V. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

Stan techniczny budynków oraz mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wymaga dużych nakładów finansowych.

Obecne opłaty czynszowe nie zapewniają możliwości zgromadzenia wystarczających środków finansowych na prawidłowe gospodarowanie zasobami gminy.

Oszczędności spowodowane w wyniku usprawnień zarządzania zasobami również nie zagwarantują wystarczających środków finansowych.

Zatem konieczne staje się optymalne podnoszenie czynszów, tak aby w latach 2003–2007 można było osiągnąć, a przynajmniej zbliżyć się do samofinansowania nakładów niezbędnych do utrzymania zasobów gminy w stanie przynajmniej niepogarszającym.

W celu ograniczenia niekorzystnych skutków podwyżki czynszów dla najuboższych najemców, których posiadane środki finansowe nie pozwalają pokryć pełnych kosztów utrzymania lokalu mieszkalnego, zostanie zapewniona pomoc poprzez dodatki mieszkaniowe oraz świadczenia wypłacane przez GOPS.

Pomoc takim rodzinom będzie przebiegać w formie działań opiekuńczo-informacyjnych, aby uświadomić najemcom możliwości korzystania z finansowej pomocy gminy oraz wskazać inne istniejące a dotychczas niewykorzystane możliwości poprawy ich sytuacji mieszkaniowej.

Obowiązek opłacania czynszu spoczywa na najemcach mieszkań i lokali socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Samo podnoszenie czynszów w latach 2003–2007 nie przyczyni się do poprawy stanu technicznego budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, lecz jedynie do utrzymania ich w stanie niepogorszonym, aby mogło nastąpić ich polepszenie niezbędna jest ingerencja gminy poprzez dofinansowanie zarządcy w formie dotacji.

ZASADY NALICZANIA CZYNSZU NAJMU

1. Najemcy lokali mieszkalnych opłacają czynsz wg stawek miesięcznych za 1 m2 powierzchni użytkowej.

2. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, w.c. i innych pomieszczeń służących mieszkalnym potrzebom najemcy.

Nie uważa się za powierzchnię lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresol, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, piwnic i komórek gospodarczych przeznaczonych na składowanie opału oraz w.c. usytuowane poza lokalem mieszkalnym.

3. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje zarządca w świetle ścian (przegród pionowych) przy zachowaniu zasad obmiaru powierzchni budynków określonych w odrębnych przepisach i normach budowlanych.

4. Do dnia 31 grudnia 2004 r. w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu regulowanego nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu, którego wartość co 6 miesięcy ustala Wojewoda.

5. Wysokość czynszu składa się ze stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających jego wartość użytkową. Wysokość podwyżek i obniżek czynszu lokali mieszkalnych obrazuje tabela nr 13.

Tabela nr 13

Tabela podwyżek i obniżek czynszu lokali mieszkalnych

Lp.

Czynnik

Podwyżka w %

Obniżka w %

Opis

1.

Łazienka

15

–

pomieszczenie wydzielone

ściankami trwałymi

2.

WC

15

–

pomieszczenie wydzielone

ściankami trwałymi lub

urządzenie sanitarne (ustęp)

zainstalowane w pom. łazienki

3.

Gaz

15

–

gaz przewodowy doprowadzony

do lokalu mieszkalnego

4.

C.O.

15

–

zasilane z kotłowni z dala czynnej

lub lokalnej

5.

Lokalizacja

budynku

–

5

budynek położony w odległości

większej niż 1 km od drogi

utwardzonej

6.

Lokalizacja mieszkania

–

5

mieszkanie usytuowane p.p.t.,

np. w suterenie

7.

Ogólny stan techniczny

–

do 20

budynek lub mieszkanie znajdujące

się w złym stanie technicznym,

np. zawilgocone, zagrzybione,

z odpadającym tynkiem

8.

Lokal

substandardowy

–

50

mieszkanie zlokalizowane w budynku przeznaczonym do rozbiórki, w tym przypadku inne obniżki nie mają

zastosowania

6. Podwyżki i obniżki mają charakter obligatoryjny i należy je zastosować lub cofnąć w chwili uzasadniającej przyczynę ich powstania.

7. Suma stawki czynszu wraz z czynnikami podwyższającymi i obniżającymi wartość użytkową obliczana jest indywidualnie dla każdego lokalu, pomnożona przez wielkość powierzchni liczoną w m2 daje wysokość miesięcznego czynszu za dany lokal.

8. Obliczeń stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego dokonuje zarządca.

9. Wysokość czynszu za najem lokalu strony określają w umowie najmu.

10. Zarządca zobowiązany jest przedstawić najemcy pełne rozliczenie czynników wpływających na wzrost lub obniżkę stawki czynszowej.

11. Opis i stwierdzenie faktu istnienia czynników wpływających na wzrost lub zmniejszenie stawki czynszu wynajmujący zamieści w stosownym piśmie podpisanym przez obie strony.

12. Jeżeli w czasie trwania najmu, najemca dokonał remontu lub ulepszeń lokalu, wynajmujący nalicza mu nową stawkę wg powyższych zasad, pod warunkiem iż wyraził na to zgodę i zawarł z najemcą umowę określającą sposób rozliczeń z tego tytułu.

13. W razie braku dostatecznych środków finansowych wynajmujący może zawrzeć z najemcą odrębną umowę, na mocy której najemca dokona stosownych napraw, ulepszeń lub wymiany urządzeń.

14. Roboty zawarte w pkt 13 winny być wykonane wg kosztorysu sporządzonego przez zarządcę i wykonane pod jego nadzorem.

15. Zarządca wyznacza najemcy termin wykonania prac nie dłuższy jednak niż 6 miesięcy.

16. Zmiana umowy najmu następuje po zakończeniu remontu stwierdzonego protokołem odbioru. Koszty remontu stanowią podstawę do 50% zwolnienia z czynszu aż do wyczerpania kwoty poniesionych nakładów.

17. Ulepszenia wykonane przez najemcę mogą być rozliczane, gdy poniesione nakłady podwyższają wartość użytkową lokalu, różnica pomiędzy czynszem dotychczasowym a nowym stanowi podstawę do zwrotu kosztów poniesionych przez najemcę i winna być ujęta w umowie jako częściowe zwolnienie z opłaty czynszu w okresie trwania najmu aż do skompensowania.

18. Naprawy, ulepszenia, wymiany urządzeń dokonane przez najemcę bez wiedzy i zgody wynajmującego nie podlegają żadnym rozliczeniom z tego tytułu i wynajmujący może żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

19. Czynsz jest płatny z góry do 10. każdego miesiąca.

20. Najemca może wpłacać czynsz bezpośrednio do rąk wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek.

21. Najemca oprócz czynszu obowiązany jest uiszczać opłaty za energię elektryczną, cieplną, gaz, wodę oraz inne świadczenia, w tym za odbiór nieczystości stałych i płynnych.

22. Za opłatę czynszu i innych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie.

23. W czasie trwania stosunku najmu, wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu najmu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, gdy zwiększy się jego wartość odtworzeniowa, o której mowa w pkt 4, nie częściej jednak niż 1 raz w roku.

24. Wynajmujący może podwyższyć wysokość czynszu, wypowiadając wysokość dotychczasowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

25. Jeżeli strony w umowie najmu nie ustaliły innego dłuższego terminu, wówczas termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 1 miesiąc.

26. Wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

27. Spory o wysokości czynszu i opłat umownych rozstrzyga sąd.

28. Roszczenia o zapłatę czynszu i opłat umownych, wynajmujący może kierować przeciwko najemcy i stale z nim zamieszkującym osobom pełnoletnim.

29. Jeżeli najemca opóźnia się z uiszczaniem czynszu i innych opłat umownych, wynajmujący może żądać odsetek ustawowych za czas opóźnienia. Wysokość odsetek ustawowych określa rozporządzenie Rady Ministrów.

30. Podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela nie może być dokonane częściej niż co 12 miesięcy.

31. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela (zarządcy) jest on obowiązany do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

32. Stawka czynszu za lokal socjalny w latach 2003–2007 stanowić będzie 50% wysokości najniższej stawki czynszu obowiązującej w gminie.

33. Wysokość stawki czynszu ustala Rada Gminy.