PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM
GMINY MALCZYCE NA LATA 2003–2007
Mieszkaniowy zasób Gminy Malczyce wg stanu na dzień 31.12.2002 r. przedstawia się następująco:
|
Lp. |
Wyszczególnienie |
Ilość budynków (szt.) |
Ilość lokali (szt.) |
Powierzchnia (m2) |
|
1. |
Budynki komunalne W tym: komunalne socjalne |
30 29 1 |
110 102 8 |
5225,51 4848,45 377,06 |
|
2. |
Budynki wspólnot mieszkaniowych W tym lokale: komunalne własnościowe |
60 |
196 158 |
8593,36 7399,96 |
|
3. |
Budynki gminne |
18 |
32 |
1914,91 |
|
|
OGÓŁEM |
108 |
502 |
23133,74 |
Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje gminę do wydzielenia części lokali i wynajmowania ich jako lokale socjalne. Zgodnie z art. 14 ww. ustawy gmina ma obowiązek zapewnienia lokali socjalnych osobom, którym sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał prawo do lokalu socjalnego.
Obowiązek ten wymusza na gminie potrzebę utrzymania w zasobie określonej ilości budynków wyłączonych ze sprzedaży.
W ramach posiadanego zasobu mieszkaniowego gmina wydzieliła 8 lokali wyłączonych ze sprzedaży. Jest to jeden budynek w Malczycach przy ul. Dworcowej 14, w którym lokale przeznaczone są na wynajem jako lokale do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw o niskich dochodach, tzw. komunalne oraz jako lokale socjalne.
Posiadany zasób mieszkaniowy stanowią zasadniczo budynki stare, wybudowane przed rokiem 1945.
Tylko 5 budynków wybudowanych zostało w latach 1960–1990. Określa się, że 84 budynki są w stanie dobrym, a pozostałe: 6 komunalnych jest na poziomie dostatecznym, 2 budynki gminne stan zły, 16 budynków gminnych stan średni.
Polityka gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz prognoza wielkości i stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.
Podstawowym celem władz samorządowych jest ustalenie priorytetów działań remontowych, modernizacyjnych, niezbędnych do utrzymania w stanie niepogorszonym mieszkaniowego zasobu gminy, a w szczególności:
– utrzymanie stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia,
– utrzymanie należytego stanu estetycznego,
– stosowania rozwiązań technicznych, materiałowych technologicznych sprzyjających poprawie stanu technicznego zasobu oraz podniesienia jego standardu.
Prognozuje się utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach:
– rok 2003 – 328–306 lokali mieszkalnych oraz wydzielonych 8 lokali socjalnych
– rok 2004 – 306–286 lokali mieszkalnych oraz wydzielonych 8 lokali socjalnych
– rok 2005 – 286–267 lokali mieszkalnych oraz wydzielonych 8 lokali socjalnych
– rok 2006 – 267–249 lokali mieszkalnych oraz wydzielonych 8 lokali socjalnych
– rok 2007 – 249–234 lokali mieszkalnych oraz wydzielonych 8 lokali socjalnych
Z uwagi na nałożony ustawą o ochronie praw lokatorów, obowiązek zapewnienia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz świadczenia pomocy mieszkaniowej gospodarstwom o niskich dochodach, gmina rozważać będzie (w ramach pozyskania środków finansowych) możliwość powiększenia ilości lokali socjalnych poprzez budownictwo i adaptację pomieszczeń.
Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata.
Planowane remonty w roku 2003
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem prac profilaktycznych i konserwacyjnych budynkach przy ulicy:
– 1 Maja 45
– 1 Maja 15
– 1 Maja 37
– 1 Maja 46
– Sienkiewicza 42
– Ogrodowa 2
2. Wykonanie remontu dachu w budynkach przy ulicy:
– 1 Maja 37
Planowane remonty w roku 2004
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy ulicy:
– Sienkiewicza 21
– Ogrodowej 6
– Mickiewicza 9
– Mickiewicza 11
– Mickiewicza 13
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy ulicy:
– Mylnej 1
– Ogrodowej 6
– Mickiewicza 9
Planowane remonty w roku 2005
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy ulicy:
– 1 Maja 19
– Mickiewicza 16
– Traugutta 11
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy ulicy:
– Sienkiewicza 14
– Mickiewicza 16
Planowane remonty w roku 2006
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem prac profilaktycznych i konserwatorskich w budynkach przy ulicy:
– Traugutta 3
– 1 Maja 26
– Wąskiej 1
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy ulicy:
– Wąskiej 1
– Traugutta 3
– 1 Maja 26
Planowane remonty w roku 2007
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwatorskich w budynkach przy ulicy:
– Traugutta 1
– Traugutta 2, 4, 6
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy ulicy:
– Traugutta 2, 4, 6.
Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach
Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych na terenie gminy Malczyce w latach 2003–2007 będzie prowadzona w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
1. Lokale mieszkalne wolne w sensie prawnym mogą stanowić przedmiot sprzedaży w drodze przetargu.
2. Sprzedaż lokali na rzecz dotychczasowych najemców odbywa się w formie bezprzetargowej.
Czynności związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego będą podejmowane po złożeniu przez najemcę pisemnego wniosku, zawierającego deklarację nabycia lokalu wytypowanego do sprzedaży oraz wniesieniu zaliczki na poczet kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia (koszty wyceny). Ponadto nabywca ponosić będzie koszty opłat sądowych i notarialnych.
3. Przy sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych w drodze bezprzetargowej dla budynków i lokali mieszkalnych są następujące bonifikaty:
– w razie równoczesnego wykupu wszystkich lokali mieszkalnych w budynkach powyżej dwóch lokali mieszkalnych nabywcom udziela się bonifikaty w następujących wysokościach:
Dla budynków i lokali mieszkalnych wybudowanych po 1970 r.
a) 80% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność,
b) 50% w przypadku, gdy zapłata następuje w ratach w okresie 2 lat,
c) 30% w przypadku, gdy zapłata następuje w ratach w okresie 5 lat;
– w przypadku, gdy tylko część wykupi mieszkania bonifikata wynosi:
a) 70% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości,
b) 40% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 2 lat,
c) 30% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 5 lat;
– w przypadku sprzedaży lokali w budynkach jedno- i dwurodzinnych stosuje się następujące bonifikaty:
a) 70% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność,
b) 40% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach.
Dla budynków i lokali mieszkalnych wybudowanych przed 1970 r.
a) 95% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność,
b) 80% w przypadku, gdy zapłata następuje w ratach w okresie 2 lat,
c) 65% w przypadku, gdy zapłata następuje w ratach w okresie 4 lat;
– w przypadku, gdy tylko część wykupi mieszkania bonifikata wynosi:
a) 90% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości,
b) 70% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 2 lat,
c) 60% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 5 lat;
– w przypadku sprzedaży lokali w budynkach jedno- i dwurodzinnych stosuje się następujące bonifikaty:
a) 90% w przypadku jednorazowej zapłaty ceny zakupu przed zawarciem umowy przenoszącej własność,
b) 70% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 2 lat,
c) 60% w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w ratach w okresie 5 lat.
4. Cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o:
1) 50% jeżeli sprzedaż następuje na cele mieszkaniowe, kulturalne charytatywne, lecznicze oświatowe, naukowe, wychowawcze, sportowo-turystyczne,
2) 40% jeżeli sprzedaż następuje na inne cele niż wymienione w pkt 1.
Zakładany plan sprzedaży lokali mieszkalnych oddzielnie dla każdego roku przedstawia się następująco:
– w roku 2003 – planowana sprzedaż 22 lokali mieszkalnych
– w roku 2004 – planowana sprzedaż 20 lokali mieszkalnych
– w roku 2005 – planowana sprzedaż 19 lokali mieszkalnych
– w roku 2006 – planowana sprzedaż 18 lokali mieszkalnych
– w roku 2007 – planowana sprzedaż 15 lokali mieszkalnych
Zasady polityki czynszowej
1. Wysokość stawki bazowej czynszu ustala się w oparciu o przeprowadzoną kalkulację kosztową, uwzględniającą w szczególności koszty administrowania, konserwacji i utrzymania należytego stanu technicznego budynku, utrzymania zieleni, utrzymania wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za energię elektryczną związaną z oświetleniem klatek schodowych, korytarzy piwnicznych i strychów.
Stawka bazowa czynszu za 1 m2 lokalu mieszkalnego jest obniżana, co uzależnione jest od wyposażenia lokali w różne instalacje, jego położenia i układu.
2. Ustala się następujące czynniki obniżające stawkę czynszu o 10%:
– za brak urządzeń zaopatrzenia w wodę bezpośrednio w lokalu,
– za brak w.c. w zajmowanym lokalu.
3. Czynniki obniżające stawkę czynszu mnoży się przez współczynniki określające stan techniczny budynku:
a) za dobry stan budynku stosuje się współczynnik 1,0,
b) za średni stan budynku stosuje się współczynnik 0,9,
c) za zły stan budynku stosuje się współczynnik 0,8.
4. Określenie stanu technicznego budynku przyjmuje się na podstawie następujących zasad:
a) stan dobry budynku. Budynek winien się charakteryzować:
– dobrym stanem technicznym elementów konstrukcyjnych: (ściany nośne, stropy, nadproża, konstrukcja dachu),
– tynki, posadzki, podłogi, nie wykazują uszkodzeń,
– pokrycie dachu wraz z obróbkami blacharskimi w stanie dobrym,
– instalacja w stanie dobrym,
b) stan średni budynku. Budynek w średnim stanie technicznym winien posiadać:
– elementy konstrukcyjne w stanie dobrym,
– pozostałe elementy budynku wykazane w pkt a bądź część tych elementów pozostaje do wymiany lub naprawy,
c) stan zły budynku. Budynek wyeksploatowany, posiadający:
– zniszczone elementy konstrukcyjne lub część elementów, np. stropy, popękane ściany lub nadproża,
– zniszczone pokrycia, odpadające tynki bądź ich brak,
– zniszczona stolarka, podłogi itp.
5. Wynajmujący określa składniki wpływające na wysokość czynszu na podstawie posiadanych opisów orzeczeń lub aktualnych ocen technicznych.
6. Wynajmujący obowiązany jest przedstawić najemcy rozliczenie składników wpływających na zwiększenie lub zmniejszenie stawki czynszowej.
7. Wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego strony określają w umowie najmu w pieniądzu polskim.
8. Jeżeli najemca dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu, wynajmujący może zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz. Rozliczenia z tytułu dokonanych ulepszeń przez najemcę strony określają w umowie.
9. W razie niezwrócenia wartości ulepszenia w lokalu najemca opłaca czynsz w wysokości nieuwzględniającej ulepszenia.
10. W przypadku uszczuplenia wyposażenia technicznego lub pogorszenia się ogólnego stanu technicznego budynku, wynajmujący zobowiązany jest do stosownej obniżki czynszu po uwzględnieniu ww. czynników obniżających.
11. Czynsz podwyższany będzie raz w roku przez Wójta Gminy na podstawie oceny czynników wpływających na wysokość stawki czynszu w granicach określonych ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Podwyżki będą miały na celu gromadzenie funduszy niezbędnych do utrzymania substancji mieszkaniowej oraz w miarę możliwości wzrost stawki czynszu ponad próg wymagany ustawą o dodatkach mieszkaniowych.
12. W celu ograniczenia niekorzystnych skutków podwyżek czynszów najemcy, którzy nie będą w stanie pokryć pełnych kosztów utrzymania lokalu mieszkaniowego, będą korzystać z pomocy w formie dodatków mieszkaniowych i zasiłków z Gminnego Ośrodka Pomocy Społecznej.
Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej
Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej z przeznaczeniem na remonty, bieżącą eksploatację i konserwację są wpływy z czynszów za najem lokali mieszkalnych oraz ewentualne dotacje z budżetu państwa i gminy.
Wysokość wydatków kolejnych latach z podziałem na koszty bieżące eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządzania nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym z współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne.
W poszczególnych latach realizacji programu nakłady na planowane remonty powinny kształtować się następująco:
Rok 2003
138 tys. zł, w tym na:
– odnowienie elewacji 25,5 tys. zł
– remont dachów 10 tys. zł
– nakłady na remonty konserwacyjne i profilaktyczne 21 tys. zł
– koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi 81,5 tys. zł
Rok 2004
158 tys. zł, w tym na:
– odnowienie elewacji 27,5 zł
– remont dachów 30 tys. zł
– nakłady na remonty konserwacyjne i profilaktyczne 14 tys. zł
– koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi 86,5 tys. zł
Rok 2005
156 tys. zł, w tym na:
– odnowienie elewacji 27 tys. zł
– remont dachów 26 tys. zł
– nakłady na remonty konserwatorskie i profilaktyczne 12 tys. zł
– koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi 91,5 tys. zł
Rok 2006
182,5 tys. zł, w tym na:
– odnowienie elewacji 26 tys. zł
– remont dachów 46 tys. zł
– nakłady na remonty konserwatorskie i profilaktyczne 14 tys. zł
– koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi 96,5 tys. zł
Rok 2007
210 tys. zł, w tym na:
– odnowienie elewacji 40 tys. zł
– remont dachów 54 tys. zł
– nakłady na remonty konserwatorskie i profilaktyczne 15 tys. zł
– koszt zarządu nieruchomościami wspólnymi 101,5 tys. zł
Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy.
Proponuje się zarządzanie lokalami i budynkami w dotychczasowej formule, tj. przez Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, uzupełniając podstawy prawne – wymogi jakie zakład powinien spełniać zarządzając mieszkaniami i wspólnotami mieszkaniowymi.