W planie remontów bieżących na lata 2002–2006 znajdują się różnorodne roboty w podziale na branże:

Potrzeby w zakresie remontów bieżących i kapitalnych są kilkakrotnie większe niż możliwości finansowe gminy. Plan remontów konstruowany jest na podstawie przeglądów technicznych budynków w mieście, interwencji najemców lokali oraz uchwał wspólnot mieszkaniowych. Poza sytuacjami awaryjnymi każde zgłoszenie naprawy czy wymiany urządzeń w budynku “czeka" na realizację. Zależnie od zakresu remontu i czynników takich jak koszty, warunki techniczne, konieczność opracowania dokumentacji realizacja różnych rodzajów prac remontowych trwa od kilku tygodni do kilku lat.

III. Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych w latach 2002–2006.

Prywatyzacja mieszkań odbywa się na podstawie uchwały nr L/519/98 Rady Miejskiej w Świdnicy z dnia 27 lutego 1998 roku z późn. zm. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych jako odrębnych nieruchomości, w budynkach stanowiących własność Miasta Świdnicy. Zgodnie z tą regulacją prawną mieszkańcy zasobów komunalnych mogą nabywać lokale mieszkalne, do których posiadają tytuł prawny na zasadach preferencyjnych w drodze indywidualnego wniosku, tj. za 10% wartości określonej przez rzeczoznawcę, a jeśli wszyscy najemcy z budynku kupują lokale jednocześnie – wówczas za 5% wartości. Stosowane bardzo wysokie bonifikaty – 90% i 95% mają być zachętą do nabywania lokali i inwestowania w nie w formie remontu i modernizacji.

W obecnym czasie zmalała ilość wniosków o wykup lokali mieszkalnych. Wynika to z faktu, że w latach poprzednich większość osób zdecydowanych na posiadanie własnościowego lokalu i konsekwentne ponoszenie kosztów wynikających z prawa własności dokonała wykupu mieszkań. Tutejszy organ zakłada ,że sprzedaż mieszkań przez najbliższe 5 lat tj. od 2002 do 2006, wyniesie około 300 do 400 lokali rocznie. Bezpośredni wpływ na ten proces będą miały:

W celu zachęcenia najemców do wykupu lokali mieszkalnych wysyłane są oferty sprzedaży. Oferty w pierwszej kolejności kierowane są do najemców lokali w tych budynkach, gdzie przeważająca część lokali stanowi własność prywatną lub “niewykupione" pozostały pojedyncze mieszkania, które dotychczas stanowią własność gminy. Polityka miasta w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych w najbliższym pięcioleciu będzie ukierunkowana na zbywanie w miarę możliwości wszystkich lokali w budynku lub większości mieszkań w obiekcie. Taka sytuacja jest korzystna dla gminy i dla prywatnych właścicieli lokali, bowiem wspólnocie mieszkaniowej powstającej z mocy prawa, pozwala na podejmowanie szeregu inicjatyw, z jednoczesnym odciążeniem gminy od partycypowania w kosztach przedsięwzięć w dużej części.

IV. Zasady polityki czynszowej.

V. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach.

Zmiana sposobu administrowania zasobami komunalnymi stanowi przedmiot analiz i przygotowań władz miasta do restrukturyzacji zarządzania od kilkunastu miesięcy. Obecna forma prawna w jakiej sprawowany jest zarząd nieruchomościami komunalnymi i budynkami wspólnot mieszkaniowych nie ma pełnym uprawnień do działań, jakie podejmuje. Jednostka budżetowa – Administracja Budynków Komunalnych “Nieruchomości Świdnickie” pełni obecnie funkcję administratora i reprezentanta właściciela mienia komunalnego wobec najemców i właścicieli lokali, a więc występuje w podwójnej roli. Jest to sprzeczne z art. 7 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 5 lutego 1997 r. Nr 9, poz. 43), gdyż działalność ta wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. Art. 10 cyt. wyżej ustawy wskazuje spółki prawa handlowego jako formę działalności gospodarczej poza sferą użyteczności publicznej. W związku z tym konieczne są zmiany w sposobie zarządzania.

Pierwszym krokiem w tej procedurze będzie decyzja Rady Miejskiej w formie uchwały o likwidacji jednostki budżetowej, a następnie o sposobie powierzenia zarządzania nowemu podmiotowi lub kilku podmiotom. Gmina Miasto Świdnica ma możliwość zawarcia umowy o zarządzanie w sposób bezprzetargowy ze spółką prawa handlowego utworzoną przez pracowników likwidowanej ABK “NŚ” lub wyłonić nowego zarządcę zgodnie z ustawą o zamówieniach publicznych, tj. w drodze przetargu. Decyzją nr ZD/8717/01 z dnia 11 lipca 2001 r. Prezes Urzędu Zamówień Publicznych postanowił zatwierdzić tryb zamówienia publicznego z wolnej ręki na administrowanie nieruchomościami Gminy Miasto Świdnica na okres 3 lat. Decyzję niniejszą Prezes Urzędu Zamówień Publicznych uzasadnił dużym bezrobociem w regionie oraz koniecznością dostosowania się nowej spółki do mechanizmów wolnorynkowych.

ABK “Nieruchomości Świdnickie” zatrudnia obecnie 63 pracowników. Większość załogi wyraziła akces przystąpienia do spółki z o.o. i dalszego świadczenia pracy w nowym podmiocie gospodarczym w zakresie zarządzania zasobami komunalnymi.

W świetle obowiązujących przepisów prawa dotyczących najmu i własności lokali zarządzanie zasobami komunalnymi przez prywatnego administratora – spółkę z o.o. utworzoną przez byłych pracowników ABK “Nieruchomości Świdnickie” czy zupełnie inny podmiot wydaje się dla gminy dużo korzystniejsze. Firmy prywatne są lepiej zarządzane i zorganizowane. Duży nacisk kładą na dyscyplinowanie kosztów, które z reguły są znacząco niższe od kosztów w porównywalnych jednostkach publicznych. Właściciele prywatni angażują w działalność gospodarczą własny majątek i prowadzą ją na własną odpowiedzialność. Decyzjom tych podmiotów towarzyszy ryzyko, w związku z tym dokładają starań, aby decyzje były trafne.

W 2002 roku władze miasta dokonają szczegółowej analizy obecnej struktury zarządzania oraz zdefiniują zakres usług, jaki winien być świadczony przez nowego zarządcę nieruchomości. Ustalone zostaną warunki przyszłe współpracy i wyboru profesjonalnego i wiarygodnego zarządcy. Z wybranym zarządcą gmina zawrze umowę o zarządzanie, która precyzyjnie będzie formułowała prawa i obowiązki obu stron. Umowa powinna zabezpieczać interesy zleceniodawcy, ale jednocześnie dać szansę rozwoju zleceniobiorcy.

W pierwszym etapie zarządzania zasobami komunalnymi przez nowy podmiot umowę należałoby zawrzeć na okres około 2–3 lat.

Następnie w drodze zamówienia publicznego, uwzględniając w warunkach przetargu doświadczenia wynikające z współpracy z nowym zarządcą, wyłonić wykonawcę zadania na lata kolejne, zamykające okres trwania niniejszego programu.

VI. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej oraz wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Podstawowym źródłem utrzymania komunalnego zasobu mieszkaniowego będą wpływy z czynszu za najem lokali mieszkalnych. Uzupełnieniem będą wpływy z czynszu za lokale użytkowe. Wpływy z czynszów uzupełnione o wpłaty właścicieli lokali wyodrębionych, a także dodatki mieszkaniowe, dotacje, wpływy z reklam, itp. stworzą możliwość zwiększenia nakładów na remonty budynków, a przez to poprawę ich stanu technicznego.

Na usługi remontowe zaplanowane są w budżecie ABK “NŚ” na 2002 rok środki w wysokości 4.935.100,00 zł, w tym 2.000.000,00 zł na remonty kapitalne i 2.935.100,00 zł na remonty bieżące.

Zakładając 5% wzrost wydatków w planach finansowych na lata następne, tj. 2003–2006, na zakup usług remontowych, wysokość środków wyniesie:

Na bieżącą eksploatację budynków składają się takie wydatki budżetowe, jak: zakup energii, zakup usług pozostałych, różne opłaty i składki, podatek od nieruchomości, koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego. Łącznie w 2002 r. zaplanowano na te wydatki środki w kwocie 11.699.480,00 zł.

Zakłada się, iż na lata następne plany wydatków zostaną powiększone o około 5%, tj.:

2003 – 12.284.454,00 zł

2004 – 12.898.676,00 zł

2005 – 13.543.609,00 zł

2006 – 14.220.789,00 zł

Administracja Budynków Komunalnych “Nierucho-mości Świdnickie” jako zarządca wspólnot mieszkaniowych uzyskuje wynagrodzenie 0,30 zł/m² administrowanej powierzchni.

W związku z rosnącą konkurencją na rynku zarządców zakłada się, iż stawka pobierana przez ABK będzie wzrastała w najbliższych latach w nieznaczny sposób.

W związku z założeniem odrębnych rachunków bankowych wszystkim wspólnotom mieszkaniowym zarządzanym przez ABK będą zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali prowadzone rozliczenia wpłacanych przez właścicieli zaliczek na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Miasto będzie pokrywało środki za lokale komunalne zgodnie ze strukturą procentową własności w budynku.

W związku z postępującą prywatyzacją lokali mieszkalnych, a także z tendencją wyłączania się

spod zarządu Administracji Budynków Komunalnych “Nieruchomości Świdnickie” wspólnot mieszkaniowych, trudno jest precyzyjnie przewidzieć iloma takimi budynkami i lokalami będzie dysponowało miasto, w których będą prowadzone prace remontowe i jakie środki zostaną faktycznie wydatkowane. Bezdyskusyjny jest fakt, że potrzeb w tym zakresie jest bardzo wiele, natomiast możliwości finansowych mniej. W okresie realizacji programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy właściciel mienia komunalnego dołoży wszelkich starań w celu jak najefektywniejszego wydawania środków na utrzymanie zasobów komunalnych.

VII. Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Polityka mieszkaniowa miasta zmierza w kierunku poprawy i racjonalizacji gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Przede wszystkim polega na systematycznie realizowanych inwestycjach w zakresie budownictwa mieszkaniowego i to zarówno bezpośrednio przez gminę, jak i za pośrednictwem ŚTBS. W roku bieżącym ŚTBS realizuje II etap budowy budynku wielorodzinnego liczącego 32 mieszkania. W 2003 roku miasto wybuduje 2 budynki komunalne liczące łącznie około 100 mieszkań.

Sukcesywne wykwaterowywanie mieszkańców z budynków o najniższym standardzie i przeznaczenie tych obiektów do sprzedaży w celu remontu z zachowaniem funkcji mieszkalnej sprzyja eliminowaniu z użytkowania lokali o bardzo niskiej wartości technicznej.

Jednym z działań w okresie 2002–2006 będzie kojarzenie zamian lokatorskich pomiędzy rodzinami posiadającymi duże zadłużone mieszkania a osobami gotowymi pokryć koszty zadłużenia, posiadającymi środki na remonty i modernizacje objętych zaniedbanych lokali. Jest to sposób na odzyskanie zaległości czynszowych i odtwarzanie wartości mieszkań bez zaangażowania środków gminy.

W 5-letnim okresie objętym niniejszym programem będą przeznaczane do remontu i adaptacji na koszt własny przyszłego najemcy pomieszczenia niemieszkalne oraz lokale zdyskwalifikowane w latach poprzednich, znajdujące się w budynkach gminy, do remontu których gmina odstąpiła ze względu na wysokie koszty, niewspółmierne do uzyskanego efektu.

Na bieżąco będzie realizowana pomoc w formie dodatków mieszkaniowych na rzecz mieszkańców miasta znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej.