Zasobem mieszkaniowym w imieniu Gminy, zarządza Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Lubomierzu. Stan ilościowy zasobów mieszkaniowych gminy zawiera tabela nr 2.

TABELA 1

Z ww. wykazu wynika, że zdecydowana większość spośród budynków komunalnych stanowią budynki wzniesione do 1945 r. – 80,7%. W budynkach tych znajduje się 219 gminnych lokali mieszkalnych, w tym 5 lokali socjalnych.

Spośród budynków zakwalifikowanych w grupie wiekowej 1946–2002 znajdują się trzy wybudowane w 1989 r. przeznaczone początkowo na mieszkania zamienne. Dzisiaj spełniają funkcję budynków z lokalami mieszkalnymi.

TABELA 2

TABELA 3

Niedobór środków finansowych corocznie uzupełniany jest dotacją z budżetu gminy, wpływami z dzierżawy lokali użytkowych oraz środkami zakładu.

Na przykładzie 2001 r. wydatki na utrzymanie substancji mieszkaniowej pokryto w następujący sposób:

Jak z tego zestawienia wynika, to aż 46% wydatków pokrywanych jest ze źródeł niepochodzących z czynszów lokatorskich.

Wdrożona w życie w czerwcu 2001 r. ustawa o ochronie praw lokatorów narzuca faktyczne zamrożenie czynszów na bardzo niskim poziomie. Oznacza to, że w najbliższych latach nie należy spodziewać się żadnych radykalnych zmian w zwiększeniu wielkości nakładów na remonty budynków.

Wysokość stawki bazowej opłat czynszowych w ostatnich latach w Lubomierzu wynosiła:

od 1 czerwca 1995 r. – 31 kwietnia 1996 r. – 0,55 zł/m²

od 1 maja 1996 r. – 31 kwietnia 1998 r. – 0,70 zł/m²

od 1 maja 1998 r. – 30 maja 1999 r. – 0,80 zł/m²

od 1 czerwca 1999 r. – 30 maja 2000 r. – 0,87 zł/m²

od 1 czerwca 2000 r. – 30 maja 2001 r. – 0,96 zł/m²

od 1 czerwca 2001 r. – 1,20 zł/m²

Średni roczny wzrost stawki wynosił 17%.

Z wcześniejszych zestawień wynika, że koszty utrzymania lokali znacznie przewyższają wpływy z czynszów. W kolejnych okresach wpływy ogółem z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w stosunku do kosztów wynosiły:

– 1996 r. – 71,4%

– 1997 r. – 82,2%

– 1998 r. – 74,0%

– 1999 r. – 72,0%

– 2000 r. – 69,0%

– 2001 r. – 77,0%

Zgodnie z opiniami ekspertów dla zapewnienia właściwej gospodarki zasobami mieszkaniowymi nakłady na utrzymanie budynków powinny wynosić minimum 3% wartości odtworzeniowej, co w cenach na koniec 2001 r. wyniosło 5,22 zł/m²/m-c.

Zestawienie wielkości:

– 1,20 zł/m²/m-c – stawka bazowa czynszu na koniec 2001 r.,

– 3,58 zł/m²/m-c – poniesione nakłady przez zakład,

– 5,22 zł/m²/m-c – poziom realnych potrzeb

daje obraz z jednej strony nikłych możliwości zakładu z drugiej zaś “przepaści finansowej” pomiędzy zaangażowanymi a niezbędnymi środkami.

Na tak duże rozbieżności pomiędzy możliwościami a potrzebami wpływa również fakt, że nasze zasoby w około 80% mają więcej niż 40 lat, przy czym w sporej części są one technicznie zdregradowane i wymagają remontów kapitalnych lub modernizacji. Stan ten pogarsza dodatkowo fakt, że na terenie miasta większość budynków posadowiona jest na bardzo niestabilnym gruncie przy stosunkowo wysokim poziomie wód gruntowych. Powoduje to zjawisko “płynięcia budynków” ze wszystkimi negatywnymi skutkami z tego wynikającymi, tzn.: nierównomiernym osiadaniem, pękaniem ścian, zagrzybieniem, zawilgoceniem itp. Nakłada się na to również brak dbałości przez całe dziesięciolecia o właściwy stan systemów kanalizacyjnych i drenarskich.

W ostatnich latach powstała nowa dziedzina wyodrębniona z działalności ADM-u czyli wspólnoty mieszkaniowe. W obecnym czasie zakład współuczestniczy w zarządzaniu 45 wspólnotami mieszkaniowymi, które są w posiadaniu 51 budynków. Na tę liczbę składają się 42 małe wspólnoty i 3 duże o liczbie mieszkań powyżej 7. W dużych wspólnotach współwłaściciele wyłonili własne zarządy, które przejęły na siebie wszelkie obowiązki wynikające z prowadzenia nieruchomości. ZBGKiM ma podpisane umowy z 36 wspólnotami na administrowanie budynków.