R o z d z i a ł II

USTALENIA OGÓLNE

§ 6

Szczególne warunki wynikające z potrzeb ochrony i kształtowania środowiska

1. Ustala się strefę uciążliwości emisji hałasu od autostrady A4 o szerokości 150 m od krawędzi jezdni autostrady.

2. W strefie, o której mowa, ustala się zakaz lokalizacji nowych obiektów mieszkaniowych.

3. W strefie, o której mowa, ustala się obowiązek uzgadniania inwestycji przed uzyskaniem pozwolenia na budowę z zarządcą autostrady.

4. Dopuszcza się możliwość zmniejszenia strefy, o której mowa w ust. 1, pod warunkiem zastosowania przez inwestora rozwiązań technicznych ograniczających uciążliwość emisji hałasu do poziomu przewidzianego w przepisach odrębnych.

§ 7

1. Ustala się strefę zagrożenia zanieczyszczeniem gleb i emisją hałasu od autostrady A4 o szerokości 50 m od krawędzi jezdni autostrady.

2. W strefie, o której mowa, ustala się obowiązek uzgadniania inwestycji przed uzyskaniem pozwolenia na budowę z zarządcą autostrady.

3. W strefie, o której mowa w ustępie 1, ustala się zakaz lokalizowania obiektów przeznaczonych do stałego pobytu ludzi.

§ 8

1. Ustala się strefę ochronną od stacji redukcyjno-po-miarowej gazu I° o PN wejściowym 6,3 MPa oraz od gazociągu wysokiego ciśnienia o DN 80 i PN 6,3 MPa, której przebieg pokazany jest na rysunku planu, w wielkości 15,0 m od elementów technologicznych stacji i po obu stronach gazociągu.

2. Dopuszcza się możliwość zmniejszenia stref ochronnych gazociągów do szerokości wynikających z przepisów szczególnych, po zastosowaniu przewidzianych przepisami rozwiązań technicznych, na warunkach określonych przez zarządcę gazociągów.

3. Obszar, o którym mowa w ust. 1, stanowi strefę kontrolowaną, w której operator gazociągów jest uprawniony do zapobiegania działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłową eksploatację gazociągu.

4. Ustala się obowiązek uzgodnienia z zarządcą gazociągu, lokalizacji obiektów wzdłuż i w obrębie strefy kontrolowanej, przed wydaniem pozwolenia na budowę.

5. Dla stref, o których mowa w ust. 1 i 2, ustala się następujące zasady zagospodarowania:

1) zakaz lokalizacji wszelkiej zabudowy,

2) obowiązek zapewnienia swobodnego dojazdu do sieci infrastruktury technicznej oraz swobodnego przemieszczania się wzdłuż i w obrębie strefy kontrolowanej, w tym zakaz wznoszenia trwałych ogrodzeń,

3) dopuszcza się lokalizację sieci podziemnego uzbrojenia technicznego po uzgodnieniu i na warunkach określonych przez zarządcę gazociągu,

4) zakaz sadzenia drzew i krzewów, zagospodarowanie zielenią niską w pasie 4 m (po 2 m od osi gazociągu).

5) zakaz prowadzenia działalności mogącej zagrozić trwałości gazociągów podczas eksploatacji,

6) projekt budowlany drogi oraz sposób zabezpieczenia gazociągu wysokiego ciśnienia w miejscach skrzyżowań należy uzgodnić z operatorem sieci gazowej przed wydaniem pozwolenia na budowę.

§ 9

1. Ustala się szerokość strefy ochronnej od linii napowietrznej wysokiego napięcia S-175 110 kV o szerokości 38,0 m.

2. Dopuszcza się możliwość realizacji urządzeń technicznych uzbrojenia jako towarzyszących inwestycjom na terenach własnych inwestorów, na podstawie przepisów szczególnych, na warunkach określonych przez zarządcę sieci.

§ 10

1. Przed podjęciem działalności inwestycyjnej na terenach wyznaczonych w planie ustala się obowiązek zdjęcia warstwy próchniczej z części terenów przeznaczonych pod obiekty budowlane oraz powierzchnie utwardzone, a następnie odpowiednie jej zagospodarowanie.

2. Istniejący drzewostan należy przewidzieć w miarę możliwości do zachowania. Drzewostan przewidziany do zachowania należy zabezpieczyć przed uszkodzeniami w trakcie robót budowlanych.

3. Ustala się obowiązek pozostawienia min. 3 m pasa wolnego od zabudowy wzdłuż cieków wodnych, zgodnie z rysunkiem planu.

§ 11

1. Ustala się strefy ochronne cmentarzy oznaczonych na rysunku planu symbolem 19ZC/1 i 19ZC/2 o szerokości 50 m zgodnie z oznaczeniem przedstawionym na rysunku planu.

2. W strefach, o których mowa w ust. 1, ustala się zakaz lokalizacji zabudowań mieszkalnych, zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego, a także zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych.

3. Dla terenu oznaczonego symbolem 19ZC/1 dopuszcza się odstępstwa od ustalenia zawartego w ust. 2 pod warunkiem uzgodnienia właściwego inspektora sanitarnego.

§ 12

1. Ustala się strefę ochronną obszaru kolejowego, zgodnie z przepisami szczególnymi, przedstawioną na rysunku planu.

2. Dla strefy, o której mowa w ust. 1, ustala się następujące zasady zabudowy i zagospodarowania:

1) Budynki i budowle mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy obszaru kolejowego, lecz nie bliżej niż 20 m od osi skrajnego toru, z wyjątkiem budynków i budowli przeznaczonych do ruchu kolejowego i utrzymania linii kolejowej oraz niezbędnych obiektów i urządzeń komunikacji i infrastruktury technicznej, zgodnie z rysunkiem planu.

a) Dla wszystkich budynków i budowli stosować zabezpieczenia przed wibracjami i drganiami pochodzącymi od linii kolejowej. Dla budynków mieszkalnych użyteczności publicznej i rekreacji stosować dodatkowe zabezpieczenia przed hałasem od linii kolejowej.

2) Drzewa i krzewy w sąsiedztwie linii kolejowej mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 15 m od osi skrajnego toru kolejowego, z wyłączeniem gatunków drzew, których wysokość może przekroczyć 10 m.

3) Wykonywanie robót ziemnych w odległości 4–20 m od granicy obszaru kolejowego powinno być uzgadniane z zarządem kolei.

a) Obowiązek usytuowania od zewnętrznej krawędzi budowli kolejowej pasa gruntu kolejowego o szerokości 3 m dla potrzeb kolejowej drogi technicznej dla służb technicznych i ratunkowych.

§ 13

Szczególne warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska kulturowego

1. Prace inwestycyjno-budowlane w obszarze istniejących stanowisk archeologicznych, przedstawionych na rysunku planu, musi wyprzedzać proces badań archeologicznych prowadzonych metodą wykopaliskową. Badania mogą być podjęte po uzyskaniu zezwolenia Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków w myśl rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 18 października 2000 r. Dz. U. z 3 listopada 2000 r., Nr 93, poz. 1033. Ratownicze badania archeologiczne i stały nadzór konserwatorski finansuje inwestor. Wszystkie odkryte w trakcie prac ziemnych przedmioty zabytkowe oraz obiekty nieruchome, nawarstwienia kulturowe podlegają ochronie prawnej w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (Dz. U. Nr 98, poz. 1150). Projekt inwestycji zlokalizowanej w obrębie stanowiska archeologicznego należy uzgodnić z Wojewódzkim Oddziałem Służby Ochrony Zabytków w zakresie ochrony zabytków archeologicznych.

2. Wyznacza się strefę “OW” obserwacji archeologicznej, zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu. W obrębie tej strefy ustala się obowiązek uzgodnienia inwestycji przed uzyskaniem pozwolenia na budowę z Wojewódzkim Oddziałem Ochrony Zabytków w zakresie ochrony zabytków archeologicznych.

3. Ustala się strefę ochrony konserwatorskiej krajobrazu kulturowego, zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu. Wszelkie nowe inwestycje, przebudowy, rozbudowy, remonty, zmiany funkcji obiektów wpisanych do wykazu zabytków architektury i budownictwa należy uzgodnić z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

4. Ustala się strefę zabytkowego zespołu pałacowego, zgodnie z oznaczeniem rysunku planu. Wszelkie zamierzenia inwestycyjne dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu, podziały działek, przebudowy, rozbudowy, remonty, zmiany funkcji istniejących obiektów należy uzgodnić z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

5. W strefie zabytkowego zespołu pałacowego ustala się następujące zasady zabudowy i zagospodarowania:

1) obowiązek zachowania i wyeksponowania elementów historycznego układu przestrzennego, w tym kompozycję wnętrz urbanistycznych i kompozycję zieleni,

2) restaurację i modernizację obiektów o wartościach zabytkowych,

3) obowiązek dostosowania nowej zabudowy do historycznej kompozycji przestrzennej w zakresie zagospodarowania terenu, skali i bryły, przy założeniu współistnienia elementów historycznych i współczesnych w zakresie kompozycji i bryły budynków,

4) preferuje się inwestycje, które stanowią uzupełnienie i rozszerzenie istniejących form zainwestowania, pod warunkiem, że nie kolidują z historycznym charakterem obiektu.

6. Wyznacza się strefę “W” ścisłej ochrony grodzisk, zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu. W obrębie tej strefy zakazuje się podejmowania jakiejkolwiek działalności inwestycyjnej. Przedsięwzięcia o charakterze rewaloryzacyjnym oraz ich realizacje mogą być podjęte po uzyskaniu uzgodnieniu z Wydziałem Zabytków Archeologicznych Dolnośląskiej Służby Ochrony Zabytków we Wrocławiu. Zaleca się oznakowanie obiektów tablicami informacyjnymi, zawierającymi podstawowe dane obiektu.

§ 14

Ogólne zasady zabudowy i zagospodarowania terenu

1. Dla ustalonych obowiązujących linii zabudowy ustala się obowiązek lokalizacji zewnętrznej ściany nowo wznoszonych budynków w miejscach wskazanych przez te linie z zachowaniem obowiązujących przepisów szczególnych i odrębnych.

2. Dopuszcza się przerwanie obowiązującej linii zabudowy przez tereny komunikacji wewnętrznej.

3. Ustalone nieprzekraczalne linie zabudowy ograniczają obszar terenu lub działki, na którym można zlokalizować budynek.

§ 15

1. Dopuszcza się możliwość realizacji urządzeń technicznych uzbrojenia jako towarzyszących inwestycjom na terenach własnych inwestorów na warunkach określonych przez zarządców sieci w oparciu o przepisy szczególne.

2. Nie dopuszcza się lokalizacji wolno stojących, trwale związanych z gruntem urządzeń reklamowych na terenach oznaczonych symbolami: 1MN, 2MN, 3MN/MR, 4MN/MW, 5MW, 15UK/1, 15UK/2, 16UO, 18ZP, 19ZC/1, 19ZC/2, 20ZN/ZW, 21ZI, 22ZD, 23R, 24EG, 25EE, 26Nop, 28W, z wyjątkiem reklam związanych z działalnością własną właściciela lub dzierżawcy, nieprzekraczających jednak powierzchnie 6,0 m².

3. Wymagana odległość urządzeń, o których mowa w ust. 2, nie może być mniejsza niż 50 m od krawędzi autostrady A-4.

§ 16

1. Ustala się maksymalną wysokość zabudowy na 3 kondygnacje, trzecia kondygnacja wyłącznie w formie poddasza użytkowego.

2. Ustala się maksymalną wysokość zabudowy na 12 m licząc od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu.

3. Ustala się obowiązek przekrycia nowo wznoszonych budynków mieszkalnych oraz w przypadku nadbudowy istniejących budynków mieszkalnych – dachem stromym, pokrytym dachówką lub materiałami dachówkopodobnymi, z wyłączeniem dachówki bitumicznej.

4. Obowiązuje symetryczne nachylenie połaci dachowych, zaleca się zachowanie kąta nachylenia połaci dachowych w przedziale od 30 do 45^°.

5. Minimalną wielkość nowo wydzielanej działki, na której ma być lokalizowana zabudowa mieszkaniowa na:

1) 800 m² dla zabudowy mieszkaniowej w układzie wolno stojącym,

2) 500 m² dla zabudowy mieszkaniowej w układzie bliźniaczym,

3) 300 m²dla zabudowy mieszkaniowej w układzie szeregowym lub atrialnym,

4) wskaźnik co najmniej 200 m² powierzchni działki na 1 mieszkanie dla budynków wielorodzinnych.

6. Dopuszcza się w uzasadnionych przypadkach zmniejszenie wielkości działki i wskaźnika, o których mowa w ust. 5, nie więcej jednak niż o 10%.

7. Ustala się obowiązek urządzenia, co najmniej 2 miejsc parkingowych dla samochodów osobowych dla każdego jednorodzinnego budynku mieszkalnego oraz wskaźnik, co najmniej 1,2 miejsca parkingowego na każde mieszkanie dla budynków wielorodzinnych, wliczając w to garaż.

8. Dla obiektów usługowych ustala się obowiązek urządzenia wystarczającej ilości miejsc parkingowych w granicach terenów własnych inwestora.

9. Ustala się zakaz lokalizacji wolno stojących zespołów garaży towarzyszących zabudowie wielorodzinnej.

§ 17

Na obszarze planu nie dopuszcza się obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 1000 m².