V

V. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wałbrzych oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy w kolejnych latach

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową, prowadzoną przez zarządców posiadających odpowiednią licencję. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości wchodzących w skład zasobów gminnych, które mogą być zarządzane wyłącznie przez zarządców licencjonowanych lub przez przedsiębiorców zatrudniających takich zarządców do wykonywania czynności zarządzania, przy czym wyłonienie zarządcy lub przedsiębiorcy następuje w trybie zamówienia publicznego. Nadanie czynnościom zarządzania charakteru działalności zawodowej oznacza nałożenie na prowadzące ją osoby szeregu obowiązków, realizowanych w celu wykonywania usług zgodnie z obowiązującymi standardami, należytą starannością i etyką zawodową.

Zasobem mieszkaniowym Gminy Wałbrzych zarządzają dwie Spółki, w pełni spełniające wymogi prawa w zakresie gospodarowania nieruchomościami: Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. oraz Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o.. Jako Zarządcy świadczą one usługi na rzecz Gminy Wałbrzych na podstawie umów zawartych za zgodą Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych na okres 3 lat, tj. do roku 2004, w trybie zamówienia z wolnej ręki.

Zawarte z Zarządcami umowy o zarządzanie precyzyjnie określają prawa i obowiązki stron, co ułatwia ich egzekwowanie. Zakres obowiązków podzielić można na dwie podstawowe grupy: eksploatacja, bieżące i techniczne utrzymanie zasobów oraz czynności zarządzania i administrowania zasobami.

Powyższa forma zarządzania zasobami mieszkaniowymi ma zasadnicze znaczenie dla poprawy jakości usług świadczonych na rzecz mieszkańców Miasta, a dzięki zmianie zasad i form finansowania, opartych na rachunku ekonomicznym, daje szansę na stopniową rewitalizację zasobów.

Zarząd nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych sprawowany jest na podstawie zawieranych przez nie odpowiednich umów.

Miejski Zarząd Budynków Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. powstał w roku 2001, w wyniku likwidacji zakładu budżetowego, zarządzającego komunalnym zasobem mieszkaniowym. Aktualnie jedynym Wspólnikiem Spółki jest Gmina Wałbrzych, planuje się jednak jej prywatyzację, tak aby w pełni rozdzielona została rola właściciela budynków od funkcji ich zarządcy.

Przedmiotem działania Spółki jest m.in.:

– obsługa nieruchomości oraz ich wynajem, w tym m.in. zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi na zlecenie oraz prowadzenie całokształtu spraw z tym związanych,
– pełna obsługa wspólnot mieszkaniowych,
– zagospodarowanie, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
– wykonywanie wszelkich robót budowlanych, m.in. konstrukcji i pokryć dachowych, instalacji budowlanych, rozbiórek wraz z pełną dokumentacją techniczną,
– świadczenie usług transportowych,
– całodobowe usuwanie awarii – Pogotowie techniczne,
– działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zielonych.

Podstawowe czynności związane z zarządzaniem i obsługą ludności wykonywane są przez jednostki organizacyjne Spółki – Administracje Domów Mieszkalnych.

Obecnie MZB sp. z o.o. zarządza 2.829 budynkami, z czego 1.651 stanowią budynki, w których działają wspólnoty mieszkaniowe.

Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zastój w budownictwie mieszkaniowym oraz brak mechanizmów umożliwiających budowanie dostępnych mieszkań był przesłanką do podjęcia przez Sejm RP w dniu 26 października 1995 roku ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). Ustawa ta zawiera m.in. przepisy regulujące zakładanie Towarzystw Budownictwa Społecznego. Na jej podstawie na mocy aktu notarialnego w dniu 2 sierpnia 1996 r. powołano do życia Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

Pierwsze działania Spółki przy braku strategii mieszkaniowej gminy skupiły się na poszukiwaniu terenów oraz możliwości dla realizacji inwestycji w zakresie budownictwa czynszowego oraz pozyskania w zarząd substancji mieszkaniowej dla stworzenia podstaw finansowych funkcjonowania. Zaowocowały one przejęciem od Zakładów Urządzeń Górniczych WAMAG SA w Wałbrzychu na mocy aktu notarialnego z dnia 31 lipca 1997 r. 749 mieszkań o łącznej powierzchni 36.410,5 m² oraz terenów pod budowę nowych domów. W miesiącu kwietniu 1998 r. WTBS podpisało umowę z Gminą Wałbrzych na administrowanie budynkami mieszkalnymi przejętymi od Wałbrzyskich Kopalń.

Przedmiotem działania Spółki jest przede wszystkim:

– budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadzie najmu,
– obrót nieruchomościami,
– wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w zasobach Spółki, remonty i modernizacja obiektów przeznaczonych do zaspokajania potrzeb,
– remonty i modernizacja obiektów przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
– sprawowanie na podstawie umów zarządu budynkami mieszkalnymi i infrastrukturą towarzyszącą,
– pełnienie funkcji inwestora zastępczego w wyżej wymienionym zakresie na rzecz innych inwestorów,
– budowa budynków i lokali użyteczności publicznej związanych z funkcjonowaniem zespołu (osiedla) mieszkaniowego,
– budowa mieszkań na sprzedaż,
– działalność projektowa,
– działalność produkcyjno-handlowa materiałami budowlanymi i wyposażenia mieszkań.

W roku 2004 upływa okres, na jaki zawarto z Zarządcami w trybie bezprzetargowym umowy na świadczenie usług. Po tym terminie ogłoszony zostanie przetarg, co w efekcie doprowadzi do pełnego urynkowienia przedmiotowego sektora, bowiem o świadczenie usług konkurować mogą inne przedsiębiorstwa, co stwarza możliwość podniesienia ich jakości oraz obniżenia cen. Aby uzyskać najlepsze wyniki w efektywności zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy, rozważony zostanie model podziału użytkowej powierzchni mieszkaniowej na obszary o wielkości ok. 250 000 – 300 000 m².