Zasób mieszkaniowy Gminy Wałbrzych tworzą lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem Gminy, z wyjątkiem Wałbrzyskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w Wałbrzychu, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Budynki stanowiące mieszkaniowy zasób Gminy to obiekty o bardzo zróżnicowanym wieku, konstrukcji i standardzie.

Ocena stanu technicznego budynków mieszkalnych jest podstawą do oceny potrzeb remontowych, jak i potrzeb w zakresie wyburzeń oraz modernizacji gminnych zasobów mieszkaniowych. Jak wynika z opracowanego w latach 90-tych przez Wałbrzyskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej “Raportu o stanie technicznym zasobów mieszkaniowych Wałbrzycha”, stan zasobów administrowanych wówczas przez WPGM przedstawiał się następująco:

Grupa I budynki w dobrym stanie technicznym 531 szt.

Grupa II budynki wymagające remontów zabezpieczających 1223 szt.

Grupa III budynki wymagające remontu gruntowego 825 szt.

Grupa IV budynki o złym stanie technicznym kwalifikujące się do wyburzenia 79 szt.

W wyniku likwidacji Wałbrzyskich Kopalń Węgla Kamiennego Gmina Wałbrzych przejęła 251 budynków mieszkalnych, w których zlokalizowanych było 1797 mieszkań w bardzo złym stanie technicznym.

W latach 2002 – 2007 przeznaczonych do rozbiórki lub zagrożonych katastrofą budowlaną jest 80 budynków, z których należy wykwaterować 316 rodzin. Po wykwaterowaniu lokatorów budynki te będą sukcesywnie rozbierane lub włączane do planów remontów kapitalnych w kolejnych latach.

Z ogólnej liczby ponad 46 tys. mieszkań, około 60% zostało wybudowanych przed 1945 rokiem. Zabudowa ta charakteryzuje się dużym stopniem dekapitalizacji oraz niskim wskaźnikiem wyposażenia w urządzenia komunalne. Ponad 11 tys. mieszkań zostało wybudowanych w latach 1945 – 1978, po 1980 roku – około 9 000 mieszkań. Zasób mieszkaniowy Wałbrzycha charakteryzuje się dużym zużyciem technicznym.

Budynki wybudowane przed 1939 r. ze względu na wiek (często powyżej 100 lat) i konstrukcję są najbardziej wyeksploatowane i narażone na fizyczne zniszczenie.

Duża część budynków wymaga wzmocnień i remontów w różnym zakresie i z różnych względów, np.:

Budynki oddane do użytku po 1965 roku w większości wymagają bieżącej konserwacji, a także w wielu przypadkach wymiany pokrycia dachowego.

Budynki te z uwagi na wady technologiczne, wymagają docieplenia ścian i stropów.

TAB. XI

TAB. XII

TAB. XIII

TAB. XIV

Zaprezentowane stany techniczne budynków pozostają w ścisłej zależności od stopnia zużycia tychże budynków. I tak:

– stan dobry oznacza procentowe zużycie budynku w granicach 0 – 15%,

– stan zadowalający oznacza zużycie na poziomie 16 – 30%,

– stan średni – zużycie w przedziale 31 – 50%,

– stan lichy – zużycie 51 – 70%,

– stan zły oznacza zużycie w granicach 71 – 100%.

Na podstawie tak sformułowanych “stopni” stanu technicznego budynków można wyznaczyć tzw. stopień pilności remontu, zaprezentowany w poniższej tabeli.

TAB. XV

cd. tabeli

Plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata, jak również niezbędnymi do poniesienia na ten cel nakładami, przedstawiony jest w Tabeli XXIII pn. “Planowana wysokość wydatków inwestycyjnych Gminy Wałbrzych w zakresie gospodarki mieszkaniowej”. Plan ten dotyczy ściśle zadań stanowiących wydatek inwestycyjny oraz o wysokiej wartości kosztorysowej. Niektóre z nich to zadania konieczne do wykonania w celu zabezpieczenia budynków przed ewentualnym zagrożeniem dla ich mieszkańców, w celu trwałego podniesienia standardu budynku lub też zmiany przeznaczenia obiektu z niemieszkalnego na mieszkalny.

Określenie z kolei szczegółowego planu remontów i nakładów w odniesieniu do remontów bieżących finansowanych z opłat bieżących ponoszonych przez Gminę na eksploatację i techniczne utrzymanie zasobów, wydaje się niecelowe z uwagi na fakt, iż trudno jest wiarygodnie zaprognozować na jaki rodzaj zadania oraz w jakiej wysokości nakłady uwzględnić w sytuacji stale zmieniających się potrzeb remontowych, których nie można przewidzieć – jak np. awarie sieci wodno-kanalizacyjnych, c.o., gazowych, konieczne remonty pokryć dachowych uwidaczniające się w zależności od aury panującej na zewnątrz budynku, zabezpieczanie elementów konstrukcji związane ściśle z natężeniem szkód górniczych, itp. – jak również nieznanym stopniem natężenia powstawania wspólnot mieszkaniowych i decydowania przez współwłaścicieli o niezbędnych remontach. Powoduje to, iż zaprognozowane obecnie zadania i nakłady mogłyby nie odpowiadać rzeczywistym potrzebom remontowym w kolejnych latach, co pociągałoby za sobą konieczność stałej aktualizacji niniejszego dokumentu, faktycznie zawierającego główne wytyczne dla realizacji założonych celów lokalnego mieszkalnictwa. Dodać należy, iż zarządcy przedkładając corocznie plan przychodów i kosztów dla celów ich wyartykułowania w budżecie Gminy, załączają również plan niezbędnych do wykonania remontów i modernizacji, rozbiórek itp. finansowanych z opłat bieżących na eksploatację i techniczne utrzymanie zasobów. Uznać więc należy system ten za racjonalny i niewymagający dookreślenia w długofalowym dokumencie, jakim jest niniejszy Program.

Koszty remontów i konserwacji, jako jeden z elementów kosztów bieżącego utrzymania zasobu mieszkaniowego, zaprezentowane są w Tabeli XXI.

Istotnym jest, iż w celu częściowego zmniejszenia deficytu renowacji substancji mieszkaniowej, jak również w celu stworzenia bodźca dla wspólnot mieszkaniowych do dokonywania remontów nieruchomości wspólnych, w roku 2002 rozpoczęto przedsięwzięcie pn. “Zadbaj o wspólną własność”. Jest to konkurs adresowany do wszystkich wspólnot mieszkaniowych na terenie gminy Wałbrzych, które wykonają remont i poprawią estetykę swojego budynku oraz przyległego do niego otoczenia. Dla zwycięzców konkursu I edycji przewidziane są nagrody w łącznej wysokości 32 000 zł.

Odnośnie rozbiórek gminnej substancji mieszkaniowej, plan i koszty są następujące:

TAB. XVI

Plan rozbiórek mieszkaniowego zasobu Gminy Wałbrzych na lata 2003 – 2007⁸

-----------------------------