkaniowego zasobu Miasta w ciągu 14 dni listę zawierającą adresy, metraż oraz szacunkową kwotę kosztów adaptacji.

Kwalifikowanie osób ubiegających się o adaptację następuje w trybie określonym w tym rozdziale.

12. Rozstrzygnięcia dotyczące zmiany inwestora rozpoczętej adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych lub rezygnacji z adaptacji związanej ze zwrotem poniesionych nakładów finansowych, należą do kompetencji Wynajmującego.

§ 16

1. Wynajmujący zobowiązany jest do zawierania umów najmu lokali zamiennych w następujących przypadkach:

1) przeznaczenia budynku do modernizacji lub remontu,

2) rozbiórki budynku,

3) zmiany funkcji lokalu lub budynku,

4) wykwaterowania najemców z budynków użyteczności publicznej, których Miasto jest wyłącznym właścicielem.

2. W przypadku katastrofy budowlanej, pożaru, klęski żywiołowej zawarcie umowy najmu lokalu zamiennego następuje poza kolejnością.

R o z d z i a ł VI

Zasady dokonywania zamian lokali mieszkalnych

§ 17

1. Wynajmujący zapewnia wynajęcie lokalu zamiennego najemcom mieszkającym w budynkach lub lokalach przeznaczonych do remontu kapitalnego bądź do rozbiórki lub modernizacji oraz wykwaterowania ze względu na inne cele i inwestycje.

2. W przypadku, kiedy najemca występuje o zawarcie umowy najmu lokalu zamiennego o metrażu większym, aniżeli przewiduje norma wynikająca z ustawy, Wynajmujący może wskazać taki lokal, pod warunkiem wykonania remontu we własnym zakresie i na koszt najemcy.

§ 18

1. Najemcy mogą dokonywać zamian wynajętych im przez Miasto lokali mieszkalnych również wtedy, gdy jeden z lokali nie należy do mieszkaniowego zasobu Miasta, na podstawie pisemnych wniosków. Przez zamianę rozumie się rozwiązanie dotychczas obowiązujących umów najmu, podpisanie protokołów zdawczo-odbiorczych, zawarcie nowych umów najmu na wskazane we wniosku o zamianę lokale i przejęcie ich protokołem zdawczo-odbiorczym.

2. Pełnoletnie osoby uprawnione do zajmowania lokali, które podlegają zamianie, zobowiązane są do składania oświadczeń woli w tym zakresie, przed upoważnionymi do ich przyjęcia, pracownikami Urzędu Miasta.

3. Najemcy składają oferty zamian Wynajmującemu, który prowadzi katalogi zamian.

4. Wynajmujący może dokonać zamiany lokalu na lokal wolny najemcom, którzy zajmują lokale mieszkalne niedostosowane do potrzeb wynikających z warunków zdrowotnych, potwierdzonych odpowiednim orzeczeniem lekarskim. Osoby te mogą wnioskować o zawarcie umowy najmu na inny lokal, w którym utrudnienie nie będzie występować.

5. Jeżeli wnioskodawca, posiadający dotychczas tytuł prawny do jednego lokalu, wyraża chęć dokonania zamiany na więcej niż jeden lokal, umowy najmu mogą zostać zawarte wyłącznie z najemcami, jego wstępnymi, zstępnymi, rozwiedzionymi małżonkami, pełnoletnim rodzeństwem oraz osobami, które pozostawały w faktycznym wspólnym pożyciu.

6. Na wyłączny wniosek najemcy, gdy przemawiają za tym jego warunki społeczno-ekonomiczne, umowa najmu na lokal uzyskany w drodze wzajemnej zamiany, może być zawarta także wtedy, gdy w wyniku zamiany, na osobę uprawnioną będzie przypadać mniej niż 5 m2 powierzchni łącznej pokoi.

7. Wynajmujący może proponować zamianę lokalu mieszkalnego najemcy, bądź byłemu najemcy zalegającemu z opłatami mieszkaniowymi przed wszczęciem sądowego postępowania o eksmisję, wskazując oferenta ujętego w katalogu zamian, o którym mowa w ust. 3, a który wyrówna zaległości w opłatach mieszkaniowych. Dokonanie tego typu zamiany następuje po uprzednim zawarciu umowy, dotyczącej uregulowania zaległości czynszowych (przejęcie długu).

8. Wynajmujący może wyrazić zgodę na zamianę lokalu mieszkalnego, jeżeli posiada oferty osób, które deklarują spłatę zadłużenia lokalu objętego eksmisją z równoczesnym jego remontem, a osoby te zajmują lokale o standardzie lokalu socjalnego.

9. Zamiana nie może być dokonana na lokale wolne pozostające w dyspozycji Miasta z zastrzeżeniem ust. 8.

10. Koszty związane z remontem lokali stanowiących przedmiot zamiany obciążają przyszłych najemców.

11. Odmowa udzielenia zgody na zamianę lokalu może nastąpić w przypadku, gdyby zamiana spowodowałaby naruszenie obowiązujących przepisów lub istotne pogorszenie warunków mieszkaniowych osób zajmujących część lokalu nieobjętego zamianą (lokale niesamodzielne).

§ 19

1. W celu realizacji zamiany, najemca winien złożyć w sekretariacie Urzędu Miasta wypełniony wniosek mieszkaniowy.

2. Dla celów porządkowych, Wynajmujący sporządza roczne wykazy najemców, których lokale podlegają zamianie.

3. Wynajmujący może dokonać zamiany lokali w budynkach nowo wybudowanych lub po modernizacji (kapitalnym remoncie) w pierwszej kolejności z osobami, mającymi złożone oferty zamiany swojego lokalu, który spełnia wymogi lokalu zamiennego.

4. Wynajmujący proponuje zamianę lokalu na inny lokal w przypadku, gdy:

1) najemca nie przestrzega warunków umowy najmu,

2) w wyniku zamiany Miasto uzyskuje co najmniej jeden pokój lub samodzielny lokal.

5. Na wniosek najemcy Wynajmujący może dokonać zamiany na inny lokal o mniejszej powierzchni użytkowej, w przypadku, gdy:

1) dotychczas zajmowany lokal nie kwalifikuje jego najemcy do otrzymania dodatku mieszkaniowego ze względu na ponadnormatywną powierzchnię użytkową,

2) najemca ubiega się o zamianę na lokal o niższym standardzie.

R o z d z i a ł VII

Inne przypadki zawarcia umów najmu

§ 20

1. Poza przypadkami określonymi w art. 691 Kodeksu cywilnego oraz wcześniejszymi postanowieniami niniejszej uchwały Wynajmujący, może zawierać umowy najmu również w następujących przypadkach:

1) z osobami, które co najmniej 5 lat zamieszkują w lokalu, nieposiadającymi tytułu prawnego do innego lokalu.

W przypadku, gdy lokal zajmowany przez osoby, o których mowa wyżej, posiada zbyt dużą powierzchnię użytkową w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, wynajmujący może zaproponować zawarcie umowy lokalu o mniejszej powierzchni,

2) z osobami bliskimi najemcy, przez które rozumie się zstępnych, wstępnych, pełnoletnie rodzeństwo oraz osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu, zamieszkującymi z najemcą co najmniej 5 lat, którzy pozostali w lokalu po wyprowadzeniu głównego najemcy, jeżeli dotychczasowy najemca:

a) przeprowadził się do lokalu, do którego uzyskał tytuł prawny,

b) uzyskał tytuł prawny do innego lokalu w wyniku zawarcia związku małżeńskiego, uzyskał tytuł prawny do innego lokalu, w którym – w przypadku przekwaterowania wszystkich osób uprawnionych – przypadałoby poniżej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na osobę,

c) z osobami bliskimi najemcy, przez które rozumie się zstępnych, wstępnych, pełnoletnie rodzeństwo oraz osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu, które to osoby nie wstąpiły w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy, jeżeli zamieszkiwały z nim przez okres 3 lat.

§ 21

1. Najemcy lokali niesamodzielnych z używalnością wspólnych pomieszczeń, w przypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi i zasadami racjonalnej gospodarki, mogą wystąpić z wnioskiem o:

1) zawarcie umowy najmu zwolnionej przez innego najemcę części lokalu,

2) trwałe wydzielenie wynajmowanych przez siebie części, jeżeli jest to zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

2. Wynajmujący w pierwszej kolejności proponuje zawarcie umowy najmu lokalu stanowiącego własność Miasta z najemcami:

1) zajmującymi część lokalu wspólnego, w którym przypada mniej niż 10 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę uprawnioną, na zwolnioną część lokalu we wspólnym składzie,

2) zajmującymi część lokalu wspólnego, w którym przypada mniej niż 15 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę uprawnioną, na zwolnioną część lokalu we wspólnym składzie, w którym występuje wspólna używalność sanitariatów.

3. W przypadku, gdy o zwolnioną część ubiega się kilku najemców, Wynajmujący rozpatruje ich wnioski i decyduje o sposobie zagospodarowania zwolnionej części lokalu.

4. Najemca lokalu, do którego bezpośrednio przylega w poziomie wolny lokal, niebędący samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), może wystąpić z wnioskiem o przyłączenie ww. lokalu.

5. Koszty remontu dodatkowo uzyskanych pomieszczeń ponosi najemca bez możliwości żądania ich zwrotu od Wynajmującego.

6. Najemcy lokalu socjalnego położonego w lokalu wspólnym, w którym pozostała część lokalu została zwolniona, Wynajmujący może, w oparciu o § 5 pkt 1, wskazać inny lokal socjalny.

7. Z osobami będącymi najemcami części lokalu wspólnego w sytuacji opróżnienia pozostałej części tego lokalu może być zawarta umowa najmu innego samodzielnego lokalu po uprzednio wyrażonej zgodzie przez najemcę na tę zamianę.

§ 22

1. Wynajmujący za zgodnym porozumieniem stron, może zaproponować najem lokalu socjalnego w przypadku gdy istnieje konieczność wykonania wobec najemcy wyroku eksmisyjnego ze wskazaniem lokalu socjalnego, a standard lokalu zajmowanego przez najemcę odpowiada standardowi lokalu socjalnego.

2. Najemca pozbawiony tytułu prawnego do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy z powodu zaległości czynszowych, może wnioskować o ponowne zawarcie umowy, w przypadku całkowitej spłaty zobowiązań.

R o z d z i a ł VIII

Postanowienia końcowe

§ 23

Wynajmujący zawrze umowy najmu z osobami, które przed wejściem w życie uchwały uzyskały pozwolenie na adaptacje lokalu niemieszkalnego na mieszkalny.

§ 24

W przypadku stwierdzenia w trakcie realizacji list istotnych zmian sytuacji rodzinnej i materialnej wnioskodawcy bądź zamieszczenia przez wnioskodawcę w ankiecie weryfikacyjnej nieprawidłowych informacji, sprawa zostaje przekazana Wynajmującemu.