WSTĘP

WSTĘP

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest bardzo trudna. Liczba mieszkań jest o ok. 1,5 mln mniejsza niż liczba gospodarstw domowych, a nadto ok. 1,3 mln mieszkań istniejących wymaga generalnych prac remontowych. Od początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia obniża się wielkość środków przeznaczanych na cele mieszkaniowe z budżetu państwa. Gminy próbują wypełnić tę lukę, ale ich możliwości są bardzo ograniczone. Rozmiary budownictwa mieszkaniowego utrzymują się już od prawie dziesięciu lat na niespotykanym w innych krajach, niezwykle niskim poziomie, a zdecydowana większość społeczeństwa nie ma żadnych szans na poprawienie swoich warunków mieszkaniowych. Kryzys finansów publicznych, który narastał od dawna, ale ujawnił się ze szczególną siłą w 2001 r., nie pozwala przypuszczać, by sytuacja zmieniła się szybko na korzyść.

Koncepcja stopniowego przenoszenia głównego ciężaru odpowiedzialności za pomoc w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych ludności z Państwa na gminy realizowana jest już od wielu lat, jest ona też bardzo wyraźna w założeniach polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999–2003. Jest to słuszny kierunek zmian, gmina nigdy nie może uchylać się od pomocy w zabezpieczeniu mieszkań dla najbiedniejszych i stymulowania rozwoju mieszkalnictwa dla pozostałych grup lokalnej społeczności.

Stwierdzenie, że samorząd terytorialny winien troszczyć się o zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wymaga odpowiedzi na pytanie o zakres, cele i najlepsze sposoby tej pomocy. Nie ulega wątpliwości, że stopniowe wprowadzanie zasad gospodarki rynkowej do sfery mieszkalnictwa wiąże się z koniecznością uwzględnienia w lokalnej polityce mieszkaniowej, w znacznie większym niż wcześniej wymiarze, zasad i mechanizmów ekonomicznych. Bardzo istotnego znaczenia nabiera tu więc właściwe określenie długofalowej polityki mieszkaniowej, którą należy realizować w każdej gminie.

Szczegółowy zakres i sposób rozwiązywania spraw mieszkaniowych zależą w dużym stopniu od polityki gminy, ale wynikają przede wszystkim z obowiązujących przepisów prawa. Już w ustawie o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. zawarte zostało ogólne stwierdzenie, że do zakresu działania i zadań gminy należy zaspokajanie potrzeb wspólnoty samorządowej, a w tym m.in. sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego. W chwili obecnej kwestię tą uregulowała ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz. U. Nr 71, poz. 733) stwierdzając, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W ww. ustawie wolą ustawodawcy gminy są zobowiązane do opracowania wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wałbrzych to obraz stanu mieszkalnictwa w dniu dzisiejszym oraz w przyszłości, do którego dążą władze samorządowe prowadząc działania zmierzające do pozytywnych zmian oraz angażując do współpracy mieszkańców, a także możliwie liczne przedsiębiorstwa i instytucje.

Program obejmuje wszystkie istotne zagadnienia związane z gospodarowaniem nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Wałbrzych oraz własność Gminy w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych. Program opracowany jest na 5 lat, tj. od roku 2003 do roku 2007.

Cel programu:

dokładne rozeznanie potrzeb, możliwości i uwarunkowań lokalnej gospodarki mieszkaniowej,

optymalne wykorzystanie istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych,

optymalne wykorzystanie środków finansowych budżetu gminy, lokalnych zakładów pracy i instytucji oraz ludności,

lepsze rozeznanie problemów i zagrożeń rozwojowych mieszkalnictwa i łatwiejsze im przeciwdziałanie,

stymulowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego oraz rozszerzenie zakresu prac remontowych i modernizacyjnych,

zwiększenie możliwości zdobywania środków zewnętrznych na cele lokalnego mieszkalnictwa,

określenie właściwej koncepcji rozwoju mieszkalnictwa, spójnej z ogólną strategią rozwoju miasta Wałbrzycha oraz jego zagospodarowania przestrzennego,

aktywizacja i integracja społeczności lokalnej wokół ważnego wspólnego problemu, jakim jest poprawa sytuacji mieszkaniowej i stanu zabudowy oraz wyglądu miasta,

uniknięcie przypadkowości w podejmowanych przez samorząd decyzjach i działaniach dotyczących mieszkalnictwa.

Strategiczne cele rozwoju mieszkalnictwa w Gminie Wałbrzych

I. Przyrost nowych zasobów mieszkaniowych (realizowany głównie przez WTBS sp. z o.o., spółdzielnie mieszkaniowe i prywatnych developerów).

Program dogęszczeń starszej zabudowy w śródmieściu (głównie budynki plombowe)

Dogęszczanie zabudowy blokowej z lat 1960–1990

Promowanie realizacji skoncentrowanej zabudowy jednorodzinnej

Rozwój infrastruktury komunalnej

II. Podniesienie standardu zasobów istniejących.

Poprawa ładu przestrzennego w centrum, usprawnienie i uzupełnienie infrastruktury
Rewitalizacja zabytkowej starówki
Zmiana systemu ogrzewania budynków na przyjazne środowisku
Termomodernizacja budynków mieszkalnych

III. Poprawa warunków mieszkaniowych przede wszystkim ludności ubogiej, niepełnosprawnej i zagrożonej bezdomnością.

Obniżka kosztów i poprawa efektywności działania sektora komunalnego

Nadbudowa budynków komunalnych, budowa mieszkań socjalnych i adaptacja na te cele obiektów poprzemysłowych, administracyjnych, hotelowych i oświatowych

Budownictwo specjalne (m.in. mieszkania chronione, noclegownie)

Rozbudowa placówek opiekuńczych i obiektów dla grup specjalnej troski

Pomoc przy budowie skromnych mieszkań lub domów jednorodzinnych, własnymi siłami, słabych ekonomicznie ale aktywnych rodzin na – terenach Gminy.

Niezbędnym elementem określenia potencjału lokalnej gospodarki mieszkaniowej oraz warunków otoczenia jest zbadanie wzajemnych oddziaływań zachodzących między sferą mieszkalnictwa w Gminie Wałbrzych a jej otoczeniem. W rezultacie następuje określenie pozycji strategicznej mieszkalnictwa oraz kierunków jego rozwoju za pomocą analizy SWOT mieszkalnictwa.

A. Silne strony

1. dogodne warunki zakupu mieszkań przez najemców;

2. dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe – jedno i wielorodzinne oraz plombowe;

3. dobra infrastruktura techniczna – dostępność mediów;

4. możliwość refundacji nakładów na zmianę typu ogrzewania na proekologiczne;

5. duża ilość terenów zielonych;

6. sprawność organizacyjna kadry urzędu miejskiego, jako aparatu bezpośrednio programującego, częściowo realizującego oraz nadzorującego zadania z zakresu mieszkalnictwa w Gminie,

7. stale podnoszona jakość świadczenia usług zarządzania i administrowania – oraz pokrewnych – przez zarządców budynków;

8. dążenie do wytworzenia tzw. obiegu zamkniętego tzn. takiego, w którym środki uzyskane z czynszów przeznaczane byłyby na całość wydatków związanych z lokalną gospodarką mieszkaniową;

9. istnienie pobliskiej Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej wpływającej stymulująco na rozwój lokalnego mieszkalnictwa;

B. Słabe strony

1. zła struktura własności zasobów mieszkaniowych, tj. stosunkowo niski poziom zasobów prywatnych, w tym wspólnot mieszkaniowych;

2. ryzyko wzrostu liczby lokali socjalnych przy malejącej liczbie lokali pełnostandardowych, a w efekcie brak równowagi pomiędzy wpływami z czynszów a kosztami utrzymania zasobów;

3. stan techniczny;

4. załamanie rozwoju budownictwa (od lat 90-tych);

5. utarta w przeszłości zła opinia mieszkańców o zarządcach zasobów komunalnych;

6. duże kłopoty z windykacją należności czynszowych;

7. stale postępująca dekapitalizacja zasobów związana z ich wiekiem;

8. ujawnienie się szkód górniczych;

C. Szanse

1. możliwość wykorzystania dostępnej siły roboczej oraz wdrażane programy rządowe dla zdynamizowania rozwoju budownictwa mieszkaniowego (w tym zatrudniania absolwentów);

2. budownictwo czynszowe realizowane przez WTBS sp. z o.o.;

3. rozwijające się szkolnictwo wyższe;

4. możliwość pozyskania środków UE na rewitalizację;

5. wielość i różnorodność oferty kredytowej banków;

6. sprzyjające zaciąganiu kredytów mieszkaniowych, ustawodawstwo;

D. Zagrożenia

1. wzrost bezrobocia;

2. spadek dochodów ludności;

3. wysokie koszty budowy mieszkań;

4. spadek potencjału ekonomiczno-handlowego firm budowlanych;

5. wysokie koszty remontów budynków mieszkalnych i mieszkań;

6. zakładane podniesienie stawki podatku od towarów i usług dla budownictwa, produkcji materiałów budowlanych oraz usług;

7. prognozowana na lata następne stagnacja, a nawet załamanie rozwoju budownictwa;

8. częste podwyżki opłat za dostarczane do lokali media (gaz, woda i kanalizacja, energia elektryczna itd.);

9. nikły wzrost lub nawet możliwość spadku wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłaszanego przez Wojewodów; w powiatach o małym ruchu budowlanym oznaczać to może, iż dopuszczalny poziom podwyżek czynszów – głównego źródła finansowania mieszkalnictwa – również się obniży;

10. wzrost liczby ludności w wieku poprodukcyjnym, słabszych ekonomicznie oraz wzrost ilości gospodarstw jednoosobowych.

Analizując zaprezentowane związki oraz przewagę występujących silnych stron i zagrożeń należałoby przyjąć do realizacji strategię konserwatywną tzw. typu Maxi – Mini, tj. zalecającą poszukiwanie strategii operacyjnych umożliwiających zamortyzowanie zagrożeń oraz wykorzystanie silnych atutów wewnętrznych poprzez m.in. redukcję kosztów ponoszonych na utrzymanie lokalnego mieszkalnictwa (obniżanie stawki za wykonywanie czynności zarządzania i administrowania), selekcję produktów, tj. segmentację rynku mieszkaniowego bezpośrednio u zarządcy zasobu mieszkaniowego poprzez m.in. wydzielenie kwestii związanych z lokalami użytkowymi, gospodarką remontową itp., poszukiwanie nowych produktów (np. powiązanie oferty zakupu lokalu mieszkalnego z obowiązkiem przeprowadzenia remontu - sfinansowanego częściowo lub całościowo przez Gminę).