Kształtowanie systemu polityki czynszowej oraz w jej ramach poziomu czynszu jest ważnym zagadnieniem. Jego wysokość stanowi przede wszystkim źródło zasilania gminnych zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z przyjętą strategią finansowania gospodarki mieszkaniowej Gminy Wałbrzych, wpływy z czynszów powinny stać się podstawowym źródłem pokrycia kosztów związanych z jej prowadzeniem, na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie nie pogorszonym oraz stopniową likwidację istniejących zaniedbań, przy uwzględnieniu zauważalnego ograniczenia możliwości finansowych mieszkańców Miasta. Prowadząc bowiem na szczeblu Gminy aktywną politykę czynszową można oczekiwać, że wysokość dopłat z budżetu Gminy będzie ulegać stopniowej redukcji, bez konieczności obniżania nakładów na techniczne utrzymanie zasobów.

W celu zrealizowania powyższych postulatów, czynsze w zasobie mieszkaniowym będą ustalane w oparciu o następujące zasady:

Różnicowanie stawek czynszu odzwierciedlających wartość użytkową lokali mieszkalnych doprowadzić powinno do znacznych dysproporcji w obciążeniach czynszowych lokali o najniższym i najwyższym standardzie, położonych w różnych, pod względem atrakcyjności, rejonach miasta – co może stymulować proces zamiany mieszkań. Istnieje wobec tego szansa, że najemcy dążyć będą do zajmowania mieszkań dopasowanych do własnych potrzeb i możliwości finansowych. Dzięki temu lokale o najwyższym standardzie i wielkości przynosić mogą największe dochody. Ponadto, generują one mniejsze koszty, co pozwala na redystrybucję czerpanych z nich środków na rzecz lokali wymagających większych nakładów.

Należy również podkreślić, iż aktywna polityka czynszowa wymaga, aby stawki czynszu za lokale mieszkalne o najwyższym standardzie (nie uwzględniając stawek dla lokali położonych w budynkach nowo wybudowanych lub poddanych remontom modernizacyjnym, których okres użytkowania nie przekracza 120 miesięcy, licząc od miesiąca następującego po miesiącu, w którym oddano budynek do eksploatacji) usytuowane w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta powinny być co najmniej czterokrotnie wyższe od stawek za lokale o najniższym standardzie i najgorszym położeniu w mieście (bez uwzględniania mieszkań socjalnych). W Gminie Wałbrzych poziom ten jest zbliżony, zakładając bowiem maksymalny 70% poziom obniżki czynszu podstawowego dla lokali o właśnie takim najniższym standardzie, osiągnięta zostanie różnica między najniższymi i najwyższymi stawkami o proporcji jak 1:3,3.

Obecny poziom czynszów obowiązujących w lokalach gminnych nie pokrywa pełnych kosztów utrzymania substancji mieszkaniowej. Reforma czynszów wprowadzona w roku 1994 umożliwiła ich wzrost do określonego pułapu, głównie w celu poprawy stanu technicznego utrzymania zasobu mieszkaniowego. System dodatków mieszkaniowych, którego zasady przyjęto łącznie ze wspomnianą reformą czynszów, miał za zadanie uchronić uboższych lokatorów przed ewentualnym wzrostem kosztów utrzymania mieszkań spowodowanym właśnie wzrostem czynszów. Jak zaobserwowano na przestrzeni ostatnich lat, nie stwierdza się wyraźnej tendencji wzrostowej wypłacanych dodatków. Zauważa się jednak wzrost wysokości średniego wypłaconego dodatku przy jednoczesnym spadku ilości wypłaconych dodatków.

I tak w roku 2000 wypłacono ogółem 67 203 dodatków mieszkaniowych na łączną kwotę 9 997 840 zł, przy średniej wysokości dodatku na poziomie 148,77 zł. W roku 2001 natomiast wypłacono 37 717 dodatków na łączną kwotę 10 539 966 zł – średnia wysokość dodatku wyniosła więc 192,25 zł.¹⁰ Zaznaczyć należy, iż w 2001 r. przyznane dodatki wg decyzji to kwota 13 004 258,95 zł.

Zarówno w roku 2000 jak i 2001 wypłacone dodatki dotyczyły w blisko 70% mieszkań komunalnych.

W I półroczu 2002 roku wypłaconych zostało 17 884 dodatków na łączną kwotę 3 332 450,76 zł, przy średniej wysokości dodatku 186,34 zł. Ilość dodatków wg decyzji to aż 31 379 na kwotę 5 515 095,34 zł.¹¹

Krąg uprawnionych do otrzymania dodatków mieszkaniowych to:

Dodatek mieszkaniowy przysługuje ww. osobom jeżeli spełniają kryterium dochodowe oraz kryterium odnoszące się do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego – szczegółowo określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734).

Wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem własnym Gminy, na które może ona otrzymać dofinansowanie w postaci dotacji celowej z budżetu państwa. Zapotrzebowanie na dotację Gmina określa zgodnie z formułą ustawową.

Istotnym jest fakt, iż ustawa o dodatkach mieszkaniowych zawiera przepis mobilizujący gminy do prowadzenia aktywnej polityki czynszowej. Polega on na zmniejszaniu wysokości dotacji celowej na dofinansowanie wypłat dodatków mieszkaniowych w przypadku, gdy maksymalna stosowana przez gminę w danym kwartale stawka czynszu za 1 m² jest niższa od poziomu określonego w ustawie. Przepis ten funkcjonować będzie od 1 stycznia 2003 roku, z tym że dla dwóch kolejnych lat, tj. 2003 i 2004 pułap czynszów (2% wskaźnika przeliczeniowego) i wskaźnik zmniejszenia dotacji (15%) ustalone zostały na stosunkowo niskim poziomie, tak aby gminy przystosowały czynsze do nowej sytuacji. Docelowy przepis w ww. zakresie (poziom czynszu odpowiednio 2,5% wskaźnika i zmniejszenie dotacji o 20%) będzie obowiązywał od 2005 roku.

Podkreślić w tym miejscu należy – o czym wspomniano wcześniej – iż różnice w poziomie czynszu słabo wpływają na odsetek korzystających z systemu dodatków mieszkaniowych. Odsetek gospodarstw domowych w Polsce korzystających z przedmiotowych dodatków w 1998 roku wahał się wśród miast o niskich czynszach – od 9% do 20%, a wśród miast o wysokich czynszach – od 5% do 18%.¹² Główną przyczyną wzrostu średniego dodatku mieszkaniowego był bowiem wzrost pozostałych (poza czynszem) opłat, w tym opłat za media. Wynika stąd jednoznacznie, iż brak jest silnego związku pomiędzy wzrostem poziomu czynszów, a zwiększonymi z tego tytułu wypłatami dodatków mieszkaniowych.

Tak więc istniejący system dodatków mieszkaniowych nie powinien zostać uznany za znaczący czynnik aktywnej polityki czynszowej w Gminie.

Mówiąc o zasadach kształtowania polityki czynszowej nie sposób nie wspomnieć o ściągalności czynszów i jego poziomie, który w Gminie Wałbrzych wynosi obecnie 84,55% i nie jest zadowalający. Przyjmuje się wobec tego założenie jego wzrostu poprzez stymulację w postaci premiowania zarządców za wzrost poziomu ściągalności (rozwiązanie to jest obecnie stosowane), nie wykluczając przy tym ewentualnego zlecenia kwestii windykacji należności z tytułu czynszów wyspecjalizowanym firmom faktoringowym lub też innym instytucjom posiadającym w swoim zakresie działania tego typu usługi.

 -----------------------------