§ 1

Zatwierdza do wykonania wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Kamienna Góra na lata 2002–2006 stanowiący załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miasta Kamienna Góra.

§ 3

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.

Załącznik nr 1 do uchwały Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 28 sierpnia 2002 r. (poz. 3439) 

Artykuł 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z 2001 r.) stanowi, iż tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Podstawą realizacji polityki mieszkaniowej gminy jest (zgodnie z art. 21 powołanej wyżej ustawy) wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Program obejmuje:

Realizując dyspozycję ustawową Rada Miasta Kamienna Góra uchwala wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Kamienna Góra w poniższym brzmieniu.

R o z d z i a ł I

Wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej Kamienna Góra w latach 1998–2001 prezentują poniższe tabele.

Dane za 2000 r. uwzględniają zmianę ustawy o własności lokali polegającą na zakwalifikowaniu jako “duże wspólnoty” wspólnot obejmujących powyżej 7 a nie jak to było wcześniej 10 lokali.

Planowaną wielkość zasobu w latach 2002–2006 prezentuje poniższa tabela. Zakłada się, iż w związku ze sprzedażą średnio około 150 lokali mieszkalnych rocznie, w każdym z lat objętych programem powstanie około 15–20 nowych wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy, jednocześnie zaś gmina przestanie być członkiem około 10 wspólnot, w których wszystkie lokale staną się własnością osób fizycznych.

Aktualnie Gmina Miejska Kamienna Góra dysponuje 83 lokalami socjalnymi. W latach kolejnych zakładany jest wzrost liczby lokali o takim charakterze, który nastąpi głównie w wyniku adaptacji na ten cel budynków i pomieszczeń będących własnością gminy:

– w roku 2002 – do 100 lokali,

– w roku 2003 – do 122 lokali,

– w roku 2004 – do 145 lokali,

– w roku 2005 – do 165 lokali oraz

– w roku 2006 – do 195 lokali.

R o z d z i a ł II

Wśród budynków stanowiących własność Gminy Miejskiej Kamienna Góra i budynków w których działają wspólnoty mieszkaniowe z udziałem gminy:

– 88,2% zostało wybudowanych przed 1945 r.,

– 1,7% zostało wybudowanych w latach 1945–1954,

– 4,1% zostało wybudowanych w latach 1955–1964,

– 3,1% zostało wybudowanych w latach 1975–1984,

– 1,7% zostało wybudowanych po roku 1986.

Wszystkie budynki są podłączone do sieci elektrycznej, 95% do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, 90% do sieci gazowej, ale zaledwie 7% jest wyposażona w centralne ogrzewanie.

Według opinii zarządcy mieszkaniowym zasobem gminy, którym jest MZBGKIM w likwidacji wszystkie budynki wybudowane przed 1945 r. (a zatem prawie 90% zasobu) wymagają remontów kapitalnych. W najgorszym stanie znajdują się budynki starego miasta pochodzące z XVII i XVIII w. Stopień ich zużycia technicznego (według dokumentacji konserwatora zabytków) sięga 60–80%. W znacznej części spośród tych budynków remonty kapitalne są ekonomicznie nieuzasadnione, jednakże należy mieć na uwadze fakt, iż 327 budynków znajduje się pod nadzorem konserwatora zabytków.

Nakłady remontowe poniesione przez Gminę Miejską Kamienna Góra w budynkach mieszkalnych znajdujących się w zarządzie MZBGKIM w likwidacji w roku 2001 wyniosły niespełna 2.500.000 zł, z czego ok. 2.400.000 zostało wydanych na remonty częściowe budynków i lokali (bez remontów lokali socjalnych), natomiast ok. 70.000 zł przeznaczono na remonty lokali socjalnych. W 2001 r. nie prowadzono remontów kapitalnych.

Według szacunku MZBGKIM w likwidacji w latach kolejnych (2002–2006) wydatki na remonty gminnego zasobu mieszkaniowego gwarantujące utrzymanie jego dzisiejszego stanu muszą wynieść około 3.190.000 zł rocznie. Z tego 90.000 zł zostanie przeznaczone na remonty lokali socjalnych. Przy kalkulowaniu powyższej wartości założono, iż nie będą prowadzone remonty kapitalne budynków (co jest spowodowane pośrednio również brakiem lokali zastępczych).

Wzrost zatem nakładów remontowych w latach kolejnych o około 700.000 zł rocznie, w stosunku do roku 2001, pozwoli jedynie na zachowanie status quo. Polepszenie stanu gminnego zasobu wymaga dalszych inwestycji.

R o z d z i a ł III

Sprzedaż mieszkań z gminnego zasobu lokalowego Gminy Miejskiej w Kamiennej Górze odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na podstawie przepisów aktów wykonawczych do powołanej ustawy oraz postanowień uchwały Rady Miasta w Kamiennej Górze nr XXXIII/174/2000 z dnia 24 lutego 2000 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych stanowiących własność Gminy Miejskiej w Kamiennej Górze, zasad ustalenia ulg przy sprzedaży tych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych dla najemców w drodze bezprzetargowej oraz ustalenia pierwszej opłaty i wysokości opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu pod tymi nieruchomościami wraz ze zmianami.

W latach 1998–2000 sprzedaż lokali mieszkalnych z zasobu Gminy Miejskiej w Kamiennej Górze kształtowała się następująco:

– 1998 r. –104,

– 1999 r. –122,

– 2000 r. –133.

W latach 2001–2006, ze względu na korzystne dla nabywców rozwiązania zawarte w przywołanej uchwale Rady Miasta w Kamiennej Górze nr XXXIII/174/2000 z dnia 24 lutego 2000 r. szczególnie po jej nowelizacji dokonanej w 2001 r., planuje się sprzedaż średnio 150 lokali mieszkalnych rocznie.

Po uwzględnieniu wszelkich ulg i bonifikat cena sprzedaży jednego lokalu wyniesie średnio ok. 4.000 zł. Przy sprzedaży w okresie 2002–2006 ok. 750 lokali, dochód budżetu gminy z tego tytułu wyniesie ok. 3.000.000 zł.

Sprzedaż lokali użytkowych odbywa się w oparciu o zasady zawarte w uchwale nr LXX/377/2002 Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 27 lutego 2002 roku w sprawie zasad i kryteriów sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali użytkowych w budynkach stanowiących własność Gminy Miejskiej Kamienna Góra wraz z gruntem w części ułamkowej, niezbędnym do racjonalnego korzystania z lokali.

Zgodnie z uchwałą pierwszeństwo w nabywaniu lokali mają ich najemcy, którzy na podstawie pisemnej umowy zawartej na czas nieoznaczony prowadzą w tychże lokalach działalność gospodarczą.

Przedmiotem sprzedaży mogą być samodzielne lokale wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe.

Cenę zbycia ustala Zarząd Miasta w wysokości nie niższej niż wynika to ze sporządzonego operatu szacunkowego.

Sprzedaż lokali użytkowych następuje z równoczesną sprzedażą gruntu w części ułamkowej i innych urządzeń lub oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. W razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pierwsza opłata z tego tytułu równa jest 25% ceny, zaś kolejne opłaty roczne 3% ceny.

Na poczet ceny zalicza się nabywcy poczynione przez niego za zgodą zbywcy nakłady. Cenę lokalu wpisanego do rejestru zabytków obniża się o 50%.

Nabywca ponosi koszty związane z opracowaniem dokumentacji sprzedaży, opłaty notarialne oraz opłaty sądowe z tytułu ujawnienia praw w księdze wieczystej.

Lokale zbywane są w trybie bezprzetargowym wyłącznie na wniosek i na rzecz dotychczasowego najemcy bądź dzierżawcy, o ile:

R o z d z i a ł IV

Zasady polityki czynszowej obowiązujące w Kamiennej Górze określiła uchwała Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 30 października 2001 r. w sprawie ustalenia zasad polityki czynszowej dla mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kamienna Góra ze zmianami.

Zgodnie z powyższą uchwałą w lokalach stanowiących mieszkaniowy zasób, w których stosunek najmu zostanie nawiązany po dniu wejścia w życie uchwały, tj. po dniu 27 lutego 2001 r. roczna wysokość czynszu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w poszczególnych latach nie może przekraczać:

– w 2002 r. – 2% wartości odtworzeniowej lokalu,

– w 2003 r. – 2,5% wartości odtworzeniowej lokalu,

– w 2004 r. – 3% wartości odtworzeniowej lokalu,

– w 2005 r. – 3,5% wartości odtworzeniowej lokalu,

– w 2006 r. – 4% wartości odtworzeniowej lokalu.

Roczna wartość czynszu za najem lokali mieszkalnych nowo wybudowanych nie może być niższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a po roku 2004 niż 4% tej wartości.

Stawki czynszu za lokale mieszkalne należące do mieszkaniowego zasobu gminy zróżnicowane ze względu na wartość użytkową lokali ustala co 12 miesięcy Zarząd Miasta Kamienna Góra.

Minimalna stawka czynszu, po zastosowaniu zniżek, nie może być niższa niż 40% stawki maksymalnej.

Podwyżek czynszu za lokale mieszkalne i socjalne przy kontynuowanych umowach dokonuje Zarząd Miasta raz w roku w II kwartale o maksymalne wskaźniki określone w art. 9 ust 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z uchwałą Zarządu Miasta Kamienna Góra nr XIII/CCVIII/02 z dnia 5 marca 2002 r. do czynników obniżających maksymalną stawkę czynszu należą:

– położenie budynków na peryferiach miasta – Os. Antonówka,

– położenie lokalu w suterenie i na poddaszu,

– brak w lokalu instalacji gazowej, centralnego ogrzewania, instalacji wodnokanalizacyjnej, w.c., łazienki,

– ciemna kuchnia, wspólnie użytkowane pomieszczenia wchodzące w skład powierzchni użytkowej lokalu,

– stan techniczny budynku – budynki przeznaczone do rozbiórki decyzją nadzoru budowlanego.

R o z d z i a ł V

Zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, co należy do zadań własnych gminy, gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy.

W skład tego zasobu wchodzą lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spó- łek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego), a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Aktualnie budynki i lokale wchodzące w skład gminnego zasobu lokalowego Gminy Miejskiej Kamienna Góra (również lokale w budynkach wspólnot mieszkaniowych) są zarządzane przez zakład budżetowy będący w likwidacji pod nazwą Miejski Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w likwidacji w Kamiennej Górze (z kilkoma zaledwie wyjątkami).

Miejski Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w likwidacji w Kamiennej Górze działa w oparciu o:

Statut Zakładu stanowi, iż zadaniem MZBGKIM jest bieżące zaspakajanie potrzeb miasta w zakresie między innymi gospodarki mieszkaniowej. Wśród szczegółowych zadań Statut wymienia:

Zakład aktualnie znajduje się w stanie likwidacji. Podstawą likwidacji jest uchwała nr LXII/353/2001 Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 30 października 2001 r. w sprawie likwidacji zakładu budżetowego pod nazwą Miejski Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Kamiennej Górze. Ostateczny termin zakończenia likwidacji to 31 sierpnia 2002 r.

Na bazie majątku pozostałego po likwidacji zakładu utworzone zostały dwie spółki prawa handlowego ze 100% udziałem gminy.

Zgodnie z uchwałą nr LXII/354/2001 Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 30 października 2001 r. w sprawie utworzenia spółki ze 100% udziałem gminy pod nazwą Spółka Mieszkaniowa – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Kamiennej Górze, podstawowym zadaniem tejże spółki będzie zarządzanie gminnymi zasobami lokalowymi oraz sprawowanie zarządu we wspólnotach mieszkaniowych.

Zatem założono, iż Spółka Mieszkaniowa sp. z o.o. przejmie zadania z zakresu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym realizowane dotąd przez MZBGKIM. Należy zauważyć, iż powierzenie realizacji usługi spółce nastąpić może jedynie przy zachowaniu procedur określonych w ustawie o zamówieniach publicznych.

R o z d z i a ł VI

Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej gminy winny być wpływy z czynszu za lokale mieszkalne wchodzące w skład zasobu, uzupełnione wpływami z czynszów za lokale użytkowe, wpływami ze sprzedaży lokali oraz ewentualnie środkami pochodzącymi z innych źródeł. Przy założeniu, iż ściągalność czynszu za lokale mieszkalne i użytkowe utrzyma się w latach 2002–2006 na poziomie obecnym (tj. około 80%) wpływy z tego tytułu będą następujące:

Wykazane wpływy z czynszów za lokale mieszkalne zostały skalkulowane przy założeniu, iż zasób lokalowy będzie się zmniejszał w latach 2002–2006 w sposób powyżej wskazany (tj. średnio o 150 lokali rocznie), a podwyżki stawek czynszowych dokonywane będą na zasadach określonych w uchwale Rady Miasta w Kamiennej Górze z dnia 30 października 2001 r. w sprawie ustalenia zasad polityki czynszowej dla mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kamienna Góra.

Wpływy z lokali użytkowych i garaży zostały skalkulowane tak, jak gdyby lokale te nie były sprzedawane, ale nadal wynajmowane. Zasady określone w uchwale nr LXX/377/2002 Rady Miejskiej w Kamiennej Górze z dnia 27 lutego 2002 roku w sprawie zasad i kryteriów sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali użytkowych w budynkach stanowiących własność Gminy Miejskiej Kamienna Góra wraz z gruntem w części ułamkowej, niezbędnym do racjonalnego korzystania z lokali, powodują, iż sprzedaż lokali użytkowych będzie nieduża i nie wpłynie znacząco na źródła finansowania całości gospodarki lokalowej gminy.

Wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych wyniosą w analizowanym okresie 2002–2006 łącznie ok. 3.000.000 zł co daje rocznie około 600.000 zł.

Dodatkowo (poza wskazanymi powyżej źródłami finansowania) Gmina Miejska w Kamiennej Górze przeznaczy z innych źródeł w latach 2002–2006 rocznie na gospodarkę mieszkaniową kwotę około 1.200.000 zł.

Przy powyższych założeniach środki przeznaczone na gospodarkę mieszkaniową w Gminie Miejskiej Kamienna Góra wyniosą w latach 2002–2006 odpowiednio:

1. 2002 r. – 4.676.300 zł.

2. 2003 r. – 4.834,100 zł.

3. 2004 r. – 4.938.600 zł.

4. 2005 r. – 5.136.700 zł.

5. 2006 r. – 5.287.800 zł.

Środki te zostaną uzupełnione kwotami wyegzekwowanymi od najemców zalegających z uiszczeniem czynszu i innych opłat. Wysokość środków z tego tytułu jest trudna do oszacowania, nie będzie to jednak wielkość istotna z punktu widzenia finansowania całości gospodarki mieszkaniowej.

Gmina Miejska Kamienna Góra przy założeniu, iż zarządcą całości gminnego zasobu będzie Spółka Mieszkaniowa sp. z o.o., ponosić będzie wydatki z następujących tytułów:

W związku z tym, iż dotychczas koszty zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym ukryte były w całości kosztów MZBGKIM, a także w związku z nową formą organizacyjno-prawną podmiotu zarządzającego, co pociąga za sobą odmienny sposób wzajemnych rozliczeń między gminą a zarządcą, wskazane poniżej koszty utrzymania gminnego zasobu mieszkaniowego zostały oszacowane jedynie w pewnym przybliżeniu.

Wśród działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Kamienna Góra wymienić należy przede wszystkim: