R o z d z i a ł II
Ogólne zasady zagospodarowania terenu
§ 5
Szczególne warunki zagospodarowania terenów objętych planem, wynikające z potrzeb ochrony środowiska kulturowego.
1. Dla zapewnienia właściwej ochrony dóbr kultury wyznacza się strefy ochrony konserwatorskiej.
2. Granice stref ochrony konserwatorskiej określają rysunki planu.
3. W obrębach poszczególnych stref obowiązują następujące wymogi konserwatorskie:
1) W strefie “A” szczególnej ochrony konserwatorskiej należy:
a) zachować historyczny układ przestrzenny (tj. rozplanowanie dróg, ulic, placów, linie zabudowy, kompozycję wnętrz urbanistycznych i kompozycję zieleni) oraz poszczególne elementy tego układu (tj. historyczne nawierzchnie ulic, placów i chodników, cieki i zbiorniki wodne, instalacje wodne i inne historyczne obiekty techniczne, zabudowę i zieleń),
b) konserwować zachowane elementy układu przestrzennego,
c) poszczególne obiekty o wartościach zabytkowych poddać restauracji i modernizacji technicznej z dostosowaniem obecnej lub projektowanej funkcji do wartości obiektu,
d) dążyć do odtworzenia zniszczonych elementów zespołu,
e) dostosować nową zabudowę do historycznej kompozycji przestrzennej w zakresie sytuacji, skali i bryły oraz nawiązać formami współczesnymi do lokalnej tradycji architektonicznej (nowa zabudowa nie może dominować nad zabudową historyczną),
f) usunąć obiekty dysharmonizujące lub pozostawić je do śmierci technicznej,
g) podtrzymać funkcje historycznie utrwalone oraz dostosować funkcje współczesne do wartości zabytkowych zespołu i jego poszczególnych obiektów, a funkcje uciążliwe i degradujące wyeliminować,
h) w przypadku inwestycji nowych preferować te z nich, które stanowią rozszerzenie lub uzupełnienie już istniejących form zainwestowania terenu, przy założeniu maksymalnego zachowania i utrwalenia istniejących już relacji oraz pod warunkiem, iż nie kolidują one z historycznym charakterem obiektu,
i) podziały nieruchomości oraz zmiany własnościowo-prawne uzgadniać z właściwym oddziałem Służby Ochrony Zabytków,
j) wszelkie zamierzenia i działania na obszarze strefy “A” konsultować i uzgadniać z właściwym oddziałem Służby Ochrony Zabytków.
2) W strefie “B” ochrony konserwatorskiej należy:
a) zachować i wyeksponować elementy historycznego układu przestrzennego, tj. rozplanowanie dróg, ulic i placów, linie zabudowy, kompozycję wnętrz urbanistycznych oraz kompozycję zieleni,
b) obiekty o wartościach zabytkowych poddać restauracji i modernizacji technicznej z dostosowaniem obecnej lub projektowanej funkcji do wartości obiektu,
c) dostosować nową zabudowę do historycznej kompozycji przestrzennej w zakresie rozplanowania, skali i bryły przy założeniu harmonijnego współistnienia elementów kompozycji historycznej i współczesnej oraz nawiązywać formami współczesnymi do lokalnej tradycji architektonicznej,
d) usunąć elementy dysharmonizujące, zwłaszcza uniemożliwiające ekspozycję wartościowych obiektów zabytkowych (dopuszcza się pozostawienie ich do śmierci technicznej),
e) przyznać pierwszeństwo wszelkim działaniom odtworzeniowym i rewaloryzacyjnym,
f) preferować te inwestycje, które stanowią rozszerzenie lub uzupełnienie już istniejących form zainwestowania terenu, przy założeniu maksymalnego zachowania i utrwalenia istniejących już relacji oraz pod warunkiem, iż nie kolidują one z historycznym charakterem obiektu,
g) wszelkie nowe inwestycje oraz remonty, przebudowy, rozbudowy i zmiany funkcji obiektów będących w konserwatorskim spisie zabytków architektury i budownictwa, należy uzgodnić z Dolnośląskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.
3) W strefie “K” ochrony krajobrazu kulturowego należy:
a) formy inwestowania w maksymalnym stopniu ukierunkować na ich harmonijne wpisanie w otaczający krajobraz, wyłączyć z możliwości realizacji inwestycje wielkoobszarowe, jak również te, które wymagają znacznych przeobrażeń krajobrazu,
b) utrzymywać krajobraz przyrodniczy związany przestrzennie z historycznym założeniem urbanistycznym, uwolnić jego obszar od elementów dysharmonizujących,
c) wszelkie działania inwestycyjne należy konsultować z właściwym oddziałem Służby Ochrony Zabytków.
4) W strefie “W” ochrony reliktów archeologicznych:
a) zakazana jest wszelka działalność budowlana oraz inwestycyjna niezwiązana bezpośrednio z konserwacją lub rewaloryzacją terenu,
b) wszelkie działania na terenie strefy “W” ochrony reliktów archeologicznych winny być uzgodnione z Wydziałem Zabytków Archeologicznych Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu.
5) Na terenie udokumentowanego stanowiska archeologicznego wszelkie prace ziemne należy uzgodnić z Wydziałem Zabytków Archeologicznych Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu. Wszelkie roboty ziemne w obrębie stanowiska można prowadzić wyłącznie po przeprowadzeniu wyprzedzających, ratowniczych badań archeologicznych metodą wykopaliskową przez uprawnionego archeologa, na koszt inwestora, po wcześniejszym uzyskaniu zezwolenia Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
6) W strefie “OW” obserwacji archeologicznej oraz w rejonie występowania stanowiska archeologicznego należy:
a) wszelkie zamierzenia inwestycyjne (także zakładanie infrastruktury technicznej) uzgodnić z Wydziałem Zabytków Archeologicznych Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu, a prace ziemne prowadzić pod nadzorem archeologiczno-konserwatorskim (ze względu na możliwość stwierdzenia w trakcie prac reliktów archeologicznych inwestor winien liczyć się z koniecznością zmiany technologii prowadzenia robót),
b) w przypadku dokonania znalezisk archeologicznych prace budowlane należy przerwać, a teren udostępnić do ratowniczych badań archeologicznych (wyniki tych badań decydują o możliwości kontynuowania prac budowlanych, konieczności zmiany technologii lub ewentualnie o ich zaniechaniu i zmianie przeznaczenia terenu).
7) Wszelkie prace ziemne prowadzone (poza strefą “OW” i poza terenem udokumentowanego stanowiska archeologicznego i rejonu jego występowania) w obrębie obszaru objętego planem wymagają uprzedniego zgłoszenia i prowadzenia pod nadzorem archeologiczno-konserwatorskim Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu. Inwestor zobowiązany jest do powiadomienia Wydziału Zabytków Archeologicznych Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu o terminie rozpoczęcia i zakończenia prac ziemnych z 7-dniowym wyprzedzeniem.
§ 6
Szczególne warunki zagospodarowania terenów objętych planem, wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego.
1. Dla jednostek organizacyjnych eksploatujących instalacje mogące spowodować nadzwyczajne zagrożenia środowiska (NZŚ) ustala się w terminie do 1 stycznia 2005 roku obowiązek ograniczenia szkodliwego oddziaływania do terenu, do którego jednostka posiada tytuł prawny.
2. W związku z wygaśnięciem w 2005 roku decyzji z dnia 24 czerwca 1974 roku w sprawie utworzenia wokół Zakładów Chemicznych “Rokita” S.A. strefy ochronnej, ustala się w terminie do 1 stycznia 2005 roku obowiązek ograniczenia szkodliwego oddziaływania ww. zakładów do terenu, do którego zakłady posiadają tytuł prawny.
3. Dopuszcza się lokalizację inwestycji mogących pogorszyć stan środowiska wyłącznie na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami: PS i UC.
4. Ustala się wymóg uwzględniania w projektach budowy lub modernizacji obiektów uciążliwych pasów zieleni izolacyjnej, dla ochrony terenów zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz przyległych terenów rolnych i leśnych przed rozprzestrzenianiem zanieczyszczeń.
5. Na terenach objętych zalewem powodziowym w 1997 roku, oznaczonych na rysunku planu, ustala się wymóg informowania inwestorów w “decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” o potencjalnym zagrożeniu powodziowym.
§ 7
Ustala się następujące ogólne zasady uzbrojenia terenów w infrastrukturę techniczną:
1. Linie rozgraniczające ulice obsługującego układu komunikacyjnego, oznaczone na rysunku planu, są równocześnie liniami rozgraniczającymi sieci uzbrojenia technicznego. Projektowane sieci, jak również istniejące, w miarę ich modernizacji, należy prowadzić w obrębie linii rozgraniczających ww. ulic.
2. W liniach rozgraniczających ulic należy zachować również rezerwę dla realizacji sieci telekomunikacyjnej.
3. Dopuszczalne są, w uzasadnionych przypadkach, odstępstwa od zasady, o której mowa w ust. 1, przy zachowaniu zasad zabudowy i zagospodarowania terenów określonych w rozdziałach III i VI.
4. Dopuszcza się możliwość realizacji urządzeń technicznych uzbrojenia jako towarzyszących inwestycjom na terenach własnych inwestorów.
5. Realizacja obsługującego układu komunikacyjnego powinna obejmować kompleksową realizację uzbrojenia technicznego.
6. Wszelkie inwestycje oraz zmiany w zakresie zaopatrzenia w: ciepło, wodę, gaz, energię elektryczną, odprowadzania ścieków oraz lokalizacji innych urządzeń technicznych na terenach objętych planem, wymagają uzyskania warunków technicznych od właściwych dysponentów sieci.
7. Dopuszcza się możliwość prowadzenia sieci uzbrojenia podziemnego na terenach własnych inwestorów w przypadku niemożności zlokalizowania ich w liniach rozgraniczających ulic.
8. W celu umożliwienia właściwej eksploatacji oraz zapewnienia warunków bezpieczeństwa, ustala się linie rozgraniczające strefę techniczną dla istniejących i projektowanych gazociągów wysokiego ciśnienia w odległości:
1) po 25 m od osi gazociągu DN 250 Pn 6,3 MPa, relacji Załęcze-Radakowice (odcinek przebiegający przez wsie Radecz i Godzięcin),
2) po 20 m od osi gazociągu DN 100 Pn 1,6 mPa, relacji: Godzięcin-Oborniki Śl.,
3) po 25 m od osi projektowanego gazociągu DN 100 Pn 6,3 MPa relacji Godzięcin-Wołów.
9. Na terenach objętych liniami rozgraniczającymi strefę techniczną, o której mowa w ust. 8, obowiązuje:
1) zakaz lokalizacji wszelkiej zabudowy,
2) obowiązek zapewnienia swobodnego dojazdu do sieci infrastruktury technicznej oraz swobodnego przemieszczania się wzdłuż i w obrębie strefy kontrolowanej,
3) zakaz sadzenia drzew i krzewów w pasie 6 m (po 3 m od osi gazociągu),
4) zakaz prowadzenia działalności mogącej zagrozić trwałości gazociągu podczas eksploatacji,
5) dopuszcza się lokalizację sieci podziemnego uzbrojenia technicznego po uzgodnieniu i na warunkach określonych przez zarządcę gazociągu.
10. W celu umożliwienia właściwej eksploatacji oraz zapewnienia warunków bezpieczeństwa, ustala się linie rozgraniczające strefę techniczną dla istniejących i projektowanych napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia 110 kV, w odległości po 21 m od osi trasy przebiegu ww. linii.
11. Na terenach objętych liniami rozgraniczającymi strefę techniczną, o której mowa w ust. 10, obowiązuje:
1) zakaz lokalizacji obiektów przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
2) przy zbliżeniach innych obiektów, niezwiązanych ze stałym pobytem ludzi do linii, należy zachować warunki określone w przepisach szczególnych.
12. W celu umożliwienia właściwej eksploatacji oraz zapewnienia warunków bezpieczeństwa, ustala się linie rozgraniczające strefę techniczną dla istniejących na terenie objętym planem, napowietrznych linii elektroenergetycznych SN w odległości po 5 m od osi trasy przebiegu ww. linii.
13. Na terenach objętych liniami rozgraniczającymi strefę techniczną, o której mowa w ust. 12, obowiązuje:
1) zakaz lokalizacji obiektów przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
2) przy zbliżeniach innych obiektów, niezwiązanych ze stałym pobytem ludzi do linii, należy zachować warunki określone w przepisach szczególnych.
14. Ustalenia, o których mowa w ust. 12 i 13, tracą moc w przypadku skablowania lub przełożenia linii elektroenergetycznej SN.
§ 8
Ustala się następujące zasady w zakresie budowy, przebudowy lub rozbudowy sieci uzbrojenia dla terenów objętych planem:
1. W zakresie zaopatrzenia w wodę ustala się:
1) zaopatrzenie w wodę z wodociągu Łososiowice- -Rokita,
2) modernizację głównej magistrali wodociągowej Łososiowice - Rokita,
3) rozbudowę istniejącej sieci wodociągowej, na tereny objęte planem, poprzez realizację sieci rozdzielczej ułożonej zgodnie z zapisem § 7 ust. 1–6,
4) rozbudowę istniejącej sieci w układzie pierścieniowym, zapewniającym ciągłość dostawy wody do odbiorców,
5) wymianę odcinków sieci wodociągowej, które ze względu na zbyt małe przekroje lub zły stan techniczny nie pozwalają na dostawę wody (w odpowiedniej ilości i odpowiednim ciśnieniu) do terenów objętych planem.
2. W zakresie odprowadzania i unieszkodliwiania ścieków ustala się:
1) odprowadzenie ścieków, systemem grawitacyjno-tłocznym poprzez planowany układ kanalizacji do istniejącej Centralnej Oczyszczalni Ścieków “Rokita” zlokalizowanej w Brzegu Dolnym poza obszarem objętym planem,
2) wyposażenie w sieć kanalizacji sanitarnej wszystkich obszarów zainwestowania,
3) budowę kanalizacji sanitarnej ułożonej zgodnie z zapisem § 7 ust. 1 – 6,
4) budowę przepompowni ścieków sanitarnych, na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem NO,
5) dopuszcza się budowę dodatkowych przepompowni ścieków, stosownie do potrzeb, zlokalizowanych na terenach własnych inwestora,
6) do czasu realizacji komunalnej kanalizacji sanitarnej dopuszcza się budowę:
a) szczelnych zbiorników na nieczystości płynne i ich wywóz do punktu zlewnego na oczyszczalni,
b) indywidualnych systemów oczyszczania ścieków sanitarnych pod warunkiem uzyskania zgody stosownych organów.
3. W zakresie odprowadzenia wód opadowych ustala się:
1) wyposażenie w sieć kanalizacji deszczowej wszystkich obszarów zainwestowania,
2) budowę kanalizacji deszczowej ułożonej zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 – 6,
3) obowiązek zneutralizowania substancji ropopochodnych lub chemicznych, jeśli takie wystąpią, na terenie własnym inwestora,
4) utwardzenie i skanalizowanie terenów, na których może dojść do zanieczyszczenia substancjami, o których mowa w pkt 3,
5) odprowadzenie wód deszczowych do rowów melioracyjnych znajdujących się w obrębie obszaru objętego planem, na warunkach określonych przez administratora rowów,
6) modernizację rowów będących odbiornikami wód deszczowych,
7) obowiązek pozostawienia pasa terenu o szerokości min. 3 m wolnego od zabudowy, wzdłuż górnych krawędzi rowów melioracyjnych, umożliwiającego prowadzenie prac konserwacyjnych,
8) przed przystąpieniem do prac w obrębie sieci urządzeń melioracji szczegółowych należy sporządzić dokumentację techniczną, zawierającą sposób jej odbudowy,
9) obowiązek uzgodnienia prac kolidujących z urządzeniami melioracyjnymi z administratorem tych sieci.
4. W zakresie zaopatrzenia w gaz ustala się:
1) wymianę gazociągu relacji Godzięcin-Wołów z gazociągu DN 100 o ciśnieniu Pn 1,6 mPa na gazociąg DN 100 o ciśnieniu Pn 6,3 MPa,
2) budowę stacji redukcyjnej 1-st. w Godzięcinie,
3) zasilanie wsi: Bukowice, Godzięcin, Radecz i Żerków ze stacji 1-st. w Godzięcinie,
4) zasilanie wsi: Wały Śląskie, Stary Dwór i Jodłowice ze stacji 1-st., ul. Urazka w Brzegu Dolnym,
5) zasilanie wsi: Pysząca, Pogalewo Małe, Pogalewo Wielkie i Grodzanów oraz Naborów ze stacji 1-st., ul. Urazka w Brzegu Dolnym,
6) budowę rozdzielczej sieci gazowej średniego ciśnienia ułożonej zgodnie z zapisem § 7 ust. 1 – 6,
7) wykorzystanie gazu do celów grzewczych, komunalno-bytowych i przemysłowych.
5. W zakresie zaopatrzenia w energię cieplną ustala się:
1) przebudowę kotłowni lokalnych na paliwa proekologiczne (gaz, gaz płynny, olej opałowy),
2) dopuszcza się indywidualne systemy zaopatrzenia w ciepło pod warunkiem zastosowania urządzeń o wysokiej sprawności grzewczej i niskim stopniu emisji zanieczyszczeń.
6. W zakresie zaopatrzenia w energię elektryczną ustala się:
1) budowę linii 110 kV zasilającej projektowaną na terenie miasta Brzeg Dolny stację 110/20 kV),
2) rozbudowę linii elektrycznych kablowych średniego i niskiego napięcia wraz z urządzeniami na terenach wyznaczonych w planie lub na terenach własnych inwestora,
3) zakaz budowy napowietrznych linii energetycznych na terenach zabudowy mieszkaniowej.
7. W zakresie gromadzenia i usuwania odpadów obowiązują zasady określone w odrębnych przepisach szczególnych i gminnych.
§ 9
1. Linie rozgraniczające tereny komunikacji publicznej mogą być korygowane w kierunku poszerzenia dróg i ulic za zgodą właścicieli gruntów, których poszerzenie dotyczy o szerokość nie większą niż 3 metry.
2. Korekty elementów układu komunikacyjnego, o których mowa w ust. 1, mogą być dokonywane w projektach budowy i modernizacji dróg i ulic.
3. Oznaczenia KG, KZ określają klasyfikację dróg i ulic układu podstawowego (główne, zbiorcze), oznaczenia KL, KD określają klasyfikację dróg i ulic układu obsługującego (lokalne, dojazdowe).
4. Realizacja obsługującego układu komunikacyjnego winna obejmować kompleksową realizację uzbrojenia technicznego.
5. Na terenach dróg i ulic w obrębie linii rozgraniczających ustala się:
1) zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych, z wyjątkiem urządzeń technicznych dróg i ulic związanych z utrzymaniem i obsługą ruchu,
2) zakaz rozbudowy i wymiany budowli istniejących niezwiązanych z utrzymaniem dróg i ulic oraz obsługą ruchu,
3) dopuszcza się lokalizację: elementów małej architektury, kiosków i reklam.
§ 10
1. Wyznacza się granice obszarów:
1) zorganizowanej działalności inwestycyjnej,
2) rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,
3) przekształceń obszaru zdegradowanego.
2. Granice obszarów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, 2 i 3, określa rysunek planu.
3. Dla obszarów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, ustala się:
1) wymóg kompleksowego przygotowania terenów pod inwestycje, tj. wyposażenia terenów w komunikację i infrastrukturę techniczną przed realizacją zabudowy,
2) dopuszcza się wydzielenie obszarów indywidualnych zadań inwestycyjnych.
4. Granice obszarów, o których mowa w ust. 1 pkt 2, odpowiadają zasięgowi stref “B” ochrony konserwatorskiej.
5. Na obszarze, o których mowa w ust. 1 pkt 3, należy:
1) grunty planowo zrekultywować,
2) zagospodarować zrekultywowane grunty zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w planie.