R o z d z i a ł II

Ustalenia ogólne, obowiązujące dla całego obszaru planu

§ 4

Przeznaczenie terenu.

1. Ustala się, że obszar planu stanowić będzie wielofunkcyjną strukturę przestrzenną, z wyraźnym rozdzieleniem poszczególnych funkcji podstawowych.

Podstawowymi funkcjami na obszarze planu są:

2. Mieszkalnictwo może być realizowane jako:

3. Funkcja produkcyjna i usług technicznych obejmuje zakłady:

4. Funkcje rekreacji i turystyki mogą obejmować:

5. Jako funkcje uzupełniające na całym obszarze planu przewiduje się:

§ 5

Zasady kształtowania struktury przestrzenno-funkcjo-nalnej.

1. Należy utrzymać określony na rysunku planu układ funkcjonalno-przestrzenny, który umożliwi niezależne użytkowanie poszczególnych jednostek funkcjonalnych.

2. W poszczególnych jednostkach funkcjonalnych należy przestrzegać zasady, że architektura obiektów tam lokalizowanych powinna cechować się jednorodnym charakterem. Dla całej zabudowy obowiązuje utrzymanie drobnej skali obiektów, nawiązującej do charakteru i wielkości zabudowy wsi Pietrzykowice, celem niespowodowania zakłócenia obecnej, zharmonizowanej sylwety wsi.

§ 6

Ustalenia w zakresie komunikacji.

1. Przebiegająca wzdłuż północnej granicy planu droga wojewódzka nr 347, o klasie technicznej ulicy zbiorczej KZ 1/2, powinna w liniach rozgraniczających posiadać co najmniej szerokość 20,0 m. Dla spełnienia tego warunku, z działki nr 222/6 wyznacza się pas terenu o szerokości 2,0 m jako rezerwę pod jej modernizację. Rezerwy takiej nie wyznacza się na działce nr 222/17, ze względu na starodrzew i przylegającą skarpę zbiornika wodnego.

2. Obsługę komunikacyjną obszaru planu należy oprzeć na dwóch ulicach wewnętrznych, powiązanych z drogą wojewódzką nr 347:

- w części wschodniej, poprzez ulicę o warunkach technicznych klasy lokalnej, oznaczoną na rysunku planu symbolem KL,

- w części zachodniej, poprzez ulicę o warunkach technicznych klasy dojazdowej, oznaczonej na rysunku symbolem KD.

Dla ulic tych należy przyjąć parametry techniczne zgodne z rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43, poz. 430).

3. Bezpośrednie dojazdy do poszczególnych działek przewidzieć z ulic osiedlowych, nieprzelotowych, zakończonych placykami manewrowymi o wymiarach min. 12,5 x 12,5 m. Dla ulic osiedlowych założono prędkość projektową = 30 km/h, a szerokość w liniach rozgraniczających = 8,0 m.

4. Ustala się zakaz nowych zjazdów indywidualnych, z nieruchomości położonych na obszarze planu, na drogę wojewódzką nr 347. Istniejące zjazdy pozostawia się bez zmian.

5. Wszystkie ulice projektowane na obszarze planu stanowią drogi wewnętrzne. Zgodnie z art. 8 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838), finansowanie budowy, utrzymania i zarządzania należy do zarządców tych terenów.

6. W stosunku do ustaleń określonych na rysunku planu dopuszcza się zmianę przebiegu dróg w zakresie uzasadnionym rozwiązaniem szczegółowym, uwzględniającym warunki techniczne wynikające z przepisów szczególnych.

§ 7

Ustalenia w zakresie ochrony środowiska.

1. Na terenach produkcyjno-usługowych projektowana zabudowa i urządzenia technologiczne nie mogą ujemnie, poza dopuszczalne normy, oddziaływać na środowisko przyrodnicze, a ich uciążliwość powinna być ograniczona w obrębie granic własnościowych poszczególnych zakładów.

2. Na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem PT wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, należy poprzedzić sporządzeniem raportu, zgodnie z art. 51 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.).

3. W przypadku występowania ścieków technologicznych, przed odprowadzeniem do kanalizacji sanitarnej, winny być podczyszczone na terenie zakładu do stanu, który kwalifikować je będzie do odbioru przez oczyszczalnie komunalną.

4. Obszar planu położony jest w zasięgu Głównego Zbiornika Wód Podziemnych, Subzbiornika nr 321 "Kąty Wrocławskie - Oława - Brzeg". Ustala się obowiązek zabezpieczenia podłoża gruntowego przed zanieczyszczeniem, a w szczególności prawidłowej budowy i eksploatacji urządzeń asenizacji odpadów płynnych i stałych.

5. Zgodnie z art. 114 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.) należy określić dopuszczalne poziomy hałasu, na podstawie rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 9 stycznia 2002 r. w sprawie wartości progowych poziomów hałasu (Dz. U. Nr 8, poz. 81), uwzględniając ustalone w planie przeznaczenie terenów:

- pod zabudowę mieszkaniową, obejmujące jednostki funkcjonalne oznaczone symbolami: MN, MN1, MNu i MNj,

- pod wypoczynek i rekreację, obejmujące jednostki funkcjonalne oznaczone symbolami: UT i MN2.

6. Przewidzieć usuwanie stałych odpadów bytowych do pojemników sytuowanych na poszczególnych nieruchomościach, ustawionych na utwardzonych nawierzchniach, w miejscach osłoniętych; z wcześniejszym uzyskaniem zapewnienia ich wywozu na wysypisko komunalne.

7. Zachować w stanie nienaruszonym istniejący starodrzew. W planach zagospodarowania terenu inwestycji będących integralną częścią projektów budowlanych, należy wymagać ustaleń projektowych w zakresie zadrzewienia, preferując gatunki uwzględniające mikroklimat, warunki środowiskowe i charakter regionalnego krajobrazu.

§ 8

Zasady zagospodarowania terenów.

1. Ustalenia dla terenów o funkcji mieszkaniowej:

1) podstawową formą budownictwa mieszkaniowego jest zabudowa jednorodzinna wolno stojąca; nie dopuszcza się zabudowy szeregowej;

2) przedstawiony na rysunku planu podział na działki budowlane nie jest obowiązujący. Dopuszcza się jego korektę, włącznie z wprowadzeniem innego, przy zachowaniu następujących uwarunkowań:

-

dla zabudowy bliźniaczej:

15,0 m,

-

dla zabudowy wolno stojącej:

25,0 m,

-

budynku w zabudowie bliźniaczej:

600 m2,

-

domu wolno stojącego:

800 m2,

przy czym co najmniej polowa musi być przeznaczona pod uprawy ogrodowe,

3) na terenach zabudowy mieszkaniowej wprowadza się zakaz lokalizowania usług; z wyjątkiem terenu oznaczonego symbolem MNu, przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem funkcji usługowej, wbudowanej lub dobudowanej do obiektu mieszkalnego,

4) na rysunku planu wyznaczono obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy określając ich odległości od linii rozgraniczających ulic; na odcinkach ulic bez oznaczeń odległości, ustala się nieprzekraczalną linię zabudowy = 7,0 m,

5) pasy terenu pomiędzy liniami rozgraniczającymi ulic a liniami zabudowy należy zagospodarować zielenią ozdobną.

2. Ustalenia w zakresie zagospodarowania terenów zabudowy produkcyjnej i usługowej:

1) zakłady produkcyjne i usługowe mają obowiązek zapewnienia na terenie własnym odpowiedniej wielkości parkingów dla samochodów osobowych i ciężarowych,

2) pasy terenu pomiędzy liniami rozgraniczającymi ulic a liniami zabudowy należy zagospodarować zielenią. Celem zapewnienia ekspozycji obiektów od strony ulic, drzewa i krzewy formować w różnogatunkowe kępy.

§ 9

Uwarunkowania w zakresie architektury zabudowy.

1. Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy mieszkaniowej:

1) wysokość budynków nie może przekraczać:

- I kondygnacji w obiektach z niewykorzystanym poddaszem,

- II kondygnacji dla obiektów z wykorzystanym poddaszem;

dopuszcza się zastosowanie ścianek kolankowych o wysokości do 60 cm,

2) budynki powinny posiadać dachy strome o spadkach od 70% do 100%, o symetrycznych połaciach, kryte dachówką ceramiczną lub materiałami w kolorze ceramiki naturalnej; w wypadku podpiwniczenia domu, poziom posadzki parteru w stosunku do przyległego terenu, nie może przekraczać 80 cm,

3) formą i detalem projektowana zabudowa powinna nawiązywać do architektury tego regionu, bez ograniczeń w zakresie stosowania materiałów,

4) dla budynków jednorodzinnych należy stosować rzuty poziome obiektów o obrysie prostokątnym, z dopuszczeniem ryzalitów,

5) ogrodzenia działek zabudowy jednorodzinnej:

- od frontu: ażurowe o wysokości do 1,6, z cokołem o wysokości do 40 cm,

- boczne: wg porozumień właścicieli, z wyjątkiem odcinków od ulicy do linii zabudowy, które powinny być realizowane w nawiązaniu do ogrodzeń frontowych,

6) projekty budowlane należy wykonywać w oparciu o opinie geotechniczne dla poszczególnych zadań inwestycyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem poziomu wód gruntowych.

2. Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy produkcyjnej i usługowej:

1) wysokość obiektów nie może przekraczać 10,0 metrów, licząc do poziomu kalenicy,

2) obiekty powinny posiadać dachy o spadkach od 35% do 45% i pokryciu połaci materiałami w kolorze czarnym,

3) dla inwestycji niemieszkalnych nie określa się jednorodnych zasad kształtowania zabudowy; forma i charakter architektoniczny projektowanych obiektów winny odpowiadać ich funkcjom, bez ograniczeń w zakresie rodzaju konstrukcji i stosowanych materiałów,

4) obiekty stanowiące uzupełnienie istniejącej zabudowy powinny nawiązywać do architektury budynków przyległych,

5) elementy małej architektury należy projektować wg jednorodnej koncepcji z dominacją materiałów ceramicznych. Ogrodzenia wysokością, konstrukcją i materiałami nawiązywać do przyległych.

3. Uzupełnieniem ustaleń ogólnych w zakresie architektury dla terenów o szczególnych wymogach kształtowania przestrzeni, są uwarunkowania określone w ustaleniach szczegółowych dla poszczególnych jednostek funkcjonalnych, zawartych w rozdziale III uchwały.

§ 10

Ustalenia w zakresie ochrony dóbr kultury.

Na obszarze wsi występują stanowiska archeologiczne. W związku z tym przed przystąpieniem do prac ziemnych związanych z realizacją inwestycji na terenie objętym planem, inwestor zobowiązany jest powiadomić z 7-dniowym wyprzedzeniem, Inspekcję Zabytków Archeologicznych Wojewódzkiego Oddziału - Służby Ochrony Zabytków z siedzibą we Wrocławiu, o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót.

§ 11

Obszar planu znajduje się w strefie ochronnej posterunku radiolokacyjnego. Nowa zabudowa produkcyjna lub usługowa lokalizowana na tym terenie nie może przekroczyć wysokości 10 m.

§ 12

Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

1. Sieci infrastruktury technicznej należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających projektowanych ulic wewnętrznych. Obowiązek finansowania: budowy, utrzymania i zarządzania poszczególnych elementów infrastruktury należy do właścicieli tych ulic.

2. Zaopatrzenie w wodę dla celów bytowych z ujęć komunalnych, poprzez rurociąg Ø 150 znajdujący się w ulicy Wrocławskiej oraz budowę wodociągów w projektowanych ulicach KL i KD. Zabrania się używania dla celów technologicznych wody z ujęć komunalnych.

3. Nieruchomości położone na obszarze planu docelowo należy podłączyć do systemu kanalizacji sanitarnej, odprowadzającej ścieki do oczyszczalni komunalnej. Jako rozwiązania czasowe dopuszcza się:

- odprowadzanie ścieków do szczelnych zbiorników sytuowanych na poszczególnych działkach, opróżnianych przez specjalistyczne przedsiębiorstwo do zlewni komunalnej,

- asenizacje ścieków poprzez indywidualne rozwiązania, uzgodnione z Terenowym Inspektorem Sanitarnym we Wrocławiu.

Wybór systemu oczyszczania ścieków winien nastąpić na etapie opracowania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. Odprowadzanie wód opadowych na tereny własne. Wody deszczowe z ulic KL i KD odprowadzać do kanalizacji deszczowej w ulicy Wrocławskiej.

5. Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U. Nr 54, poz. 348 z późn. zm.) Zakład Energetyczny Wrocław S.A. zapewni przyłączenie terenu objętego planem do sieci energii elektrycznej, na warunkach określonych w art. 9, 20 i 46 tej ustawy. W wypadku konieczności budowy stacji transformatorowej 20/0,4 kV lokalizację jej dopuszcza się jako dobudowę do jednego z projektowanych obiektów produkcyjno-usługowych lub jako obiekt wolno stojący, usytuowany w pasie zieleni towarzyszącej ulicy KD. Adaptuje się przebieg napowietrznej linii elektroenergetycznej 20 kV przebiegającej przez obszar planu. W wypadku zamierzenia budowy domów w sąsiedztwie tej linii, biegnącej wzdłuż zachodniej granicy jednostki urbanistycznej MNj, realizacja ich musi być poprzedzona skablowaniem tego odcinka, w granicach linii rozgraniczających ulicy KL.

6. Zaopatrzenie w ciepło.

Dla poszczególnych inwestycji zaopatrzenie w ciepło należy przewidywać z kotłowni indywidualnych, z wymogiem zastosowania urządzeń o wysokiej sprawności grzewczej i niskim stopniu emisji zanieczyszczeń powietrza lub ogrzewanych paliwem ekologicznym.

7. W liniach rozgraniczających drogi wojewódzkiej nr 347 znajduje się kabel telekomunikacji dalekosiężnej. Projekty sieci infrastruktury technicznej przewidywane dla obsługi inwestycji lokalizowanych na obszarze planu łączone z sieciami znajdującymi się w ul. Wrocławskiej należy uzgadniać z Telekomunikacją Polską S.A. Pionem Sieci, Wydziałem Utrzymania Systemów i Urządzeń Dostępowych we Wrocławiu, ul. Czarnieckiego 31.

§ 13

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) ustala się, że terenem przeznaczonym dla realizacji celów publicznych jest rezerwa terenowa pod modernizację drogi wojewódzkiej nr 347, oznaczona na rysunku symbolem KZr.