1352

1352

UCHWAŁA RADY MIEJSKIEJ GMINY LEŚNA

z dnia 30 styczna 2002 r.

w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 litera a, art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3 z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity z 2001 r. Dz. U. Nr 142, poz. 1591) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) Rada Miejska Gminy Leśna uchwala, co następuje:

§ 1

Uchwala się “Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Leśna na lata 2002–2006”, stanowiący załącznik do uchwały.

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miasta i Gminy Leśna.

§ 3

Po upływie 14 dni od opublikowania niniejszej uchwały w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego tracą moc uchwały Rady Miejskiej Gminy Leśna:

1. Nr X/69/94 z dnia 30 grudnia 1994 r. w sprawie czynszów mieszkaniowych,

2. Nr VII/37/99 z dnia 26 lutego 1999 r. w sprawie ustalenia opłaty miesięcznej za użytkowanie dodatkowych pomieszczeń gospodarczych.

§ 4

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego oraz podaniu do publicznej wiadomości przez rozplakatowanie w miejscach publicznych oraz poprzez lokalne środki masowego przekazu.

PRZEWODNICZĄCA

RADY MIEJSKIEJ GMINY

IRENA BIENKIEWICZ

Załącznik do uchwały Rady Miejskiej Gminy Leśna z dnia 30 stycznia 2002 r. (poz. 1352)

PROGRAM

GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM

GMINY LEŚNA NA LATA 2002–2006

I. Podstawę opracowania stanowi ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Dane ilościowe ujęte w tabelach uwzględniają stan na dzień 30 września 2001 r.

II. Zasobem mieszkaniowym w imieniu gminy, zarządza Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Leśnej. Stan ilościowy zasobów mieszkaniowych gminy zawiera tabela nr 1.

Tabela 1

Stan ilościowy zasobów mieszkaniowych gminy

Lp.	Wyszczególnienie	Ogółem szt.	Pow. użytkowa w m²	W tym lokale socjalne
Lp.	Wyszczególnienie	Ogółem szt.	Pow. użytkowa w m²	Szt.	Pow. użytkowa
1.	Budynki komunalne	122	20023	14	735
2.	Budynki wspólnot mieszkaniowych	99	28214	–	–
	RAZEM	221	48237	14	735

Tabela 2

Zestawienie budynków uwzględniające ilość lokali i ich położenie

Budynki	Miasto szt.	Wieś szt.	Razem szt.	Powierzchnia
Budynki	Miasto szt.	Wieś szt.	Razem szt.	Miasto m²	Wieś m²	Razem w m²
Jednorodzinne	6	24	30	385,43	1.500,41	1.885,84
Dwurodzinne	17	9	26	1.526,59	1.071,79	2.598,38
3–7 rodzin	95	43	138	19.614,68	8.922,41	28.537,09
8 i więcej	21	6	27	11.759,67	3.455,89	15.215,56
OGÓŁEM	139	82	221	33.286,37	14.950,50	48.236,87

Wiek, stan techniczny budynków przedstawiają tabele 3, 4, 5, 6.

Tabela 3

Wiek budynków komunalnych – lokale komunalne

Lata budowy	Budynki		Lokale mieszkalne		Lokale socjalne
Lata budowy	Sztuki	%	Sztuki	%	Sztuki	%
Do 1945	119	97,5	344	85,6	14	100
1946–1980	3	2,5	58	14,4	–	–
RAZEM	122	100	402	100	14	100

Z ww. wykazu wynika, że zdecydowana większość spośród 122 budynków komunalnych stanowią budynki wzniesione do 1945 roku – 97,5%. W budynkach tych znajduje się 358 lokali mieszkalnych, w tym 14 lokali socjalnych.

Spośród 306 lokali komunalnych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych 295 lokali, tj. 96,4%, zostało wybudowanych do 1945 r.

Szczegółową charakterystykę wieku lokali komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych obrazuje tabela 4.

Tabela 4

Wiek lokali komunalnych budynków wspólnot mieszkaniowych

Lata budowy	Liczba budynków		Liczba lokali komunalnych
Lata budowy	Sztuk	%	Sztuk	%
Do 1945	94	95,00	295	96,4
1946–1980	4	4,0	7	2,3
1981–1990	1	1,0	4	1,3
OGÓŁEM	99	100	306	100

Stan techniczny budynków komunalnych i mieszczących się w nich lokali komunalnych zawiera tabela 5.

Tabela 5

Stan techniczny budynków komunalnych – lokale komunalne

Ocena stanu technicznego	Budynki		Lokale mieszkalne		Lokale socjalne		Uwagi
Ocena stanu technicznego	Sztuki	%	Sztuki	%	Sztuki	%	Uwagi
Bardzo dobry	–	–	–	–	–	–	–
Średni	30	24,6	178	44,28	–	–	Wykaz załącznik nr 1
Zły (do gruntowego remontu)	73	59,8	195	48,51			Wykaz załącznik nr 2
Do rozbiórki	19	15,6	29	7,21	14	100	Wykaz załącznik nr 3
RAZEM	122	100	402	100	14	100

Z danych zawartych w tabeli wynika, że w zasobach komunalnych dominuje zły stan techniczny budynków i lokali.

Znaczący odsetek 59,8% budynków i 48,51% lokali jest w złym stanie technicznym. Do rozbiórki kwalifikuje się 15,6% budynków.

W budynkach komunalnych, wspólnot mieszkaniowych znajduje się 739 lokali mieszkalnych w tym 14 lokali socjalnych. Ich stan odzwierciedla tabela 6.

Tabela 6

Stan techniczny zasobów komunalnych

Ocena stanu technicznego	Lokale mieszkalne		Lokale socjalne
Ocena stanu technicznego	Sztuk	%	Sztuk	%
Bardzo dobry	–	–	–	–
Średni	212	29,20	–	–
Zły (do gruntowego remontu)	495	68,30	11	78,60
Do rozbiórki	18	2,50	3	21,40
RAZEM	725	100	14	100

Ponad 69,62% lokali charakteryzuje się złym stanem technicznym. Średni stan techniczny posiada 29,25% lokali.

Wyposażenie budynków komunalnych przestawia się następująco:

Wodociąg sieciowy posiada– 81 szt. budynków
Wodociąg z ujęć hydroforowych– 15 szt. budynków
Kanalizacja sieciowa i lokalna do szamb– 96 szt. budynków
WC– 47 szt. budynków (183 lokale)
Łazienka– 46 szt. budynków (146 lokali)
Centralne ogrzewanie– 4 szt. budynków (52 lokale)
Etażowe c.o., piecowe i gazowe– 84 lokale.

Prognoza stanu ilościowego gminnych zasobów mieszkaniowych.

Okres lat 2002–2006 będzie się charakteryzował dalszym obniżeniem się wielkości zasobów komunalnych.

Kontynuowany będzie proces sprzedaży lokali mieszkalnych będących w zasobach komunalnych.

Źródłem przyrostu lokali komunalnych mogą być adaptacje pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkaniowe.

W tym celu dokonany zostanie w roku 2002 przegląd budynków mieszkalnych stanowiących w 100% własność komunalną – pod kątem oceny możliwości ww. adaptacji.

Kształtowanie się prognozy stanu ilościowego gminnych zasobów mieszkaniowych w latach 2002–2006 – założenia.

Tabela 7

PROGNOZA STANU ILOŚCIOWEGO

GMINNYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH

Lp.	Rodzaj lokalu mieszkalnego	2001 r. stan na 30.09.	2002	2003	2004	2005	2006
1.	Lokale mieszkalne	711	660	595	548	498	448
2.	Lokale socjalne	14	14	12	10	10	10
	OGÓŁEM	725	674	607	558	508	458

Prognoza uwzględnia zmiany ilości lokali spowodowane ich sprzedażą, rozbiórką budynków, adaptacją pomieszczeń strychowych. Istnieje potrzeba podjęcia działań zwiększających liczbę lokali socjalnych.

Stan techniczny budynków oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wymaga znacznych nakładów finansowych zarówno na utrzymanie dotychczasowego stanu, jak i poprawę standardu części zasobu.

Czynsze nie gwarantują skumulowania obecnie, a także w przyszłości, wystarczających środków finansowych pozwalających na prawidłowe prowadzenie gospodarki mieszkaniowej.

Dochody z czynszów będą jednak w latach 2002–2006 stanowić główne źródła finansowania kosztów utrzymania i poprawy stanu technicznego budynków oraz utrzymania części wspólnej w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

Tylko niewielka część dochodów z czynszów będzie przeznaczona na poprawę stanu technicznego budynków i lokali komunalnych. Zostaną one głównie przeznaczone na gruntowne remonty budynków i lokali znajdujących się w złym stanie technicznym.

III. Potrzeby w zakresie remontu i modernizacji

Podstawę określenia potrzeb remontowych i modernizacyjnych stanowią przeglądy techniczne budynków. Dotyczy to budynków będących wyłączną własnością komunalną oraz lokali w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

W większości przypadków są to tylko oszacowane najpilniejsze potrzeby ustalone ze świadomością ograniczonych środków finansowych, jakimi dysponuje ZGM Leśna.

Realne koszty, jakie należałoby ponieść, aby polepszyć stan techniczny zasobu mieszkaniowego, są dużo wyższe.

Zarząd Miasta ustali corocznie szczegółowy plan koniecznych remontów z uwzględnieniem działań priorytetowych, tj. hamujących degradację zasobu mieszkaniowego uwzględniający realne możliwości finansowe Zarządcy.

W zakresie gospodarki remontowo-modernizacyjnej działania gminy będą również zmierzać w kierunku:

1. Wspieranie, w miarę możliwości gminy, w formie pożyczek na zasadach określonych przez Radę Miejską Gminy Leśna przedsięwzięć likwidujących szamba i wykonywanie przyłączy do sieci kanalizacyjnej.

2. Kontynuowanie przedsięwzięć związanych z rewitalizacją i modernizacją centrum miasta Leśna.

IV. Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych

Tabela 8

PLAN

Sprzedaż mieszkań komunalnych w latach 2002–2006

Lp.	Rok	Sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych	Planowana sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych
1	2	3	4
1	1999	60	–
2	2000	153	–

cd. tabeli

1	2	3	4
3	2001	44	–
4	2002	–	51
5	2003	–	70
6	2004	–	50
7	2005	–	50
8	2006	–	50

Obowiązujące przepisy nakładają na gminę szereg zadań z zakresu mieszkalnictwa do realizacji których niezbędne jest posiadanie pewnego zasobu lokali komunalnych – tym niemniej proces sprzedaży mieszkań z zasobów mieszkaniowych w tych budynkach, w których część lokali już wykupiono.

Zasadniczym celem sprzedaży powinno być uporządkowanie struktury lokali, które umożliwi zminimalizowanie udziału gminy we wspólnotach mieszkaniowych oraz zmniejszy uciążliwości gospodarowania zasobem.

Wychodząc naprzeciw realizacji ww. celów przyjmuje się stosowanie w latach 2002–2006 zasady, że w budynkach będących wspólnotami, w których 60% stanowi własność prywatną, zwalniane lokale komunalne przeznaczone będą do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego.

Zwalniane lokale komunalne w budynkach wyszczególnionych w poz.: 4, 5, 8, 12, 14, 16, 17, 18, 21, 24, 26, 37, 39, 40, 43, 46, 53, 55, 57, 60, 63, 66, 72 załącznika nr 4 oraz w poz.: 1, 6, 7, 10, 11, 12, 15, 18, 20 załącznika nr 5 do niniejszego programu zgodnie z przyjętą zasadą przeznacza się do sprzedaży w drodze przetargu.

V. Zasady polityki czynszowej

Najemcy lokali w budynkach tworzących mieszkaniowy zasób gminy oraz w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz osób fizycznych opłacają czynsz, którego wysokość ustalana jest wg zasad wymienionych poniżej:

1. Dla lokali o powierzchni użytkowej 80 m² lub powyżej ustala się czynsz wolny. Roczna wysokość czynszu wolnego nie może być niższa niż 3% wartości odtworzeniowej 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Wojewody.

2. Na miesięczny czynsz najmu 1 m² pozostałych lokali mieszkalnych składają się dwa elementy: stały – zwany stawką bazową i zmienny – zwany stawką jakościową.

3. Stawka bazowa stanowi 30% stawki wyjściowej.

4. Stawka wyjściowa stanowi 1/12 z 1,5% wartości odtworzeniowej 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ustalanej co 6 miesięcy przez wojewodę.

5. Stawka jakościowa dla każdego lokalu jest obliczana indywidualnie wg metryki lokalu, która uwzględnia następujące składniki:

1) Położenie budynku, w którym znajduje się lokal:

a) miasto – 5%
b) wieś – 0

2) Rodzaj zabudowy (liczba mieszkań w klatce schodowej):

a) do 5 mieszkań (włącznie) – 5%
b) powyżej 5 mieszkań – 0

3) Położenie lokalu w budynku:

a) I piętro (z wyłączeniem poddaszy) – 10%
b) II piętro (z wyłączeniem poddaszy), parter – 5%
c) poddasze powyżej II piętra – 0

4) Stan techniczny budynku:

a) dobry – 10%
b) średni – 5%
c) zły – 0

5) Inne elementy:

a) balkon (taras, loggia) – 5%
b) strych (ogólnie dostępny) – 5%

6) Typ ogrzewania:

a) c.o. sieciowe – 10%
b) c.o. sieciowe (indywidualne) – 5%
c) piece – 0

7) Gaz:

a) do celów grzewczych i gospodarczych – 15%
b) do celów gospodarczych – 5%
c) brak – 0

8) Woda:

a) w mieszkaniu – 10%
b) poza mieszkaniem – 0

9) WC:

a) w mieszkaniu – 10%
b) poza mieszkaniem (dla jednej rodziny) – 5%
c) poza mieszkaniem (dla wielu rodzin) – 0

10) Łazienka:

a) w mieszkaniu – 15%
b) wspólna – 5%
c) brak – 0

11) Kuchnia:

a) jasna – 5%
b) ciemna – 0

12) Wysokość lokalu:

a) 2,40 m i powyżej – 5%
b) od 2,20 m – 2,40 m – 3%
c) poniżej 2,20 m – 0

6. Suma procentów metryki lokalu mnożona jest przez różnicę stawki wyjściowej a stawki bazowej i wynik ten jest stawką jakościową.

7. Suma stawki bazowej i stawki jakościowej, obliczonej indywidualnie dla każdego lokalu, pomnożona przez wielkość powierzchni lokalu liczoną w metrach kwadratowych daje wysokość powierzchni czynszu za dany lokal.

8. Obliczeń stawki za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego dokonuje zarządca.

9. Wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego strony określają w umowie najmu.

10. Zarządca zobowiązany jest przedstawić najemcy pełne rozliczenie czynników wpływających na wzrost lub zmniejszenie stawki czynszowej w postaci metryki lokalu.

11. Jeżeli w czasie trwania najmu najemca dokonał ulepszeń w lokalu, wynajmujący nalicza mu nową stawkę czynszową wg powyższych zasad.

Sposób rozliczenia wykonanych ulepszeń strony określają odrębną umową.

12. Czynsz jest płatny miesięcznie z góry do 10. każdego miesiąca.

13. Wynajmujący na pisemny wniosek najemcy pobierającego rentę lub emeryturę może zmienić termin zapłaty czynszu.

14. Najemca oprócz czynszu jest obowiązany uiszczać opłaty za energię.

15. Jeżeli opłaty, o których mowa w pkt 14, mają być płatne za pośrednictwem wynajmującego, termin płatności strony określają w umowie najmu.

16. Stawka czynszu za lokal socjalny w latach 2002–2006 będzie stanowić 30% stawki wyjściowej.

17. Wysokość stawki wyjściowej ustala Zarząd Miasta i Gminy Leśna.

18. Czynsz zmienia się jeden raz w roku od dnia 1 kwietnia. Zmiana wynika z corocznego podwyższenia o 0,1% wysokości wskaźnika stosowanego dla stawki odtworzeniowej.

19. Zarządca informuje pisemnie najemcę o zmianie wysokości opłat czynszowych w terminie do 15 marca każdego roku.

20. Najemcy opłacającemu czynsz regulowany lub socjalny przysługuje bezpłatnie jedno pomieszczenie gospodarcze nie większe niż 10 m².

21. W przypadku najmu pomieszczenia większego niż 10 m² lub kilku pomieszczeń najemca opłaca czynsz za powierzchnię przekraczającą 10 m² zgodnie ze stawką określoną w pkt 22.

22. Stawka czynszu za 1 m² pomieszczenia gospodarczego wynosi 1/12 stawki podatku od nieruchomości pomnożonej przez współczynnik 1,5.

23. Stawkę za pomieszczenia gospodarcze zmienia się raz w roku razem z czynszem mieszkaniowym.

24. Zawarcie umowy najmu z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz zawieranej w związku z zamianą lokalu jest uzależnione od wpłacenia kaucji w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego wg stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu.

VI. Zasady zarządzania zasobem mieszkaniowym gminy

Zarządzanie zasobem gminy sprawuje Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Prowadzi on zarazem Zarząd budynków stanowiących wspólną własność osób fizycznych i gminy (wspólnoty z udziałem gminy).

Postępująca prywatyzacja zasobów mieszkaniowych powoduje wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych oraz zmniejszanie się udziału gminy we wspólnotach już istniejących. Spodziewane jest pojawienie się obok zarządzającego, tj. Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, innych zarządców zarządzających wspólnotami. Spowoduje to oparcie relacji właściciel – zarządzający na zasadach rynkowych oraz konieczność zabezpieczenia odpowiednich środków finansowych na jego działalność, w tym również prowadzone prace remontowe. Biorąc jednak pod uwagę liczbę budynków mieszkalnych stanowiących w całości mienie gminy, przyjmuje się, że w latach 2002–2006 nie nastąpi istotna zmiana modelu zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy, tj. przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej.

VII. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

W obecnym stanie prawnym podstawę dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią:

1) wpływy z czynszów za wynajem mieszkań, lokali socjalnych,

2) wpływy z czynszów za wynajem lokali mieszkaniowych,

3) środki pozyskane ze sprzedaży wolnych lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot.

Wobec uwarunkowań zewnętrznych spadku dochodów własnych gminy w latach 2002–2006 zakres pomocy finansowej dla zarządcy na remonty kapitalne będzie ograniczony do minimum.

Optymalne dla poprawy złego stanu technicznego komunalnego zasobu mieszkaniowego jest stworzenie tzw. obiegu zamkniętego finansowania gospodarki mieszkaniowej, co oznacza, iż środki uzyskane ze sfery mieszkaniowej powinny być przeznaczone na sferę mieszkaniową.

Powyższe przyjmuje się jako docelowe. Dochodzenie do założonego celu odbywać się będzie etapami.

Jednym z etapów jest przyjęcie zasady przeznaczania środków ze sprzedaży mieszkań w drodze przetargów na wykonanie niezbędnych robót remontowych w budynkach komunalnych.

Kompleksowa realizacja zamierzeń, celów i zadań zawartych w programie umożliwi wypełnienie przez gminę roli jako właściciela komunalnego zasobu mieszkaniowego.

Załączniki do Uchwały Rady Miejskiej Gminy Leśna