§ 1

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Gminy i Miasta w Środzie Śląskiej.

§ 3

Traci moc uchwała nr XLI/410/01 Rady Gminy i Miasta w Środzie Śląskiej z dnia 28 listopada 2001 roku w sprawie ustalenia stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających ich wartość użytkową.

§ 4

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego i podlega podaniu do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Gminy i Miasta w Środzie Śląskiej.

PRZEWODNICZĄCY

RADY GMINY I MIASTA

WALDEMAR WAWRZYŃSKI

Wydział Spraw Lokalowych zarządza mieszkaniowym zasobem komunalnym, w skład którego wchodzą budynki komunalne, obowiązki związane z zarządzaniem przejął po rozwiązaniu Zakładu Budżetowego w Środzie Śląskiej. Stan ilościowy zasobu obrazuje tabela nr 1.

Tabela nr 1. Stan ilościowy zasobu mieszkaniowego gminy wg stanu na dzień 31 maja 2002 r.

 Pomimo sprywatyzowania obecnego mieszkaniowego zasobu gminny, na gminie ciążyć będzie obowiązek zaspokajania mieszkaniowych potrzeb mieszkańców o niskich dochodach, zapewnieniu lokali socjalnych i zamiennych. Obowiązek ten wymusza na gminie potrzebę utrzymywania w zasobie określonej ilości budynków wyłączonych ze sprzedaży.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje gminę do wydzielenia części lokali i wynajmowania ich jako lokale socjalne. Zgodnie z art. 14 ww. ustawy gmina ma obowiązek zapewnienia lokali socjalnych osobom, którym sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał prawo do lokalu socjalnego.

W ramach posiadanego zasobu mieszkaniowego, gmina wydzieliła 101 lokali wyłączonych ze sprzedaży. Liczba tych lokali jest zdecydowanie za niska i nie zabezpiecza wywiązania się przez gminę z, nałożonego ustawą o ochronie praw lokatorów, obowiązku zapewnienia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz świadczenia pomocy mieszkaniowej gospodarstwom o niskich dochodach.

Tabela nr 2 wyszczególnia budynki wydzielone z zasobu niepodlegające sprzedaży, tj. budynki, w których lokale przeznaczone są na wynajem jako lokale do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw o niskich dochodach, tzw. komunalne oraz jako lokale socjalne.

Tabela nr 2. Wykaz budynków wyłączonych ze sprzedaży

Budynki stanowiące mieszkaniowy zasób gminy to budynki w 90% wybudowane przed 1945 rokiem. W okresie ich eksploatacji, z uwagi na brak środków finansowych, w zasadzie nie przeprowadzano kapitalnych remontów. Doprowadziło to w konsekwencji do znacznej dekapitalizacji budynków.

W tabeli nr 3 określono stan techniczny budynków zgodnie z terminologią określoną w punkcie V niniejszego opracowania.

W przeważającej większości budynki wyposażone są jedynie w instalację elektryczną, wodną oraz wykonaną samowolnie i niefachowo przez najemców instalację kanalizacji sanitarnej. W instalację gazową wyposażonych jest 21 budynków.

Tabela nr 3. Wiek budynków i stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy wg stanu na 31 maja 2002 r.

Na lata 2002–2006 szacuje się wzrost zapotrzebowania na lokale mieszkalne między innymi z tytułu wyroków sądowych (ok. 5 rocznie). W przypadku niewywiązania się gminy z obowiązku zapewnienia lokali socjalnych zostanie ona narażona na roszczenia odszkodowawcze.

Największe jednak oczekiwania społeczne, w przedmiocie pomocy gminy w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych, dotyczą rodzin nieposiadających własnego mieszkania i osiągających tak niskie dochody, że uzyskanie mieszkania bez pomocy gminy jest dla nich niemożliwe.

Obecnie na zatwierdzonej “Liście przydziału lokali mieszkalnych” znajduje się 100 osób. Szacuje się na lata 2002–2006 zapotrzebowanie na lokale mieszkalne, osób o niskich dochodach starających się o przydział lokalu mieszkalnego w ilości ok. 30 rocznie.

Daje to łącznie zapotrzebowanie na lokale mieszkalne średnio ok. 35 rocznie.

Obecnie przydziały mieszkań realizowane są w oparciu o lokale mieszkalne pozyskiwane z naturalnego ruchu ludności. Rocznie gmina uzyskuje z ruchu ludności ok. 10 lokali mieszkalnych. Ponieważ zapotrzebowanie na lokale jest dużo większe, gmina planuje powiększenie zasobu mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę dynamikę sprzedaży lokali mieszkalnych oraz biorąc pod uwagę planowane kierunki działań, przewiduje się następujące zmiany wielkości zasobu:

Tabela nr 4. Ilość lokali w budynkach komunalnych i budynkach wspólnot mieszkaniowych

Planowany zasób na styczeń 2003 oszacowano na podstawie danych o złożonych wnioskach na dzień 31 maja 2002 r. W 2003 założono sprzedaż pozostałych pojedynczych lokali w zasobie uzyskując stan na styczeń 2004 r. Prognozę ilości i stanu budynków ma koniec 2004 r. oparto na planowanym corocznym zmniejszaniu się ilości budynków wspólnot, zakładając zejście z zasobów budynków z pozostającymi dwoma niewykupionymi lokalami oraz budynków świetlic z wykupionymi wszystkimi lokalami mieszkalnymi.

W 2005 r. założono zejście z zasobu budynków, w których obecnie pozostały trzy lokale komunalne.

W 2006 r. odpowiednio 4 lokale komunalne.

Według posiadanych ekspertyz, remonty kapitalne z uwagi na stan i wiek budynków nie mają ekonomicznego uzasadnienia. Planowane remonty będą miały jedynie charakter remontów zabezpieczających. Dlatego też nie przewiduje się inwestowania w nieruchomości zakwalifikowane do stanu “złego”, zakładając wygaszanie funkcji mieszkalnej tych budynków, kwalifikując je po 2007 r. do rozbiórki.

Tabela nr 5. Prognoza stanu technicznego

Podstawą określenia potrzeb remontowych i modernizacyjnych stanowią przeglądy techniczne budynków wykonywane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Z uwagi na duże potrzeby remontowe, starego, mocno zdekapitalizowanego zasobu oraz ograniczone środki finansowe na remonty przyjęto następującą hierarchię w konstruowaniu planu:

Niezależnie od powyższego przeprowadzane będą drobne remonty w ramach robót konserwacyjno-re-montowych.

Tabela nr 6 wyszczególnia potrzeby remontowe i modernizacyjne zasobu. Są to tylko najpilniejsze potrzeby, ustalone ze świadomością ograniczonych środków finansowych. Realne potrzeby, jakie należało by ponieść, aby zahamować degradację zasobu mieszkaniowego, są dużo większe.

Zasób mieszkaniowy gminy będzie się sukcesywnie zmniejszał. Należy przewidywać, że w najbliższym czasie nie uda się sprzedać w całości wszystkich budynków z uwagi na istnienie pojedynczych niewykupionych mieszkań. W takich sytuacjach, wykorzystywana będzie możliwość zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 21 ust. 4 i 5, mówiącego o możliwości przekwaterowania do lokali zamiennych najemców, którzy nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu. Pozwoli to na umieszczenie najemców nie zainteresowanych wykupem mieszkania w kilku budynkach komunalnych z przeznaczeniem ich na pomoc dla najbardziej potrzebujących. Lokale te nie będą ewidencjonowane jako socjalne.

Obecnie trwa dynamiczna sprzedaż mieszkań komunalnych, spowodowana korzystnymi warunkami zakupu mieszkań przez najemców określonymi w uchwale nr XXXVI/242/2000 Rady Gminy i Miasta z dnia 29 listopada 2000 r. w sprawie ustalenia kryteriów przeznaczenia do sprzedaży lokali w domach stanowiących własność Gminy Środa Śląska. Uchwalenie przez Radę Gminy i Miasta bardzo atrakcyjnych warunków, na jakich zbywane są komunalne mieszkania, miało na celu prywatyzację zarządzania budynkami komunalnymi. Biorąc pod uwagę zainteresowanie obecnych najemców zakupem mieszkań, zakładany cel zostanie osiągnięty. Sukcesywnie zbywane są lokale mieszkalne, co w konsekwencji prowadzi do przejęcia przez obecnych najemców całych budynków. Właściciele wykupionych budynków sami decydują, czy i komu powierzyć zarząd nad nieruchomością wspólną.

W 2001 r. sprzedano 141 lokali mieszkalnych, co pozwoliło na wykreślenie 17 budynków z mieszkaniowego zasobu. W okresie I kw. 2002 r. sprzedano 55 lokali, co spowodowało wykreślenie 5 budynków z zasobu. W przygotowaniu do sprzedaży znajduje się 75 lokali.

Analizując powyższe dane, można przyjąć, że najemcy zdecydowani na szybki wykup, dokonali wykupu lokalu mieszkalnego w 2001 r. Sprzedaż w latach kolejnych będzie nadal następować, lecz na poziomie niższym. Dynamikę sprzedaży przedstawiono w tabeli nr 7.

Tabela nr 7. Planowana sprzedaż lokali komunalnych

Gminnym zasobem mieszkaniowym gospodaruje Zarząd Gminy i Miasta Środa Śląska. Zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy polegać będzie na podejmowaniu działań w sferze administracji, eksploatacji oraz inwestycji dla osiągnięcia następujących celów:

Realizacja powyższych celów będzie możliwa dzięki zarządzaniu finansowemu nieruchomościami, na który wpływ mają następujące czynniki:

a) stan techniczny budynków,

b) poziom i stan techniczny powierzchni do wynajęcia,

c) sposób zagospodarowania działki,

d) sposób zarządzania zasobem mieszkaniowym,

e) struktura najemców, tj. opóźnienia w płatności czynszów,

f) wysokości stawki najmu lokali mieszkalnych,

g) faktyczna sprzedaż mieszkań na rzecz najemców.

Oczekuje się, że skutkiem postępującego procesu prywatyzacji zasobu będzie:

a) znaczne uporządkowanie struktury własności,

b) obniżenie kosztów zarządu udziałami gminy w nieruchomościach wspólnot,

c) zmniejszenie się rozmiarów zasobów komunalnych i jego koncentracja.

Wydatki budżetu gminy na sferę mieszkaniową w 2002 r. wynoszą 5,8% wydatków gminy ogółem.

Obecnie podstawę dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią opłaty czynszowe za wynajem mieszkań i lokali socjalnych oraz lokali użytkowych. Właściciele wyodrębnionych lokali pokrywają koszty zarządu nieruchomością wspólnej w postaci zaliczek.

Zakłada się, że w latach 2002–2007 gospodarka mieszkaniowa finansowana będzie ze środków finansowych pochodzących z:

a) wpływów z czynszów lokali mieszkalnych,

b) wpływów z czynszów lokali użytkowych,

c) wpływów z tytułu wpłat zaliczek na poczet zarządzania częściami wspólnymi budynków wspólnot,

d) wpływów z reklam.

Docelowym założeniem będzie dążenie do wytworzenia tzw. systemu zamkniętego finansowania gospodarki mieszkaniowej. Oznacza to, że środki uzyskane ze sfery mieszkaniowej powinny być przeznaczane na sferę mieszkaniową.

Finansowanie inwestycji realizowane będzie w oparciu o środki uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

Tabela nr 8. Dochody z gospodarki mieszkaniowej w zł

Planowane w latach kolejnych dochody z czynszów i zaliczek oszacowane zostały proporcjonalnie do roku 2002 i ilości lokali mieszkalnych w kolejnych latach. Dochody z tytułu najmu lokali użytkowych zostały oszacowane na podstawie aktualnych umów z domniemaniem sukcesywnego wykupu ich przez najemców z tytułu prawa pierwokupu.

W zakresie gospodarki remontowo-modernizacyjnej działania gminy będą również zmierzać w kierunku:

Tabela nr 9. Wydatki na gospodarkę mieszkaniową w zł

 IX. DZIAŁANIA W ZAKRESIE POPRAWY WYKORZYSTANIA I RACJONALIZACJI GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY

W tym celu postanawia się przyjąć następujące kierunki działania: