Tabela 12

(wg cen: 2001 r.)

cd. tabeli

W zakresie gospodarki remontowo-modernizacyjnej działania gminy będą również zmierzać w kierunku:

Obowiązujące przepisy nakładają na gminę szereg zadań z zakresu mieszkalnictwa, do realizacji których niezbędne jest posiadanie pewnego zasobu lokali komunalnych.

Obecny zasób mieszkań komunalnych jest zbyt duży jak na potrzeby gminy. Proces sprzedaży mieszkań z zasobów komunalnych będzie kontynuowany.

Sprzedaż lokali powinna koncentrować się na mieszkaniach w tych budynkach, w których część lokali już wykupiono. Zasadniczym celem sprzedaży powinno być uporządkowanie struktury własności lokali, które umożliwi zminimalizowanie udziału gminy we wspólnotach mieszkaniowych oraz zmniejszy uciążliwość gospodarowania zasobem. Bardzo istotnym instrumentem efektywnie przyśpieszającym znoszenie kosztownego udziału gminy
w budynkach wspólnot mieszkaniowych będzie stosowanie, w latach 2002–2006 zasady, że do sprzedaży będą typowane wolne komunalne lokale mieszkalne, w budynkach gdzie udział własności prywatnej wynosi 50% i więcej.

Szacuje się, że w gestii gminy powinno pozostać od 750–1000 lokali komunalnych. Planowana na lata
2002–2006 sprzedaż mieszkań w ilości około 840 lokali zbliży stan zasobów gminy do pożądanego poziomu.

Plan sprzedaży mieszkań komunalnych w poszczególnych latach zawiera tabela 13.

Tabela 13

Stan mieszkań oraz budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wymaga znacznych nakładów finansowych.

Obecne czynsze nie zapewniają możliwości zgromadzenia wystarczających środków finansowych na prawidłowe gospodarowanie zasobem gminy.

Pewne oszczędności, spodziewane w wyniku usprawnień zarządzania zasobem również nie zagwarantują wystarczającego wzrostu środków finansowych.

Zatem konieczne staje się optymalne podnoszenie czynszów, tak aby w latach 2002–2006 można było osiągnąć a przynajmniej zbliżyć do samofinansowania się zasobów mieszkaniowych gminy.

W celu ograniczenia niekorzystnych skutków podwyżki czynszów dla najuboższych najemców, których własne możliwości finansowe nie pozwalają pokryć pełnych kosztów utrzymania lokalu mieszkalnego, socjalnego, zostanie zapewniona pomoc poprzez dodatki mieszkaniowe oraz świadczenia wypłacane przez MOPS.

Pomoc takim rodzinom będzie przebiegać w formie działań opiekuńczo-informacyjnych, aby uświadomić najemcom możliwości korzystania z finansowej pomocy gminy oraz wskazać inne istniejące a dotychczas niewykorzystane możliwości poprawy ich sytuacji mieszkaniowej.

Obowiązek opłacania czynszu spoczywa na najemcach mieszkań i lokali socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

9) kuchnia:

a) samodzielna – 5%,

b) wspólna lub ciemna – 0%.

2) gdy poniesione nakłady nie podwyższają stawki jakościowej po zakończeniu najmu.

Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy sprawują 4 zakłady budżetowe, tj. Administracje Budynków
Komunalnych nr 1, 2, 3, 4. Prowadzą one zarazem zarząd budynków stanowiących wspólną własność osób fizycznych i gminy (wspólnoty z udziałem gminy).

Obecny model zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym ma swoje powiązania administracyjne
z Urzędem Miasta nie daje możliwości skonfrontowania go z rynkiem zarządców nieruchomości oraz poważnie utrudnia wprowadzenie zasad konkurencyjności.

Ponadto nakłada on na gminę (poprzez zakłady zarządzające) szereg zadań z zakresu bieżącego utrzymania zasobu, co siłą rzeczy przesłania funkcje strategiczne, jakimi powinna zajmować się gmina, również w odniesieniu do zasobu mieszkaniowego.

Docelowo zakłada się, że zadaniem zarządzania zasobem komunalnym będzie zajmowała się jednostka odpowiedzialna tylko za komunalny zasób mieszkaniowy, natomiast funkcję zarządzania – administrowania udziałami gminy w części wspólnej budynków wspólnot mieszkaniowych przejmą profesjonalni (posiadający licencje zarządcy nieruchomości) zarządcy.

Taki model zarządzania zasobem mieszkaniowym będzie docelowo przedstawiał się następująco:

Wzajemne stosunki pomiędzy gminą – właścicielem, a zarządcą – administratorem będą regulować umowy
o zarządzanie.

Formą zachęty do tworzenia rynku profesjonalnych zarządców nieruchomości głównie spośród dotychczasowych ABK będzie wydzierżawienie lub użyczenia na preferencyjnych warunkach dotychczas wykorzystywanych pomieszczeń, sprzętu i urządzeń technicznych, szkolenie w zakresie uzyskania licencji zarządcy nieruchomości.

Przyjęte rozwiązanie przyniesie poprawę efektywności gospodarowania zasobem mieszkaniowym poprzez oddanie czynności zarządzania zasadom rynkowym, a więc i konkurencji oraz odciążenie gminy od zadań związanych z bieżącym utrzymaniem znacznej części zasobu.

Oparcie relacji właściciel (gmina) – zarządzający na zasadach rynkowych spowoduje bezwzględną konieczność zabezpieczenia odpowiednich środków finansowych na jego działalność, w tym również prowadzone prace remontowe.

Dochodzenie do założonego celu jakim jest rozdzielenie funkcji właścicielskich od zarządzających oraz tworzenie rynku zarządców nieruchomości odbywać się będzie etapami.

Pierwszym etapem jest reorganizacja Administracji Budynków Komunalnych nr 1. W latach kolejnych,
tj. 2002–2004 nastąpi reorganizacja Administracji Budynków Komunalnych nr 2–4. W 2005 r. funkcję bieżącego zarządzania zasobami mieszkaniowymi przejmie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej.

Ze względu na swoją funkcję oraz rozmiary, gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy stanowi poważne obciążenie budżetu gminy.

W obecnym stanie prawnym podstawę dochodów na finansowanie gospodarki mieszkaniowej stanowią:

W świetle istniejących uwarunkowań zewnętrznych, radykalnego spadku dochodów własnych gminy, w latach 2002–2006 zakres finansowej pomocy bezpośredniej (budżet gminy) i pośredniej (umorzenie podatków lokalnych) dla zarządców na remonty kapitalne i modernizację będzie ograniczony do minimum.

Pomoc ta będzie sprowadzać się tylko do finansowania takich celów jak poważne awarie urządzeń technicznych, zapobieganie katastrofom budowlanym, usuwanie skutków ewentualnych katastrof.

Zakłada się, że w latach 2002–2006 główny strumień na finansowanie gospodarki mieszkaniowej pochodzić będzie z dochodów wymienionych w pkt 2–5.

W celu poprawy stanu finansów w obrębie gospodarki mieszkaniowej będą podejmowane działania:

Docelowym założeniem będzie dążenie wytworzenia tzw. obiegu zamkniętego finansowania gospodarki mieszkaniowej, co oznacza, iż środki uzyskane ze sfery mieszkaniowej powinny być przeznaczane na sferę mieszkaniową.

Wydatki budżetu gminy na sferę mieszkaniową nie należą do niskich. Na przestrzeni lat 1997–2000 wynosiły średnio 14–15% wydatków gminy ogółem.

Plan prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych na lata 2002–2006 zakłada, że na koniec 2006 r. zasób mieszkaniowy gminy będzie wynosił 1156 mieszkań i 104 lokale socjalne.

Oczekuje się, że skutkiem postępującego procesu prywatyzacji zasobu będzie:

Kształtowanie się kosztów na gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy w latach 2002–2006 zawierają tabele 15 i 16.

Tabela 15

(wg cen 2001 r.)

cd. tabeli

Tabela 16

(wg cen 2001 r.)

Osiągnięcie w tych warunkach strategicznego celu, jaki założono w programie, tj. dążenie do samofinansowania się gospodarki mieszkaniowej z dochodów ze sfery mieszkaniowej, wymienionych w rozdziale VII, wymagać będzie nadto:

Kompleksowa realizacja zamierzeń, celów i zadań zawartych w programie umożliwi prawidłowe wypełnienie przez gminę roli jako właściciela komunalnego zasobu mieszkaniowego.