1. Program opracowano na lata 2002- 2006.

2. Zakres programu obejmuje niżej wymienione zagadnienia:

I. PROGNOZA DOTYCZĄCA WIELKOŚCI ORAZ STANU TECHNICZNEGO ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY

1. Mieszkaniowy zasób Gminy Miejskiej Oława tworzą 274 budynki z 3290 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni użytkowej 164 713,94 m² i powierzchni mieszkalnej 152 847,73 m² z tego 824 lokale zostało wykupione na własność, co stanowi 25% zasobu mieszkaniowego. Właściciele wykupionych mieszkań tworzą 121 wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy, co obejmuje 44% budynków mieszkalnych. Z tego 82 wspólnoty (67,8%) to wspólnoty duże, powstałe w budynkach posiadających powyżej 7 lokali mieszkalnych, pozostałe 39 to wspólnoty małe. W większości wspólnot udział gminy przekracza 50%. Jedynie w 18 wspólnotach udział ten jest mniejszy niż 50%. Około 43% mieszkań ma dostęp do wszystkich mediów i wyposażone jest w komplet instalacji. 23% mieszkań ma wyposażenie niedostateczne, a ponad 3% pozbawiony jest instalacji i urządzeń sanitarnych. W celu zwiększenia zasobów mieszkaniowych w okresie ostatnich lat (1996–2001) przekazano do adaptacji we własnym zakresie 59 odrębnych powierzchni strychowych.

2. Struktura wiekowa budynków przedstawia się następująco:

Z powyższej charakterystyki wynika, że 50% budynków stanowiących mieszkaniowy zasób gminy to budynki stare, wybudowane przed 1920 rokiem o znacznym stopniu zniszczenia, pozbawione nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych i o niedostatecznym wyposażeniu w instalacje techniczne.

3. Stan techniczny budynków jest bardzo zróżnicowany. Szczegółowa charakterystyka przedstawia się następująco:

4. Wyposażenie techniczne budynków:

5. Dokumentacja architektoniczna budynków mieszkaniowych:

6. Miasto wynajmuje 39 lokali jako socjalne o łącznej powierzchni użytkowej 996,8 m².

a) tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jak największej części wspólnoty samorządowej,

b) wspieranie wszelkich decyzji i działalności mających na celu utrzymanie zasobu mieszkaniowego w stanie niepogorszonym,

c) wspieranie ekonomicznie uzasadnionego inwestowania pod kątem poprawy warunków mieszkaniowych, zwiększania powierzchni mieszkaniowej, utrzymania zasobów mieszkalnych oraz terenów przyległych na należytym poziomie,

d) przeprowadzenie w 2002 r. restrukturyzacji zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy poprzez podział zasobu mieszkaniowego na mniejsze rejony zarządzane przez kilkuosobowe licencjonowane jednostki organizacyjne. W efekcie zmniejszenie kosztów zarządzania, a tym samym stworzenie możliwości zwiększenia nakładów na remonty zabezpieczające. Po okresie przejściowym wprowadzenie zasady zlecania zarządów w trybie przetargowym,

e) zwiększanie konkurencyjności świadczonych usług mieszkaniowych między innymi poprzez:

f) prowadzenie weryfikacji planów remontowych poprzez uwzględnienie zadań najpilniejszych, ekonomicznie uzasadnionych oraz niżej wymienionych priorytetów:

g) stworzenie warunków do prowadzenia sprawnej koordynacji obsługi mieszkańców,

h) wspieranie działalności wspólnot mieszkaniowych, głównie poprzez partycypowanie w spłacie odsetek od kredytów zaciągniętych na remont i modernizacje na zasadach ustalonych odrębnymi przepisami,

i) wprowadzenie zasady wpłaty kaucji mieszkaniowej stanowiącej zabezpieczenie ewentualnej należności z tytułu najmu,

j) efektywniejsze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych drogą zamiany mieszkań poprzez wprowadzanie prostych, zrozumiałych dla ogółu i jednocześnie elastycznych zasad zamiany mieszkań,

k) tworzenie korzystnych warunków do adaptacji we własnym zakresie komunalnych powierzchni mieszkalnych (strychy i inne pomieszczenia) na cele mieszkaniowe,

l) zabezpieczenie środków do inwestowania w adaptację budynków pokoszarowych przy ul. Młyńskiej i ul. 3 Maja z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe,

ł) zapewnienie odpowiedniej liczbie lokali socjalnych stosując generalną zasadę nierealizowania nowych inwestycji dla tego typu lokali lecz wykorzystywanie zasobów istniejących o wyposażeniu technicznym obnażonym lub podstawowym poprzez przekwaterowanie dotychczasowych lokatorów do lokali zamiennych lub zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ponadto stosowanie zasady niepodpisywania umów o najem socjalny w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe,

m) przeprowadzenie adaptacji budynków, po JAR przy ul. Młyńskiej, ul. 3 Maja, z przeznaczeniem na lokale mieszkalne, głównie dla rodzin wykwaterowanych z budynków planowanych do sprzedaży, kapitalnego remontu lub przekwalifikowanych na lokale socjalne,

n) wspieranie rozwoju budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego z udziałem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego poprzez realizację inwestycji w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. Kamienna Góra w wytypowanych na ten cel niżej wymienionych rejonach miasta: przy ul. P. Własta, ul. 3 Maja (tereny po JAR) i ul. Zaci- sznej, gdzie planuje się oddać do końca 2006 roku 414 mieszkań o ogólnej powierzchni użytkowej 20 088 m². Powierzchnia mieszkań w TBS 41–51 m².

1. Mieszkaniowy zasób gminy stanowi 2466 lokali o łącznej pow. użytkowej 114 159,0 m², w tym 1565 lokali usytuowanych jest w budynkach, w których część lokali stanowi własność prywatną (wspólnoty mieszkaniowe).

W związku z prowadzoną gospodarką mieszkaniowym zasobem gminy stwarzającą warunki do systematycznego wzrostu sprzedaży mieszkań na rzecz dotychczasowych najemców, w roku 2001 zastosowano bardzo korzystne bonifikaty umożliwiające wykup mieszkań przez rodziny o różnym stopniu zamożności. Spowodowało to wykup 208 mieszkań. Na podobnym poziomie przewiduje się sprzedaż w roku 2002, o czym pozwala sądzić liczba oczekujących na realizację wniosków.

W stosunku do liczby mieszkań sprzedawanych w latach poprzednich kształtującej się na poziomie 40–70 lokali na rok, lata 2001–2002 traktowane są jako szczególne również z powodu obawy, że wprowadzone bardzo dogodne preferencje mają charakter przejściowy. W związku z tym zdecydowana większość najemców zainteresowanych wykupem już to uczyniła. Zakłada się, że sprzedaż mieszkań w latach 2002- 2006 będzie miała tendencję malejącą. Plan sprzedaży przedstawia się następująco:

rok 2002 – 200 mieszkań,

rok 2003 – 150 mieszkań,

rok 2004 – 120 mieszkań,

rok 2005 – 100 mieszkań,

rok 2006 – 100 mieszkań.

Zakłada się, że w zasobie gminy pozostaną w większości mieszkania:

2. Planuje się podejmowanie stosownych działań w celu sprzedaży w całości małych budynków mieszkalnych posiadających od jednego do kilku odrębnych lokali mieszkalnych. Zakwalifikowano 14 takich budynków:

3. Plan sprzedaży budynków na dany rok opracowywać będzie Zarząd Miasta w terminie do końca listopada roku poprzedzającego.

1. Stawkę bazową czynszu za wynajem lokali stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz czynniki określające wartość użytkową lokalu ustala Zarząd Miasta, przestrzegając następujących zasad polityki czynszowej:

2. Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, w których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, ustalane są przez wspólnoty mieszkaniowe poprzez podjęcie stosownych uchwał, w wysokości, która nie powinna przekraczać wysokości stawki czynszu, jaka obowiązywałaby, gdyby lokal stanowił mieszkaniowy zasób gminy. W przypadku uchwalenia kosztów zarządu na poziomie wyższym Zarząd Miasta podejmie decyzję o źródłach finansowania kosztów zarządu przekraczających wysokość czynszu.

3. Dla potrzeb funkcjonowania niniejszego programu przeprowadzono symulację wzrostu stawek bazowych czynszu oddzielnie dla każdego roku, przy założeniu stałej rocznej inflacji na poziomie 6% i obowiązującej wartości odtworzeniowej ustalonej dla powiatu oławskiego (na okres od 1 października 2001 roku do 31 marca 2002 roku) na poziomie 2088,0 zł oraz stawce czynszu bazowego w wysokości 1,53 zł, stanowiącej czynsz roczny w wysokości 0,88% obowiązującej wartości odtworzeniowej: Symulowane stawki czynszu na poszczególne lata wynoszą.

1. Do czasu przeprowadzenia restrukturyzacji mieszkaniowy zasób gminy zarządzany jest przez jednostkę budżetową Oławskie Zakłady Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.

2. Po restrukturyzacji zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy będzie prowadzone przez odrębne licencjonowane jednostki organizacyjne.

3. Zarząd Miasta opracuje plan podziału mieszkaniowego zasobu gminy na rejony oraz przedstawi wykaz jednostek organizacyjnych wytypowanych do zawarcia umów na zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w obrębie wytypowanych rejonów, w terminie do 30 sierpnia 2002 r.

1. Do czasu przeprowadzenia restrukturyzacji:

2. Po przeprowadzeniu restrukturyzacji: środki z budżetu miasta uzyskane głównie z wpływów z czynszów mieszkaniowych wspomagane przez wpływy z najmu lokali użytkowych, wynajmu powierzchni pod reklamy, a także częściowo ze sprzedaży lokali stanowiących zasób gminy.

3. Zobowiązuje się Zarząd Miasta do gromadzenia środków finansowych na wyodrębnionym rachunku bankowym jako środki specjalne z przeznaczeniem na wspieranie wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy, które utworzyły fundusze remontowe. Zasady funkcjonowania rachunku środków specjalnych określi Zarząd Miasta, w terminie do końca maja 2002 r.

1. Wysokość wydatków na dany rok z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, remonty, koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki inwestycyjne ustala corocznie Zarząd Miasta w terminie do 30 listopada roku poprzedniego.

2. Zobowiązuje się Zarząd Miasta do ujęcia w planach opracowywanych na poszczególne lata wydatków na:

3. Dopuszcza się możliwość wprowadzenia zmian do “Analizy potrzeb oraz planu remontów i modernizacji wynikającej ze stanu technicznego budynków oraz “Wysokości wydatków w kolejnych latach” w sytuacjach ekonomicznie i społecznie uzasadnionych.

1. W przypadku konieczności wykonania niezbędnych remontów najemcy proponuje się lokal zamienny na czas trwania wykonania remontu. Zakres niezbędnych zmian określa corocznie Zarząd Miasta przy weryfikacji i zatwierdzaniu planu remontów.

2. W przypadku przeznaczenia budynku z mieszkalnego zasobu gminy do prywatyzacji, proponuje się dotychczasowemu najemcy lokal zamienny. Zakres niezbędnych zmian z tego tytułu określa Zarząd Miasta przy sporządzaniu corocznych planów sprze- daży budynków mieszkaniowego zasobu gminy.

3. W razie braku porozumienia co do warunków przyjęcia lokalu zamiennego, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia przy jednoczesnym zaoferowaniu lokalu zamiennego.

4. W przypadku przysługiwania najemcy pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego lokalu przepis zawarty w punkcie 2 stosuje się pod warunkiem zaoferowania nabycia tego lokalu i nieskorzystanie przez najemcę z przysługującego mu prawa.