§ 1

Uchwala się “Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Radków na lata 2002–2006” stanowiący załącznik do uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miejskiemu w Radkowie.

§ 3

Traci moc uchwała nr XI/64/95 Rady Miejskiej w Radkowie z dnia 17 lutego 1995 roku w sprawie ustalenia zróżnicowanych stawek czynszowych najmu lokali stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz uchwała nr XI/65/95 Rady Miejskiej w Radkowie z dnia 17 lutego 1995 r. w sprawie zasad gospodarowania lokalami socjalnymi.

§ 4

Uchwała podlega ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego i wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

PRZEWODNICZĄCY

RADY MIEJSKIEJ

MARIAN GANCARSKI

 I. Wielkość, stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy oraz prognoza na przyszłość.

Zasobami mieszkaniowymi w imieniu gminy zarządzają Gminne Zakłady Użyteczności Publicznej w Radkowie, oraz współwłaściciele lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych.

Stan ilościowy zasobów mieszkaniowych gminy zawiera tabela nr 1 (stan na dzień 31 grudnia 2001 r.).

Wykaz lokali socjalnych stanowi zał. nr 1 do niniejszej prognozy.

Z analizy danych wynika, że w budynkach komunalnych pozostaje 54,46% lokali mieszkalnych mimo, że stan ilościowy budynków wspólnot to 50,87%, a więc można stwierdzić, że w pozostałych wspólnotach większość lokali stanowią lokale własnościowe, w tzw. małych wspólnotach.

Z danych podanych w tabeli nr 2 wynika, że 92,49 % stanowią budynki wzniesione przed 1945 rokiem o procentowej liczbie mieszkań 88,61.

Z danych zawartych w tabeli wynika, że w zasobach dominuje poprawny stan techniczny budynków i stan dobry lokali mieszkalnych. Do rozbiórki kwalifikuje się 2,31% budynków, co stanowić będzie ubytek 0,82% lokali.

Okres 2002–2006 będzie się charakteryzował dalszym zmniejszaniem wielkości zasobów lokali komunalnych. Kontynuowany będzie proces sprzedaży lokali mieszkalnych. Szacowany przyrost lokali komunalnych może nastąpić poprzez przejmowanie lokali zakładowych oraz adaptację pomieszczeń niemieszkalnych.

Szacowany wzrost w latach 2002–2006 wyniesie około 8 szt.

Stan techniczny budynków oraz lokali wymaga znacznych nakładów finansowych zarówno na utrzymanie dotychczasowego stanu, jak i poprawę standardu części zasobu.

Czynsze nie gwarantują obecnie, a także w przyszłości, wystarczających środków finansowych pozwalających na prawidłowe prowadzenie gospodarki mieszkaniowej.

Dochody z czynszów będą stanowić podstawowe źródło finansowania kosztów utrzymania i poprawy stanu technicznego budynków. Tylko niewielka część dochodów z czynszów będzie przeznaczona na poprawę stanu technicznego budynków. Zostaną one przeznaczone głównie na gruntowne remonty budynków o złym stanie technicznym, jak również na poprawę stanu technicznego budynków o stanie poprawnym.

Podstawę do określenia potrzeb remontowych i modernizacyjnych stanowią przeglądy techniczne budynków wykonywane zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W większości przypadków są to oszacowane najpilniejsze potrzeby ustalone ze świadomością ograniczonych możliwości finansowych, jakie będą posiadali zarządcy.

Ogólnie oszacowane potrzeby w zakresie remontów i modernizacji zostały określone w oparciu o stan techniczny budynków i lokali, jak również przewidywanych źródeł finansowych i wynoszą: 3.736.000 zł.

Szczegółowy roczny plan remontów i modernizacji na lata 2003–2006 zostanie określony przez Zarząd Miejski w terminie do 30 marca każdego roku po określeniu planów przez zarządców i uchwaleniu planów gospodarczych przez współwłaścicieli budynków komunalnych.

Obowiązujące przepisy nakładają na gminę szereg zadań z zakresu mieszkalnictwa, do realizacji których niezbędne jest posiadanie pewnego zasobu lokali komunalnych.

Obecny zasób jest zbyt duży, co stanowi poważne obciążenie w zakresie potrzeb finansowych na utrzymanie stanu technicznego budynków i lokali. Sprzedaż lokali powinna koncentrować się na zbywaniu lokali w budynkach o stanie technicznym poprawnym i dobrym, w których to powstały wspólnoty, dążąc do pełnego ich wykupu.

Planowana ilość sprzedaży lokali mieszkalnych w latach 2002–2006 to 338 szt. (a więc w zasobach gminy pozostałoby 391 lokali komunalnych).

1. stały – zwany stawką bazową,
2. zmienny – zwany stawką jakościową.

1. średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego zwiększony o 50% w przypadku, gdy roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego.
2. średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego zwiększony o 25% w przypadku, gdy roczna wysokość czynszu będzie wyższa niż 1% i nie przekroczy 2% wartości odtworzeniowej lokalu.
3. średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego zwiększony o 15% w przypadku, gdy roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 2% wartości odtworzeniowej lokalu.

1. Podwyższające stawkę bazową ze względu na wyposażenie mieszkania w:

a) centralne ogrzewanie – o 20%,

b) łazienkę – o 20%,

c) w.c. – o 20%,

d) gaz przewodowy – o 20%.

Za mieszkanie wyposażone w instalację c.o. rozumie się mieszkanie podłączone do instalacji doprowadzającej ciepło z centralnego źródła jego wytwarzania, np. z kotłowni osiedlowej, kotłowni lokalnej w budynku.

Przez łazienkę, w.c. rozumie się wydzielone w mieszkaniu pomieszczenie posiadające instalację wodno- -kanalizacyjną umożliwiającą podłączenie armatury łazienki czy też w.c. Dotyczy to również w.c. przynależnego do lokalu położonego poza lokalem na tej samej kondygnacji i do wyłącznego użytku.

2. Obniżające stawkę bazową ze względu na:

a) stan techniczny budynku:

– mieszkanie położone w budynku substandartowym – o 20%,

– mieszkanie o złym stanie technicznym – o 20%.

Za zły stan techniczny mieszkania należy rozumieć lokal, w którym:

– trwale zawilgocone są ściany zewnętrzne,

– trwale występuje pleśń, grzyb z tytułu jak wyżej,

– występuje trwałe przemarzanie przegród ściennych,

b) wyposażenie budynku i lokalu:

– lokal bez urządzeń wod.-kan. – o 20%,

c) położenie lokalu w budynku:

– mieszkanie położone w suterenie – o 20%,

d) nasłonecznienie lokalu:

– mieszkanie z kuchnią bez bezpośredniego oświetlenia naturalnego – – o 10%,

e) położenie budynku:

– lokal położony na peryferiach – o 20%,

f) wspólne użytkowanie pomieszczeń (kuchnia, łazienka, w.c.)– o 20%.

Łączne obniżenie stawki czynszu może nastąpić do wysokości nie większej niż 40% stawki bazowej.

4. Obliczeń stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego dokonuje zarządca.

5. Czynsz jest płatny miesięcznie z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

6. Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

7. Jeżeli strony w umowie najmu nie ustaliły terminu dłuższego, wówczas termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi jeden miesiąc.

8. Wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

9. Stawka czynszu za lokal socjalny wynosić będzie 50% czynszu w gminnym zasobie mieszkaniowym.

10. Wpływy z czynszu przeznaczone są w szczególności na pokrywanie:

1. podatku od nieruchomości,
2. kosztów eksploatacyjnych budynku,
3. kosztów zarządu,
4. kosztów remontów bieżących części wspólnych budynku,
5. kosztów remontów lokali mieszkalnych.

Zarządzanie zasobem mieszkaniowym sprawują:

1. Gminne Zakłady Użyteczności Publicznej w Radkowie.
2. Zarządcy wyłonieni ze współwłaścicieli wspólnot mieszkaniowych.

Obecny model zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym ma swoje powiązania administracyjne z Urzędem Miasta i Gminy i nie daje możliwości skonfrontowania go z rynkiem zarządców oraz poważnie utrudnia wprowadzenie zasad konkurencyjności.

Docelowo zakłada się, że zadaniami zarządzania zasobem komunalnym będzie zajmowała się jednostka odpowiedzialna tylko za komunalny zasób mieszkaniowy, natomiast funkcję zarządzania udziałami gminy w części wspólnej budynków wspólnot mieszkaniowych przejmą profesjonalni zarządcy.

Dochodzenie do założonego celu, jakim jest rozdzielenie funkcji właścicielskich od zarządzających gminy oraz tworzenie rynku zarządców nieruchomości, odbywać się musi etapami:

W obecnym stanie prawnym podstawę dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią:

Zakłada się, że w latach 2002–2006 źródła finansowania pozostaną bez zmian, przy czym dotacja celowa będzie miała tendencję malejącą, a główny strumień na finansowanie gospodarki mieszkaniowej pochodzić będzie z dochodów wymienionych w punktach 2–5.

W celu poprawy stanu finansów w obrębie gospodarki mieszkaniowej będą podejmowane działania:

Kształtowanie się kosztów na gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy w latach 2002–2006 zawiera tabela 11.

Plan prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych zakłada, że na koniec 2006 r. zasób gminy będzie wynosić 393 lokale, w tym 28 lokali socjalnych.

Oczekuje się, że w efekcie postępującego procesu prywatyzacji zasobu komunalnego będzie:

Kompleksowa realizacja zamierzeń, celów i zadań zawartych w programie umożliwi wypełnienie przez gminę roli właściciela komunalnego zasobu mieszkaniowego, przy czym działania gminy winny zmierzać do: