2896

UCHWAŁA RADY MIEJSKIEJ KUDOWY ZDROJU

z dnia 30 sierpnia 2002 r.

w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm) oraz art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. z 2001 r. Dz. U. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) Rada Miejska Kudowy Zdroju:

§ 1

Uchwala “Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Kudowa Zdrój”, który stanowi załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miasta Kudowy Zdroju.

§ 3

Uchwała wchodzi w życie w ciągu 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.

V-CE PRZEWODNICZĄCY
RADY MIEJSKIEJ
ANNA NOROWSKA-KIECA

Załącznik do uchwały Rady Miejskiej Kudowy Zdroju z dnia 30 sierpnia 2002 r. (poz. 2896)

Dotyczy wieloletniego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w latach 2002- 2007

Miejskie Zakłady Użyteczności Publicznej w Kudowie Zdroju zarządzają na terenie gminy Kudowa Zdrój 213 budynkami mieszkalnymi o ogólnej powierzchni użytkowej 68.512 m2, z czego:

1. Lokale mieszkalne zasobów gminy: 1.035 szt. o pow. 43.314 m2.

2. Lokale mieszkalne sprzedane: 533 szt. o pow. 25.198 m2.

Stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest bardzo różnorodny, z przeważającą ilością budynków, których stan techniczny można określić, jako “średni”. W wielu przypadkach stan techniczny zarówno budynków jak i lokali mieszkalnych jest poniżej przeciętnego.

I. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA ZASOBÓW MIESZ- KANIOWYCH GMINY

1. Mieszkaniowy zasób gminy Kudowa Zdrój zlokalizowany jest w 213 budynkach, w których znajduje się 1035 lokali mieszkalnych, w tym:

– 1031 lokali kwaterunkowych,
– 4 lokale socjalne.

2. Wyposażenie lokali mieszkalnych w urządzenia techniczne:

- instalacja gazowa, 589 lokali o pow. 25.696 m2,
- instalacja c.o.
• lokale kwaterunkowe, 447 szt. o pow. 17.322 m2,
• lokale wykupione, 230 szt. o pow. 11.560 m2,
- łazienka i w.c. 489 szt. o pow. 21.389 m2,
- tylko w.c. 108 szt. o pow. 4.929 m2.

3. Ilość budynków położonych w strefie peryferyjnej:

– 52 szt. o pow. użytkowej 12.465 m2, w tym: 279 lokali mieszkalnych.

4. Ilość budynków, których stan techniczny jest niższy od przeciętnego:

– 11 szt. o pow. użytkowej 1932 m2, w tym: 61 lokali mieszkalnych.

5. Ilość budynków, w których po 1992 r. wykonane zostały gruntowne remonty:

– 14 szt. o pow. użytkowej 2.322 m2, w tym: 57 lokali mieszkalnych.

6. Ilość budynków jednorodzinnych – 13 szt., w tym:

– opłacających czynsz – 8 szt.
– oddanych w dzierżawę za symboliczną złotówkę - 7 szt.

7. Ilość budynków wspólnot mieszkaniowych – 141 szt., w tym:

– ilość budynków, w których został do sprzedaży 1 lokal mieszkalny – 15 szt.
– ilość budynków, w których zostały do sprzedaży 2 lokale mieszkalne – 3 szt.

Obowiązkiem gminy jest dostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, natomiast właścicielowi lokalu przysługuje odszkodowanie od gminy, o ile gmina takiego lokalu nie dostarczyła. Mając na uwadze powyższe, należy podjąć stosowne działania w celu zwiększenia ilości lokali socjalnych, t.j.:

1. Wycofać ze sprzedaży lokale mieszkalne w wytypowanych poniżej budynkach mieszkalnych i w miarę możliwości, na zasadzie przydzielenia lokali zastępczych, zwolnione lokale przekwalifikować na lokale socjalne:

– ul. Kościelna 1
– ul. Chrobrego 57
– ul. 1 Maja 51
– ul. Boczna 1.

2. Przekwalifikować budynek użytkowany przy ul. Słonecznej 18 na budynek socjalny.

a) 2002 rok:

ul. Kościelna 1:

– rodzinie z lokalu nr 5 i 6, składającą się z 6 osób, zajmującej 2 lokale zastępcze przydzielić lokal kwaterunkowy, w związku z powyższym możemy odzyskać 2 lokale mieszkalne i po przekwalifikowaniu na 2 lokale socjalne: jeden przydzielić lokatorom mieszkania nr 2 z ul. Tkackiej 1, a drugi pozostawić do wykorzystania,

ul. Chrobrego 57:

– przekwaterować rodzinę 2-osobową z lokalu nr 2 na ul. Tkacką 9/8,
– lokal po wykwaterowaniu rodziny podzielić na 3 lokale socjalne,

b) 2003 rok:

ul. 1 Maja 51:

– lokal jednoizbowy nr 2 – od 1999 r. niezamieszkały,
– lokal mieszkalny nr 1 podzielić na 3 lokale socjalne. Najemców z lokalu nr 1 (duże zadłużenie) przenieść do jednego z lokali socjalnych,

ul. Słoneczna 18:

– przeprowadzić remont modernizacyjny – uzysk – 3 lokale socjalne o pow. ok. 40 m2 każdy,

c) 2004 rok:

ul. Kościelna 1:

– przekwaterować z lokalu nr 8 do innego lokalu,
– budowa budynku socjalnego dla 10 rodzin,

d) 2005 rok:

nie przewiduje się uzyskania dodatkowych lokali socjalnych,

e) 2006 rok:

ul. Boczna 1:

– przekwaterować najemców lokalu nr 1 do innego lokalu,

f) 2007 rok:

– budowa budynku socjalnego dla 10 rodzin.

W wyniku zaproponowanych działań z mieszkaniowego zasobu gminy można uzyskać:

– w 2002 r. – 5 lokali socjalnych
– w 2003 r. – 7 lokali socjalnych
– w 2004 r. –11 lokali socjalnych
– w 2005 r. –
– w 2006 r. – 1 lokal socjalny
– w 2007 r. – 10 lokali socjalnych.

Mając na uwadze fakt, że obecnie posiadamy 4 lokale socjalne, w roku 2007 gmina może dysponować 38 lokalami socjalnymi.

II. REMONTY I MODERNIZACJA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH GMINY

Jak już wcześniej informowaliśmy, stan techniczny mieszkaniowego zasobu gminy jest różnorodny, określany jako średni, w wielu przypadkach poniżej przeciętnego. Należy nadmienić, iż ogólny stan techniczny zasobów został obniżony wskutek przejęcia w ostatnich latach budynków mieszkalno-hotelowych ZUK-u, FWP, SOSG oraz byłego KZPB, których stan techniczny w większości budynków był poniżej przeciętnego. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w odróżnieniu od ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie określa obowiązków najemcy, dotyczących wymiany i konserwacji urządzeń technicznych w lokalach mieszkalnych. Obecne obowiązki najemcy reguluje Kodeks cywilny, które ograniczają się jedynie do drobnych napraw i remontów, co znacznie wpłynie na koszty związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, ponoszonych przez wynajmującego. Mając na uwadze powyższe, a także planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych (wskutek czego nastąpi znaczne obniżenie przychodów z tytułu opłaty czynszowej), wzrost cen opłat należnych od wynajmującego oraz stale wzrastające zadłużenie w opłatach czynszu spowodowane wzrostem bezrobocia i zubożeniem społeczeństwa w znacznym stopniu wpłynie na – i tak ograniczone – środki finansowe na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Pomimo tych trudności MZUP w Kudowie Zdroju starają się utrzymać stan techniczny zasobów mieszkaniowych w stanie niepogorszonym, wykonując głównie prace konserwacyjno-remontowe. W załączeniu – propozycje planu remontów budynków mieszkalnych w latach 2002- 2007 (załącznik nr 1). Należy nadmienić, że przy opracowywaniu planu remontów założono, że lokale użytkowe nie będą sprzedawane a czynsze pozostaną na obecnym poziomie.

III. PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI MIESZKALNYCH

Planowaną sprzedaż lokali kwaterunkowych na rzecz dotychczasowych najemców szacujemy na około 70 mieszkań rocznie, w pięciu kolejnych latach, począwszy od 2003 r. W wyniku zaplanowanej sprzedaży mieszkaniowy zasób gminy ulegnie zmniejszeniu o około – wg wyliczenia:

43.313 m2 :1035 szt. = 41,85 m2

70 lokali x 41,85 m2 = 2930 m2 rocznie

Mieszkaniowy zasób gminy Kudowa Zdrój obejmuje 213 budynków mieszkalnych, w tym:

1. 141 budynków zarządzanych jest przez wspólnoty mieszkaniowe, w których znajduje się:

– 15 budynków, w których pozostał do sprzedaży 1 lokal mieszkalny,
– 3 budynki, w których pozostały do sprzedaży 2 lokale mieszkalne.

2. 72 budynki, w których nie nastąpiła żadna sprzedaż, w tym 15 budynków jednorodzinnych:

– opłacających czynsz – 8 szt.,

– oddanych w dzierżawę za symboliczną złotówkę – 7 szt.

Mając na uwadze racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, szczególny “nacisk” należy położyć na możliwość zmobilizowania najemców mieszkań w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których do sprzedaży pozostały jeden lub dwa lokale mieszkalne (przypominamy, ze takich budynków jest 18 szt.). W chwili obecnej prowadzona jest akcja polegająca na przeprowadzaniu indywidualnych rozmów z najemcami i dzierżawcami budynków jednorodzinnych, mająca na celu zachęcenie ww. do kupna zajmowanych budynków. Należy nadmienić, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego daje możliwość wypowiadania umów najemcom lokali mieszkalnych z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia – pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania do wynajęcia, w tej samej lub pobliskiej miejscowości, innego lokalu mieszkalnego, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny, pod warunkiem, że najemcy zaoferowano wcześniej nabycie takiego lokalu a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu. Mając jednak na uwadze zubożenie mieszkańców naszej gminy w związku z panującym bezrobociem, uważamy, że byłoby niemoralnym stosowanie tego rodzaju “środków przymusu”. Niemniej jednak należy zaznaczyć, że sprzedaż ww. lokali w znacznym stopniu zmniejszyłaby koszty utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy. Załącznik nr 2 dotyczy planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych oraz przewidywanych wpływach z tytułu czynszu za lokale mieszkalne w latach 2002- 2007.

IV. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

Podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokali mieszkalnych reguluje art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przy ustalaniu wysokości stawki czynszowej należy jednak uwzględnić niewystarczające środki finansowe na działalność remontowo-eksplaotacyjną budynków mieszkalnych, ale również należy kierować się stanem zubożenia mieszkańców Kudowy, istniejącym bezrobociem oraz wysokością opłat niezależnych od zarządcy, takich jak: zimna woda i kanalizacja, centralne ogrzewanie, ciepła woda, wywóz nieczystości stałych itp. Przy ustalaniu wysokości stawki czynszowej należy wziąć również pod uwagę czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokali mieszkalnych (zgodnie z załącznikiem nr 3). Należy zaznaczyć, że wskutek proponowanej przez nas zasady polityki czynszowej zostaną wprowadzone trzy rodzaje opłat czynszowych:

1) czynsz za lokale mieszkalne,

2) czynsz za lokale socjalne (stawka czynszu nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie gminy),

3) czynsz za wolne lokale mieszkalne o pow. przekraczającej 80 m2 oddawane w najem w drodze konkursu ofert (stawka czynszowa nie może być niższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu), zgodnie z § 18 uchwały nr XXXII/196/2001 z dnia 10 października 2001 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Kudowa Zdrój.

V. ZASADY ZARZĄDZANIA BUDYNKAMI I LOKALAMI MIESZKALNYMI

Obecnie Miejskie Zakłady Użyteczności Publicznej w Kudowie Zdroju zarządzają na terenie gminy Kudowa Zdrój 213 budynkami mieszkalnymi, w tym 141 budynków to wspólnoty mieszkaniowe, o ogólnej powierzchni 68.512 m2, w tym:

1) lokale mieszkalne zasobów gminy – 1.035 szt. o pow. 43.314 m2,

2) lokale sprzedane – 533 szt. o pow. 25.198 m2.

Wychodząc naprzeciw woli właścicieli lokali mieszkalnych w najbliższym czasie nie przewiduje się zmiany formy zarządu wspólnotami mieszkaniowymi. Jednakże przy wzroście ilości własnościowych lokali mieszkalnych zakłada się przejście na inne formy zarządzania, zgodnie z istniejącym stanem prawnym w tej dziedzinie.

V. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ

Podstawowe źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej to:

– wpływy z czynszów za lokale mieszkalne zasobów gminy
– wpływy z czynszów za lokale użytkowe
– wpływy za zarządzanie lokalami własnościowymi
– fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych
– dotacje
– reklamy
– inne.
Załącznik nr 1
Załącznik nr 2