1) koszty bieżącej eksploatacji, w tym m.in.:

Koszty bieżącego utrzymania zasobu mieszkaniowego (eksploatacja i techniczne utrzymanie zasobu) w kolejnych latach z podziałem na poszczególne składniki przedstawione są w poniższej tabeli.

Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi finansowane są obecnie z jednej puli środków przekazywanych zarządcom na pokrycie kosztów eksploatacji, konserwacji, robót awaryjnych i remontów bieżących oraz na pokrycie kosztów wynagrodzenia. Zaliczki na fundusz remontowy ustalane są w okresach rocznych przez właścicieli każdej wspólnoty w formie uchwały. Ich wysokość jest uzależniona od potrzeb remontowych oraz od kondycji finansowej członków wspólnot mieszkaniowych. Z uwagi na stosunkowo często występujące trudności finansowe właścicieli lokali wyodrębnionych, środki na remonty gromadzone są z reguły w okresach dwu-trzyletnich. W przypadkach bardzo kosztownych remontów, np. modernizacji instalacji centralnego ogrzewania współwłaściciele gromadzą fundusz remontowy minimum cztery lata.

Wysokość podstawowych wydatków Gminy Wałbrzych – o których mowa w tym rozdziale – z tytułu utrzymania zasobów mieszkaniowych w poszczególnych latach zaprezentowana jest w Tabeli XXII.

Dodać należy, iż w kolejnych latach prowadzone będą nadal oraz intensyfikowane działania mające na celu obniżenie kosztów bieżącego utrzymania zasobów (z pominięciem kosztów zarządu nieruchomościami wspólnymi wynikających każdorazowo z planu gospodarczego i uchwał współwłaścicieli, a więc częściowo niezależnych od Gminy) jak również koszów wynagrodzenia zarządców.

Wspomnieć w tym miejscu należy, iż czynsz za lokal socjalny (obecnie w gminnym zasobie mieszkaniowym znajduje się ok. 5% lokali o czynszu socjalnym w stosunku do ogólnej liczby lokali), którego stawka – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów [...] – nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym, to zaledwie ok. 30–40% stawki na pokrycie kosztów eksploatacji i technicznego utrzymania zasobów.

W ramach kosztów eksploatacji i technicznego utrzymania zasobów dokonywane jest sukcesywnie opomiarowanie lokali tak, aby możliwie maksymalnie wyeliminować straty na dostawach wody. Straty te wynikają obecnie z braku instalacji urządzeń pomiarowych w poszczególnych lokalach, jak również z braku formalno-prawnej legalizacji łazienek, urządzeń grzewczych itp. co powoduje, iż błędnie zostają ustalone przeciętne normy zużycia wody dla gospodarstw domowych. W związku z powyższym rozliczenie powstałych różnic musi odbyć się na niekorzyść Gminy jako właściciela nieopomiarowanych lokali. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. Nr 72, poz. 747) poprzez możliwość zawarcia umowy bezpośrednio pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a korzystającymi z lokali w budynku wielolokalowym osobami – na wniosek właściciela lub zarządcy budynku pozwala rozliczenie owych różnic czynić już bez udziału Gminy. Jednym z warunków takiego rozwiązania jest m.in. wyposażenie wszystkich lokali w wodomierze – co sukcesywnie Gmina czyni – oraz ustalenie sposobu rozliczeń różnic wskazań między wodomierzem głównym a wodomierzami zainstalowanymi w poszczególnych lokalach – najczęściej proporcjonalnie do wskazań zużycia przez wodomierze w poszczególnych lokalach.

Z uwagi na fakt, iż stan techniczny zasobów pozostawia wiele do życzenia, a ponadto jego energochłonność ma ogromny wpływ na koszty ogrzewania, stanowi to znaczący finansowy argument w sprawie szybkich inwestycji termomodernizacyjnych w budynkach mieszkalnych. Ustawodawca przyznając właścicielom lub zarządcom budynku (zwanym w ustawie inwestorami) – w tym wspólnotom mieszkaniowym – premię termomodernizacyjną z Banku Gospodarstwa Krajowego, stworzył szansę na istotną oszczędność energii cieplnej poprzez zmniejszenie zużycia energii, strat energii lub też zamianę konwencjonalnych źródeł energii na źródła niekonwencjonalne, w tym odnawialne.

Premia termomodernizacyjna jest formą pomocy dla inwestora i przyznawana jest w wysokości do 25% kwoty kredytu wykorzystanego na przedsięwzięcie termomodernizacyjne włącznie. Terminowe i zgodne ze zweryfikowanym audytem energetycznym zrealizowanie inwestycji oraz spłata wg harmonogramu 75% kwoty kredytu wraz z odsetkami jest warunkiem otrzymania premii termomodernizacyjnej z Banku Gospodarstwa Krajowego. Premia wpływa bezpośrednio na konto banku kredytującego i zaliczana jest na spłatę kredytu stanowiąc 25% – owe umorzenie zobowiązania kredytowego.

Ponadto – w ramach opłat bieżących na eksploatację i techniczne utrzymanie zasobów – prowadzone są na bieżąco remonty, jak m.in.: remonty dachów, ocieplenia i elewacje, modernizacja instalacji wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, centralnego ogrzewania, wentylacyjno-spalinowych itp., malowanie klatek schodowych, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, roboty zduńskie, remonty dźwigów itp. Planuje się również adaptacje budynków o funkcjach niemieszkalnych na mieszkalne. Jak już wspomniano wcześniej, wprowadzono w Gminie program wspierający i stymulujący renowacje zasobów mieszkaniowych, tj. konkurs pt. “Zadbaj o wspólną własność”. Oferuje on nagrody dla wspólnot mieszkaniowych, które przeprowadzą remont i poprawią estetykę swojego budynku oraz przyległego do niego otoczenia.

Odnośnie kosztów wynagrodzenia zarządcy, od roku 2005 planuje się znaczne obniżenie stawki za m² p.u. – z uwagi na fakt, iż rynek usług zarządzania i administrowania nieruchomościami stale się powiększa, a co za tym idzie rośnie również konkurencyjność wśród zarządców. Ponadto w wyniku przetargu wyłonieni zostaną zarządcy oferujący odpowiednio wysoką jakość usług oraz racjonalne wysokości stawek za wynagrodzenie. Jak wykazuje bowiem praktyka, prognozowana na poziomie 0,60 zł stawka to poziom zbliżony do funkcjonującego w innych miastach.

Przewiduje się również – zgodnie z “Wieloletnim Planem Inwestycyjnym Gminy Wałbrzych na lata 2001 – 2003” – 30% partycypację Gminy Wałbrzych w kosztach budowy mieszkań przez Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w Wałbrzychu na poziomie 700 tys. zł rocznie licząc od roku 2003 – głównie poprzez przekazywanie terenów gminnych pod budowę.

Dla racjonalnego wykorzystania środków finansowych celowym jest tutaj pozyskiwanie z zasobów gminnych terenów atrakcyjnych pod względem lokalizacji (relatywnie wyższa wartość rynkowa nieruchomości i tym samym aportu Gminy jako partycypacji w kosztach budowy) o niedalekim usytuowaniu podstawowych mediów (istotny wpływ na koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej).