2144 UCHWAŁA RADY MIEJSKIEJ W BOLKOWIE z dnia 28 maja 2002 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Bolków Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 6 i art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733) Rada Miejska w Bolkowie uchwala, co następuje: |
§ 1
1. Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Bolków według stanu zasobów na 31 grudnia 2001 r.
2. Program ma na celu racjonalne gospodarowanie komunalnymi lokalami mieszkalnymi stanowiącymi mieszkaniowy zasób gminy.
3. Mieszkaniowy zasób gminy tworzą lokale mieszkalne oraz lokale socjalne, będące własnością gminy.
Rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Dolnośląskiego PN.II.0911
§ 2
1. Program opracowano na lata 2002–2006.
2. Zakres programu obejmuje niżej wymienione zagadnienia:
– prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy Bolków w poszczególnych latach z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
– analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata,
– planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
– zasady polityki czynszowej,
– sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy,
– źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej,
– wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na:
– inne działania mające na celu poprawę wykorzystania zasobu mieszkaniowego gminy i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady prowadzenia niezbędnych zamian lokali.
§ 3
Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Bolków na lata 2002–2006 stanowi załącznik do niniejszej uchwały.
§ 4
Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miejskiemu w Bolkowie.
§ 5
Uchwała wchodzi w życie w terminie 14 dni od daty ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.
Załącznik do uchwały Rady Miejskiej w Bolkowie z dnia 28 maja 2002 r. (poz. 2144)
PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM
GMINY BOLKÓW NA LATA 2002–2006
R o z d z i a ł I
Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy Bolków
w poszczególnych latach z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne
Opis mieszkaniowego zasobu Gminy Bolków według stanu na dzień 31 grudnia 2001 r.
1. Mieszkaniowy zasób Gminy Bolków obejmuje 215 budynków zawierających 961 lokali mieszkalnych, w tym 8 wydzielonych lokali socjalnych, o łącznej powierzchni użytkowej 48.300,77 m2.
Mieszkaniowy zasób gminy nie obejmuje lokali, których własność została wyodrębniona na rzecz osób trzecich. Rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Dolnośląskiego PN.II.0911-1/26/02 z dnia 30 czerwca 2002 r. stwierdzono nieważność zapisu o treści: “Mieszkaniowy zasób gminy nie obejmuje lokali, których własność została wyodrębniona na rzecz osób trzecich”.
Posiadane lokale mieszkalne w ilości 890 zlokalizowane są na terenie miasta Bolków, pozostałe w ilości 71 mieszkań znajdują się na terenie wiejskim. Około 67% lokali mieszkalnych posiada instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz gazową; 28% lokali mieszkalnych posiada niepełne wyposażenie – nie posiada instalacji kanalizacyjnej i gazowej, ponad 5% nie posiada urządzeń sanitarnych. Posiadany zasób mieszkaniowy stanowią zasadniczo budynki stare, wybudowane przed rokiem 1945. Tylko 13 budynków wybudowanych zostało w latach 1960–1998.
Na podstawie corocznie przeprowadzanych przeglądów pod względem technicznym, określa się, że 85 budynków jest w stanie technicznym dobrym, a pozostałych 130 budynków jest na poziomie dostatecznym.
2. Stan techniczny budynków jest znacznie zróżnicowany i przedstawia się następująco:
a) konstrukcja budynków:
– 100% zasobów – 215 budynków – konstrukcja murowana,
b) konstrukcja stropów:
c) pokrycia dachów:
3. Wyposażenie techniczne budynków:
4. Dokumentacja budynków mieszkalnych:
– brak jest dokumentacji techniczno-architektonicznej budynków.
Wszystkie budynki mają założoną książkę obiektu, która zawiera wszystkie możliwe parametry techniczne dotyczące danego budynku.
Polityka gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz prognoza wielkości i stanu technicznego
zasobu mieszkaniowego gminy na lata 2002–2006
Podstawowym celem władz samorządowych jest ustalenie priorytetów działań remontowych i modernizacyjnych, niezbędnych do utrzymania w stanie niepogorszonym mieszkaniowego zasobu gminy, a w szczególności:
Prognozuje się utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach na poziomie:
Zwiększenie ilości lokali socjalnych z 8 do 20 uzyska się w wyniku przekwalifikowania lokali mieszkalnych o obniżonym stanie technicznym i niepełnym wyposażeniu w urządzenia techniczne (brak łazienki, wspólne w.c. itp.).
Zakłada się w latach 2002–2006 pozyskanie 13 lokali mieszkalnych poprzez adaptację pomieszczeń niemieszkalnych, w tym:
R o z d z i a ł II
Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków
i lokali z podziałem na kolejne lata
Aby utrzymać należyty stan techniczny posiadanych budynków przyjmuje się harmonogram działań remontowych, wynikający z analizy potrzeb, uwzględniający: prace elewacyjne, remonty dachów, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, modernizację instalacji grzewczych, elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych.
Planowane remonty w roku 2002.
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy:
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy:
Planowane remonty w roku 2003.
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy:
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy:
Planowane remonty w roku 2004.
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy:
2. Wykonania remontów dachów w budynkach przy:
Planowane remonty w roku 2005.
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy:
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy:
Planowane remonty w roku 2006.
1. Wykonanie elewacji wraz z przeprowadzeniem niezbędnych prac profilaktycznych i konserwacyjnych w budynkach przy:
2. Wykonanie remontów dachów w budynkach przy:
R o z d z i a ł III
Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach
Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych na terenie miasta i gminy Bolków w latach 2002–2006 będzie prowadzona w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
1. Lokale mieszkalne wolne w sensie prawnym mogą stanowić przedmiot sprzedaży w drodze przetargu.
2. Sprzedaż lokali na rzecz dotychczasowych najemców odbywa się w formie bezprzetargowej.
Czynności związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego będą podejmowane po złożeniu przez najemcę pisemnego wniosku, zawierającego deklarację wyrażającą wolę nabycia lokalu wytypowanego do sprzedaży oraz wniesieniu zaliczki na poczet kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia (koszty opracowania dokumentacji geodezyjnej i koszty wyceny).
Ponadto nabywca ponosić będzie koszty opłat sądowych i notarialnych.
3. Przy sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych w drodze bezprzetargowej stosowane będą następujące bonifikaty:
a) w przypadku jednoczesnego przystąpienia do kupna lokali przez wszystkich najemców w budynku, w którym dotychczas nie została wyodrębniona własność żadnego lokalu, a sprzedaży podlega cały budynek, bonifikata wynosi 30% ceny lokali mieszkalnych wraz z prawem do gruntu. Cenę sprzedaży lokalu i gruntu ustala się w wysokości równej ich wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego,
b) przy jednorazowej zapłacie za nabywany lokal mieszkalny bonifikata wynosi:
– 70% – przy sprzedaży na rzecz najemców lokali mieszkalnych położonych na terenie miasta Bolków,
– 80%– przy sprzedaży dla najemców, którzy złożą wniosek o nabycie lokalu w terminie do dnia 31 sierpnia 2002 roku,
– 95% – przy sprzedaży na rzecz najemców lokali mieszkalnych na terenach wiejskich oraz lokali mieszkalnych w budynkach znajdujących się w granicach miasta Bolków położonych z dala od jego centrum, których wykaz określi Zarząd Miejski,
– w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, które powstały na skutek adaptacji pomieszczeń użytkowych dokonanych za zgodą wynajmującego, lub przy sprzedaży lokali mieszkalnych, w których najemca partycypował w kosztach zakupu elementów montażu udziela się bonifikaty w wysokości równej sumie kwot i nakładów poniesionych przez najemcę.
Przy zastosowaniu opisanych wyżej preferencji i bonifikat gmina umożliwi wykup mieszkań najemcom o różnym stopniu zamożności, a tym samym stworzy korzystne warunki do wzrostu sprzedaży mieszkań.
Zakładany plan sprzedaży lokali mieszkalnych oddzielnie dla każdego roku przedstawia się następująco:
R o z d z i a ł IV
Zasady polityki czynszowej
W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy stawki czynszu za wynajem lokali ustala Zarząd Miejski.
Wysokość stawki bazowej czynszu ustala się w oparciu o przeprowadzoną kalkulację kosztową, uwzględniającą w szczególności koszty administrowania, konserwacji i utrzymania należytego stanu technicznego budynku, utrzymania zieleni, utrzymania wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za energię elektryczną związaną z oświetleniem klatek schodowych, korytarzy piwnicznych i strychów.
Stawka bazowa czynszu za 1 m2 lokalu mieszkalnego jest podwyższana lub obniżana, co uzależnione jest od wyposażenia lokali w różne instalacje, jego położenia i układu.
Czynniki podwyższające stawkę czynszu o 30% to:
W przypadku wystąpienia kilku współczynników podwyższających stawkę czynszu ulega ona podwyższeniu o sumę procentów za te czynniki.
Czynniki obniżające stawkę czynszu o 10% to:
W przypadku występowania kilku współczynników obniżających stawkę bazową ulega ona obniżeniu o sumę procentów za te czynniki.
Stawka czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu socjalnego nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
Stawka czynszu za lokale mieszkalne o powierzchni przekraczającej 80 m2, wynajmowane za zapłatą czynszu wolnego ustalonego w drodze przetargu nie może być niższa niż 200% czynszu obowiązującego za ten lokal.
W przypadku podnajęcia całego lub części lokalu, dokonanego za pisemną zgodą wynajmującego, wysokość czynszu podwyższa się o 30%. Podwyżka nie dotyczy podnajęcia lokalu uczniom lub studentom.
Podwyższenie czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu następuje nie częściej niż jeden raz w roku, za wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela.
Podwyżka czynszu nie może przekroczyć średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku minionym w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony o więcej niż:
– 50% – jeżeli roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej, zwanej dalej wartością odtworzeniową,
– 25% – jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 1% i nie przekracza 2% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej,
– 15% – jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 2% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej.
Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, w których gmina jest jednym ze współwłaścicieli ustalane są przez wspólnoty mieszkaniowe poprzez podjęcie stosownych uchwał.
Dla potrzeb niniejszego programu przeprowadzono symulację wzrostu stawek czynszu w latach 2002–2006, przy założeniu stałej rocznej inflacji, równej średniorocznemu wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych roku 2001, tj. 5,5% i obowiązującej wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej ustalonej dla powiatu jaworskiego, na okres od 1 października 2001 roku do 31 marca 2002 roku, na poziomie 2.088 zł oraz obowiązującej miesięcznej średniej stawki czynszu za 1 m2 w wysokości 1,29 zł, stanowiącej czynsz na poziomie 0,74% ustalonej wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej.
Rok |
Stawka* czynszu za 1 m2 Powierzchni użytkowej |
1% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej |
Wskaźnik % określający dynamikę wzrostu czynszu (2:3) x 100 |
2002 |
1,40 zł |
1,84 zł |
0,76% |
2003 |
1,52 zł |
1,94 zł |
0,78% |
2004 |
1,65 zł |
2,04 zł |
0,81% |
2005 |
1,79 zł |
2,16 zł |
0,83% |
2006 |
1,94 zł |
2,27 zł |
0,86% |
* stawka czynszu ustalona jako maksymalna, tj. określona jako: obowiązująca stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej + podwyżka o 8,25%
Przeprowadzona wyżej symulacja wysokości stawek czynszu, w poszczególnych latach, wykazuje, że ograniczenia podnoszenia stawek czynszu wynikające z art. 9 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w znacznym stopniu uniemożliwiają w sytuacji Gminy Bolków przekroczenie poziomu odpowiadającemu 1% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Taki stan rzeczy będzie skutkował, zgodnie z obowiązującą ustawą o dodatkach mieszkaniowych, zmniejszeniami dotacji do zadania własnego gminy, jakim jest wypłata dodatków mieszkaniowych. Należy również podkreślić, że przyjęte założenie wartości wskaźnika inflacji na poziomie 5,5% jest obarczone błędem niekorzystnie wpływającym na wysokość podwyżki czynszu, gdyż np. w założeniach ustawy budżetowej na rok 2002, wskaźnik ten ma wartość 4,6%. Jeżeli utrzyma się na tym poziomie to oznaczać to będzie, że maksymalna stawka czynszu w 2003 r. nie osiągnie poziomu 1,52 zł lecz 1,50 zł, co odpowiada ok. 0,82% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej. Jeżeli wskaźnik ten będzie przyjmował wartość niższą, to również stawka będzie niższa i osiągnięcie poziomu 1% będzie bardzo trudne, a tym samym rozłoży się w czasie.
Również bardzo niekorzystnie wpływa wzrost wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej, bo dla przykładu wzrost o 5,5% sprawia, że dynamika przybliżania się wartości czynszu 1 m2 powierzchni użytkowej do poziomu 1% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej spada.
W takiej sytuacji czynsz osiąga 0,77% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej, a nie jak rozważano wyżej 0,82%.
R o z d z i a ł V
Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy
oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy
1. Obecnie zarządzanie lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy wykonywane jest przez jednostkę organizacyjną gminy, tj. Gminno-Miejski Zakład Budżetowy Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Bolkowie.
Istnieją jednak tendencje do likwidacji zakładu budżetowego. W to miejsce gmina zmuszona będzie utworzyć podmiot mający osobowość prawną. W konsekwencji tej zmiany, nastąpi zmiana zarządzania lokalami wchodzącymi w skład zasobu gminy.
2. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi wykonywane jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 8 z 2000 r., poz. 903).
R o z d z i a ł VI
Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej
Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej z przeznaczeniem na remonty, bieżącą eksploatację i konserwację są wpływy z czynszów za najem lokali mieszkalnych, wspierane przychodami z czynszów za lokale użytkowe oraz ewentualne dotacje z budżetu państwa i gminy.
R o z d z i a ł VII
Wysokość wydatków w kolejnych latach z podziałem na koszty bieżące eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządzania nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym z współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne
Wysokość wydatków na dany rok z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów i modernizacji lokali i budynków ustala Zarząd Miejski w oparciu o plany remontów i protokoły typowania robót opracowane przez zarządcę budynków.
W poszczególnych latach realizacji programu nakłady na planowane remonty powinny kształtować się następu- jąco:
Rok 2002.
1.195,0 tys. zł, w tym na:
Rok 2003.
1.286,5 tys. zł, w tym na:
Rok 2004.
1.193,4 tys. zł, w tym na:
Rok 2005.
1.346,6 tys. zł, w tym na:
Rok 2006.
1.392,4 tys. zł, w tym na:
Dopuszcza się możliwość wprowadzenia zmian do analizy potrzeb oraz planu remontów wynikających ze stanu technicznego budynków oraz wysokości wydatków w kolejnych latach, w sytuacjach ekonomicznie i społecznie uzasadnionych.
R o z d z i a ł VIII
Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym
zasobem gminy, zakres zamian lokali związanych z remontami budynków
1. W sytuacji konieczności przeprowadzenia remontu mieszkania, najemcy przysługuje na czas wykonania niezbędnego remontu lokal zamienny.
2. W przypadku przeznaczenia wszystkich lokali mieszkalnych w danym budynku do sprzedaży zgodnie z ustaleniami programu, a najemca lokalu nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu na podstawie złożonej przez gminę oferty jego kupna, najemcy może zostać zaproponowane wynajęcie innego lokalu w tej samej miejscowości, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.
Zwolniony lokal zbywany będzie w drodze przetargu nieograniczonego.