Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest opracowany

na pięć kolejnych lat (2002–2007) i obejmuje w szczególności:

I. Ogólną charakterystykę zasobów mieszkaniowych gminy, ich wielkość i stan techniczny.

II. Analizę i program uzyskiwania lokali socjalnych.

Najemców lokali mieszkalnych ujętych w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy przeznaczonych na lokale socjalne należy umieścić na liście osób oczekujących na przydział lokali mieszkalnych “w pierwszej kolejności”.

Budowa budynków z lokalami socjalnymi winna być sfinansowana ze środków gminy.

III. Analizę potrzeb oraz program remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków, z podziałem na kolejne lata (załącznik nr 1 do programu).

W przedstawionym programie zawarto wszelkie pilne potrzeby remontowe, natomiast należy liczyć się z trudnościami, jakie mogą sprawiać członkowie wspólnot mieszkaniowych, którzy zobowiązani są do ponoszenia, proporcjonalnie do posiadanych procentowych udziałów, kosztów konserwacji, modernizacji, eksploatacji i remontów budynków.

W programie uwzględniono znaczne nakłady finansowe na remonty budynków przy ul. Łąkowej. Powyższe podyktowane zostało faktem wysokich kosztów utrzymania mieszkań przez mieszkańców ww. osiedla, między innymi w roku 2003 zakończone zostaną prace realizowane wspólnie z Dolnośląskim Zakładem Termoenergetycznym, mające na celu ograniczenie wzrostu cen za c.o. i c.w. (izolacja ciepłociągów oraz opomiarowanie budynków).

Ponadto w dalszym ciągu będą kontynuowane działania w celu zmniejszenia zużycia energii cieplnej w budynkach komunalnych gminy poprzez:

IV. Planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych w kolejnych latach (załącznik nr 2 do programu).

W programie założono sprzedaż lokali mieszkalnych w ilości 70 szt. rocznie w kolejnych latach.

V. Zasady polityki czynszowej oraz planowana wysokość zmian stawek czynszowych w kolejnych latach 2002–2007.

Ostatnia zmiana czynszu za lokale mieszkalne została wprowadzona w życie w dniu 1 lutego 2001 r.

Obecnie maksymalna stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wynosi 2,00 zł.

Dla porównania maksymalne stawki czynszowe w okolicznych gminach wynoszą:

Proponowana zmiana tabeli czynników podwyższających lub obniżających wysokość stawki czynszu za 1 m2 pow. użytkowej lokalu mieszkalnego (załącznik nr 4) jest związana ze zmniejszeniem ilości budynków zaliczanych do strefy peryferyjnej i dotyczy ulic:

Przedmiotowa zmiana spowoduje średni wzrost czynszu za 40 m2 lokalu mieszkalnego o 4,80 zł/m-cznie wg wyliczenia:

40 m2 ´ 0,12 zł/m2 = 4,80 zł/m-cznie

Po wprowadzeniu ww. zmiany od 1 lipca 2003 r. miesięczny przypis z tytułu zmniejszenia ilości budynków zaliczanych do strefy peryferyjnej wzrośnie o 926,– zł miesięcznie. W związku z czym przypis za okres od 1 lipca 2003 r. do 31 grudnia 2003 r. wzrośnie o kwotę 5,558,– zł wg wyliczenia.

7.729 m2 ´ 0,12 zł x 6 miesięcy = 5.558,– zł.

VI. Bieżąca informacja o ilości zarządzanych przez MZUP budynkach oraz mieszkaniach z podziałem na lokale mieszkalne zasobów gminy i lokale wykupione.

VII. Informacja o źródłach finansowania gospodarki mieszkaniowej.

 

 

Miejskie Zakłady Użyteczności Publicznej w Kudowie Zdroju zarządzają na terenie gminy Kudowa Zdrój 213 budynkami mieszkalnymi o ogólnej powierzchni użytkowej 68.512 m2, z czego:

1) lokale mieszkalne zasobów gminy: 1.035 szt. o pow. 43.314 m2

2) lokale mieszkalne sprzedane: 533 szt. o pow. 25.198 m2

Stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest bardzo różnorodny, z przeważającą ilością budynków, których stan techniczny można określić jako “średni”. W wielu przypadkach stan techniczny zarówno budynków, jak i lokali mieszkalnych jest poniżej przeciętnego.

I. Ogólna charakterystyka zasobów mieszkaniowych gminy

1. Mieszkaniowy zasób gminy Kudowa Zdrój zlokalizowany jest w 213 budynkach, w których znajduje się 1035 lokali mieszkalnych, w tym:

2. Wyposażenie lokali mieszkalnych w urządzenia techniczne:

3. Ilość budynków położonych w strefie peryferyjnej:

4. Ilość budynków, których stan techniczny jest niższy od przeciętnego:

5. Ilość budynków, w których po 1992 r. wykonane zostały gruntowne remonty:

6. Ilość budynków jednorodzinnych – 15 szt., w tym:

7. Ilość budynków wspólnot mieszkaniowych – 141 szt., w tym:

II. Lokale socjalne

Obowiązkiem gminy jest dostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Mając na uwadze powyższe, należy podjąć stosowne działania w celu zwiększenia ilości lokali socjalnych, tj.:

1) wycofać ze sprzedaży lokale mieszkalne w wytypowanych poniżej budynkach mieszkalnych i w miarę możliwości, na zasadzie przydzielenia lokali zastępczych, zwolnione lokale przekwalifikowywać na lokale socjalne:

a) 2003 rok:

ul. Kościelna 1:

ul. Chrobrego 57:

ul. 1 Maja 51:

b) 2004 rok:

ul. Kościelna 1:

ul. Łąkowa:

c) 2005 rok:

nie przewiduje się uzyskania lokali socjalnych

d) 2006 rok:

ul. Łąkowa:

e) 2007 rok:

W wyniku zaproponowanych działań z mieszkaniowego zasobu gminy można uzyskać:

Po zrealizowaniu przedstawionego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w 2007 roku gmina może dysponować 37 lokalami socjalnymi.

III. Remonty i modernizacja zasobów mieszkaniowych gminy

Jak już wcześniej informowaliśmy, stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest różnorodny, określany jako średni, w wielu przypadkach poniżej przeciętnego. Należy nadmienić, iż ogólny stan techniczny zasobów został obniżony wskutek przejęcia w ostatnich latach budynków mieszkano-hotelowych ZUK-u, FWP, SOSG oraz byłego KZPB, których stan techniczny w większości budynków był poniżej przeciętnego.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w odróżnieniu od ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie określa obowiązków najemcy, dotyczących wymiany i konserwacji urządzeń technicznych w lokalach mieszkalnych. Obecne obowiązki najemcy reguluje Kodeks cywilny, które ograniczają się jedynie do drobnych napraw i remontów, co znacznie wpłynie na wzrost kosztów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, ponoszonych przez wynajmującego.

Mając na uwadze powyższe oraz wzrost cen opłat niezależnych od wynajmującego, stale wzrastające zadłużenie w opłatach czynszu spowodowane wzrostem bezrobocia i zubożeniem społeczeństwa, w znacznym stopniu wpłynie to na – i tak już ograniczone – środki finansowe na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Pomimo tych trudności Miejskie Zakłady Użyteczności Publicznej w Kudowie Zdroju starają się utrzymać stan techniczny zasobów mieszkaniowych w stanie niepogorszonym, wykonując głównie prace konserwacyjno-remontowe. W załączeniu – program remontów modernizacji i konserwacji zasobów mieszkaniowych gminy w latach 2002–2007 (załącznik nr 1). Należy nadmienić, że przy opracowywaniu planu remontów założono, że lokale użytkowe nie będą sprzedawane, a czynsze za nie pozostaną na obecnym poziomie.

IV. Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych

Planowaną sprzedaż lokali kwaterunkowych na rzecz dotychczasowych najemców szacujemy na około 70 mieszkań rocznie, w pięciu kolejnych latach, począwszy od 2003 r. W wyniku zaplanowanej sprzedaży mieszkaniowy zasób gminy ulegnie zmniejszeniu o około – wg wyliczenia:

43.314 m2 : 1035 szt. = 41,85 m2

70 lokali ´ 41,85 m2 = 2930 m2 rocznie

Mieszkaniowy zasób gminy Kudowa Zdrój obejmuje 213 budynków mieszkalnych, w tym:

1. 141 budynków zarządzanych jest przez wspólnoty mieszkaniowe, w których znajduje się:

2. 72 budynki, w których nie nastąpiła żadna sprzedaż, w tym 15 budynków jednorodzinnych:

Mając na uwadze racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminnym szczególny “nacisk” należy położyć na możliwość zmobilizowania najemców mieszkań w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których do sprzedaży pozostały jeden lub dwa lokale mieszkalne (przypominamy, że takich budynków jest 18 szt.), do ich wykupu. W chwili obecnej prowadzona jest akcja, polegająca na przeprowadzaniu indywidualnych rozmów z najemcami i dzierżawcami budynków jednorodzinnych, mająca na celu zachęcenie ww. do kupna zajmowanych budynków.

Należy nadmienić, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego daje możliwość wypowiadania umów najemcom lokali mieszkalnych z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia – pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania do wynajęcia, w tej samej lub pobliskiej miejscowości, innego lokalu mieszkalnego, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny, pod warunkiem, że najemcy zaproponowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie korzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu. Mając jednak na uwadze zubożenie mieszkańców naszej gminy w związku z panującym bezrobociem, uważamy, że byłoby niemoralnym stosowanie tego rodzaju “środków przymusu”. Niemniej jednak należy zaznaczyć, że sprzedaż ww. lokali w znacznym stopniu zmniejszyłaby koszty utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy. Załącznik nr 2 dotyczy planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych oraz przewidywanych wpływów z tytułu czynszu za lokale mieszkalne w latach 2002–2007.

V. Zasady polityki czynszowej

Podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokali mieszkalnych reguluje art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (załącznik nr 3). Przy ustalaniu wysokości stawki czynszowej należy jednak uwzględnić niewystarczające środki finansowe na działalność remontowo-eksploatacyjną budynków mieszkalnych, ale również należy kierować się stanem zubożenia mieszkańców Kudowy, istniejącym bezrobociem oraz wysokością opłat niezależnych od zarządcy, takich jak: zimna woda i kanalizacja, gaz, energia elektryczna, centralne ogrzewanie, ciepła woda, wywóz nieczystości stałych itp.

Przy ustalaniu wysokości stawki czynszowej należy wziąć również pod uwagę czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokali mieszkalnych (zgodnie z załącznikiem nr 4). Należy zaznaczyć, że wskutek proponowanej przez nas zasady polityki czynszowej zostaną wprowadzone trzy rodzaje opłat czynszowych:

1) czynsz za lokale mieszkalne,

2) czynsz za lokale socjalne (stawka czynszu nie może przekroczyć polowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie gminy),

3) czynsz za wolne lokale mieszkalne o pow. przekraczającej 80 m2 oddawane w najem w drodze konkursu ofert (stawka czynszowa nie może być niższa, niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu), zgodnie z § 18 uchwały nr XXXII/196/2001 z dnia 10 października 2001 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Kudowa Zdrój.

VI. Zasady zarządzania budynkami i lokalami mieszkalnymi

Obecnie Miejskie Zakłady Użyteczności Publicznej w Kudowie Zdroju zarządzają na terenie gminy Kudowa Zdrój 213 budynkami mieszkalnymi, w tym 141 budynków to wspólnoty mieszkaniowe, o ogólnej pow. 68.512 m2, w tym:

1. lokale mieszkalne zasobów gminy – 1.035 szt. o pow. 43.314 m2

2. lokale sprzedane – 533 szt. o pow. 25.198 m2

Wychodząc naprzeciw woli właścicieli lokali mieszkalnych w najbliższym czasie nie przewiduje się zmiany formy zarządu wspólnotami mieszkaniowymi. Jednakże przy wzroście ilości własnościowych lokali mieszkalnych zakłada się przejście na inne formy zarządzania, zgodnie z istniejącym stanem prawnym w tej dziedzinie.

VII. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

Podstawowe źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej to: